서울 아파트 4만3000가구, 용적률 숫자 하나에 달려있다 재건축 조합 설립을 마친 단지들이 서울 곳곳에서 인허가를 기다리고 있습니다. 이 단지들에 적용되는 용적률을 지금보다 1.2배 높이면, 2031년까지 4만3000가구가 추가로 공급될 수 있다는 계산이 나왔습니다. 숫자 하나가 바뀌는 것처럼 보이지만, 이 결정은 수십 개 정비사업장 전체에 동시에 영향을 미칩니다.
오세훈 서울시장과 김윤덕 국토교통부 장관은 26일 만나 서울 주택 공급 방안을 협의했습니다. 서울시는 현재 조합설립인가를 받은 재개발·재건축 사업장을 기준으로, 용적률을 현행의 1.2배까지 완화하면 2031년까지 순증 물량 약 4만3000가구를 추가 확보할 수 있다고 추산했습니다. 용적률은 대지 면적 대비 건물 연면적의 비율로, 이 수치가 높아지면 같은 땅에 더 많은 세대를 지을 수 있습니다. 서울시가 기존에 제시한 2031년 착공 목표 순증 물량은 8만7000가구였습니다. 4만3000가구가 더해지면 총 순증 물량이 약 13만 가구 수준으로 늘어납니다. 기존 목표 대비 50% 가까이 늘어나는 규모입니다.
서울시는 오래전부터 용적률 완화를 중앙정부에 요청해왔습니다. 정비사업은 서울시가 인허가권을 가지고 있지만, 용적률 상한선은 국토계획법 등 국가 법령에 근거하기 때문에 서울시 단독으로는 바꿀 수 없습니다. 정부가 법령 또는 시행령을 바꾸거나, 별도 특례 조항을 두는 방식으로 허용해야만 실현됩니다. 오 시장은 이번 면담에서 "이번 협의 내용 중 가장 실효성 있고 가시적인 착공 물량으로 기록될 것"이라고 강조했습니다. 국토부는 "용적률과 관련해 정해진 방향은 없다"고 밝혔지만, 오 시장은 "전향적으로 검토하는 것으로 확인됐다"고 전했습니다.
국토부가 용적률 완화를 바로 수용하지 못하는 이유는 복합적입니다. 용적률을 일괄 완화하면 특정 지역으로 재건축 수요가 몰리거나, 주변 기반시설 부담이 커진다는 우려가 따라옵니다. 어느 사업장에, 어느 용도지역에, 어떤 조건으로 적용할지 세부 기준을 정해야 하는 문제도 있습니다. 국토부가 "정해진 방향이 없다"고 선을 그은 것은 이 세부 조건 협의가 아직 시작되지 않았음을 시사합니다. 양측은 다음 주에 다시 만나 추가 협의를 이어갈 예정입니다.
이날 협의에서 의견 차가 좁혀진 부분과 그렇지 않은 부분이 나뉘었습니다. 용산공원 본체 부지를 활용한 주택 공급에 대해서는 여전히 합의에 이르지 못했습니다. 오 시장은 "용산공원 본체 부지 전체가 절대적으로 지켜져야 한다"는 입장을 재확인했고, 김 장관도 "의견 접근은 안 되고 있다"고 평가했습니다. 이르면 다음달 말 발표될 7만3000가구 규모의 신규 공공택지에도 용산공원과 서울 소재 그린벨트는 포함되지 않을 전망입니다. 김이탁 국토부 1차관은 24일 "추후 공개할 공공택지지구 7만3000가구에 서울 그린벨트 물량은 포함돼 있지 않다"고 밝혔습니다. 대신 하남·고양 등 서울과 인접한 경기권 그린벨트가 유력한 대상지로 거론됩니다.
서울시는 용산공원 대신 탄천물재생센터 일대를 활용한 '동남권 청년 특화산업단지'를 정부에 공식 제안했습니다. 물재생센터를 이전한 뒤, 해당 부지와 인접한 동부도로사업소·세텍(SETEC) 부지를 아우르는 피지컬 AI 산업과 청년 주거가 결합된 복합거점으로 개발하는 구상입니다. 피지컬 AI는 로봇·자율주행 등 물리 세계와 결합된 인공지능 기술을 뜻합니다. 서울시는 지난해 5월 양재천·탄천 합수부 마스터플랜 수립 용역을 완료했고, 연말까지 물재생센터 이전을 위한 민간투자사업 적격성 조사를 마칠 계획입니다. 김 장관은 "자료를 분석해보겠다"며 검토 의향을 밝혔습니다.
이번 협의에서 확정된 사항은 아직 없습니다. 다만 정비사업 용적률 완화 여부는 이미 조합을 설립한 단지에 직접적인 영향을 미칩니다. 내가 속한 재건축·재개발 조합이 이미 조합설립인가를 받은 상태라면, 이번 협의 결과가 사업성과 일정에 직결될 수 있습니다. 국토교통부 주택정비과(044-201-4598) 또는 서울시 주택정책실(02-2133-7000)에서 관련 제도 변경 여부를 확인할 수 있습니다. 서울 각 구청 정비사업 담당 부서에서도 해당 사업장별 현황을 안내받을 수 있습니다. 4만3000가구라는 숫자는 아직 추산입니다. 다음 주 두 번째 면담에서 세부 조건 협의가 시작될지가 첫 번째 관건입니다.
