비아파트 인허가 77% 급감, 전월세 구할 집이 줄어든 이유 🧱

신청은 28만 가구, 착공은 1만 가구. 중간에서 멈춰 있어요

01/ 05비아파트 인허가 급감얼마나 줄어든 거예요?

2일 국토교통부에 따르면, 올해 8월 기준 비아파트 인허가 물량은 2022년보다 76.5% 줄었어요. 착공은 78.1% 줄었습니다. 4년 사이에 넷 중 셋이 사라진 셈이죠. 지난해 수치로도 확인돼요. 2025년 인허가는 3만3061가구 → 2024년 3만7330가구보다 11.4% 적었어요. 착공도 같은 기간 7.7% 줄었습니다. 여기서 해당되는 쪽이 갈려요. 지금 살고 있는 집의 계약이 바뀌는 건 아니에요. 다음에 전월세 집을 새로 구하러 나가는 쪽이 매물 수로 체감하게 됩니다.

02/ 05비아파트 공급 구조왜 아파트 말고 이쪽 이야기예요?

연립·다세대·도시형생활주택·오피스텔은 아파트보다 짓는 기간이 짧아요. 그래서 임대차 시장이 급할 때 비교적 빠르게 물량을 보탤 수 있는 자리예요. 문제는 그 자리가 멈춰 있다는 거예요. 전세사기 여파, 주택가격 하락 우려, 높은 토지비와 공사비, 금융비용 상승, 아파트 선호 심화가 겹쳤어요. 민간 사업자 입장에서는 분양이나 임대로 사업비를 회수하기가 전처럼 되지 않습니다. 여기에 부동산 PF 시장까지 얼어붙었어요. 개발 사업의 미래 수익을 담보로 돈을 빌리는 방식인데, 이 길이 막히면 새 사업을 시작할 유인이 약해져요. 도심에서 빨리 공급할 수 있는 주택의 상당 부분이 사업 단계에서 멈춰버렸다는 뜻이에요.

03/ 05신축매입임대 실적정부가 사들이면 되는 거 아니에요?

그래서 정부가 꺼내든 수단이 공공 매입임대예요. 국토부는 올해와 내년 수도권에 매입임대주택 9만가구를 공급하고, 이 중 서울·경기 규제지역에 6만6000가구를 집중하기로 했어요. 그런데 숫자를 보면 중간이 비어 있어요. 부승찬 더불어민주당 의원이 국토부와 LH에서 받은 자료에 따르면, 지난해 신축매입임대 신청 물량은 28만8317가구였는데 실제 착공은 1만4195가구였어요. 신청 뒤에도 심사, 매입약정, 토지 확보, 착공, 준공, 매입, 입주까지 단계가 남아요. 신청은 몰렸지만 시장의 물량 부족은 풀리지 않았습니다.

04/ 05금융 지원과 규제 완화그 병목은 손봤나요?

정부도 병목을 인정하고 올해 지원체계를 고치고 있어요. LH의 토지 확보 지원금을 토지비의 최대 80%까지 올리고, HUG의 PF 보증을 강화해 사업자가 직접 마련할 초기 자금을 토지비의 10% 수준까지 낮췄어요. 착공 뒤에는 공정률에 따라 3개월 단위로 매입대금을 주고, 공사비 검증으로 착공이 늦어지는 곳에는 '선착공 후검증'도 적용합니다. 목표는 수도권 비아파트를 올해부터 내년까지 4만1000가구, 2030년까지 11만가구예요. 다만 전문가들은 짓는 숫자만으로는 안 된다고 봐요. 수요자가 외면하는 집을 양산하지 않도록 입지와 품질을 공급 기준에 넣어야 한다는 거죠. 비어 있는 임대 물량을 '입주하고 싶은 집'으로 바꿔야 전월세난이 풀린다는 이야기예요.

05/ 05민간임대와 기업형 장기임대전문가들은 뭐라고 해요?

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "비아파트는 분양뿐 아니라 임대도 어려워졌고 토지비와 공사비까지 올라 서울에서 새로 짓기가 쉽지 않은 상황"이라며 "금융과 규제를 함께 개선해 민간이 다시 사업에 나설 수 있는 환경을 만드는 것이 우선"이라고 말했어요. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 매입임대 같은 지원책은 마련되고 있지만 임대사업자 제도 개선처럼 민간 참여를 끌어낼 유인책이 부족하다며, 세제 체계를 다시 설계할 필요가 있다고 지적했다고. 개인 임대인 중심 구조를 법인이 길게 보유·운영하는 쪽으로 바꾸자는 제언도 나와요. 이 구조의 이름이 기업형 장기임대예요. 리츠와 기관투자가가 집을 오래 들고 임대하면, 개인 임대인이 갱신을 안 하거나 집을 팔 때 매물이 한꺼번에 줄어드는 일이 덜하다는 거죠. 박진백 국토연구원 부연구위원은 공급 구조를 기업형 장기임대 중심으로 재편하되 임대료 인상 제한 같은 공공성 요건을 함께 충족해야 한다고 했어요.