[고가 아파트 2억 깎아도 살 사람이 없다] 강남구 개포동의 한 중개업소 대표는 8월을 이렇게 묘사했습니다. "매도인들이 시세에서 2억~3억 원을 낮추는데, 그래도 받아주는 사람이 없다." 현금 30억~40억 원을 동원해야 매수할 수 있는 시장에서, 대출이 막히자 거래 자체가 멈춰 섰습니다. 이건 개포동만의 이야기가 아닙니다. ---
8월 서울 25개 자치구에서 접수된 토지거래허가 신청 건수는 3,538건이었습니다. 토지거래허가 신청은 아파트를 포함한 지정 구역 거래 시 관할 구청에 허가를 받아야 하는 제도로, 신청 건수는 실제 거래 수요의 선행 지표로 활용됩니다. 직전 연중 최저치였던 7월(5,438건)보다도 약 35% 더 줄었습니다. 연중 최저치가 한 달 만에 다시 경신된 것입니다. 지역별 격차도 뚜렷했습니다. 4월과 8월을 비교하면 성동구가 78.8% 줄어 감소폭이 가장 컸습니다. 강남구(-78.6%), 서초구(-77.9%), 송파구(-75.5%)도 비슷한 수준이었습니다. 강남 3구 전체로 보면 4월 1,607건이었던 신청 건수가 8월에는 368건까지 내려앉았습니다. 반면 도봉구(-39.9%)와 금천구(-38.5%)는 감소폭이 상대적으로 작았습니다. ---
서울 토지거래허가 신청은 올해 1월 6,702건으로 시작했습니다. 2월에는 5,138건으로 줄었다가, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 쏟아진 4월에 1만 165건으로 연중 최고치를 찍었습니다. 이후 6,000건대로 내려앉았고, 8월에는 4,000건도 넘기지 못했습니다. 매물 쪽 흐름은 반대입니다. 서울 아파트 매물은 세제 개편안이 발표된 8월 3일 60,409건에서 9월 1일 67,382건으로 약 6,973건(11.5%) 늘었습니다. 6~7월 거래 위축 속에서도 6만 건 초반에 정체됐던 것과는 다른 양상입니다. 거래는 줄고, 매물은 쌓이는 구조입니다. ---
거래 위축의 배경에는 세 가지 요인이 겹쳤습니다. 첫째, 대출 규제입니다. 15억 원이 넘는 고가 아파트는 주택담보대출 자체가 막혀 있어, 현금 없이는 매수가 불가능합니다. 30억~40억 원대 아파트가 밀집한 강남권에서 거래가 특히 급감한 이유입니다. 둘째, 기준금리 인상입니다. 한국은행 금융통화위원회는 2022년 7월과 8월 두 달 연속 0.25%포인트씩 올려, 기준금리가 연 2.50%에서 연 3.00%로 상승했습니다. 15억 원 이하 중저가 주택 지역은 대출 의존도가 높아 금리 인상 여파가 더 직접적으로 작용합니다. 노원구 월계동의 한 중개업소 관계자는 "6억 원 대출 한도를 거의 다 채워 매수하는 30대가 주된 수요층인데, 요즘은 그 한도까지 대출받는 것도 어렵다"고 전했습니다. 셋째, 세제 개편안의 불확실성입니다. 양도소득세 공제한도 10억 원 등 다주택자와 고가 주택에 대한 과세 강화 방향이 유지된 상황에서, 국회 통과 절차도 남아 있습니다. 매도자와 매수자 모두 정책이 최종 확정되기를 기다리는 형국입니다. ---
기사 보도 전날인 9월 1일, 정부는 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 현행 12억 원으로 유지하고, 세부담 상한도 당초 200% 상향 방침을 철회해 현행 150%를 유지하기로 결정했습니다. 기존 세제 개편안보다 후퇴한 수정안입니다. 그러나 현장 반응은 냉담했습니다. 개포동의 또 다른 중개업소 대표는 "수정안이 기존보다 후퇴했고 국회 통과도 아직 남아있어, 급매를 계획했던 매도자들도 다시 고민에 빠졌다"고 말했습니다. 성동구 옥수동의 한 중개업소 관계자도 "강남권 매물이 나오는 상황에서 갈아타기 매매를 하고 싶어도 집이 팔리지 않으니 연쇄적으로 거래가 막히고 있다"고 했습니다. 종부세 일부 완화만으로는 대출 규제와 금리 부담, 양도세 공제 한도 등 다른 요인들을 상쇄하기 어렵다는 시각입니다. ---
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "금리 상승이 누적되면서 주택 매수자의 구매력이 제한될 수 있는 상황"이라며, "집값은 높은데 금리 인상과 가계대출 총량 규제 등이 이어지면서 주춤했던 거래 소강상태가 연말까지 이어질 것"이라고 내다봤습니다. 현장 중개업소들도 정책 불확실성이 해소되기 전까지는 거래 성사가 쉽지 않을 것으로 보고 있습니다. ---
지금 시장에서 거래가 이뤄지는 경우는 대부분 '매우 급한 사정'이 있는 쪽입니다. 매도인이 시세보다 2억~3억 원 낮춰도 거래가 성사되지 않는다는 것은, 가격이 문제가 아니라 자금 조달 자체가 막혔다는 의미입니다. 매수를 검토 중이라면 현재 대출 한도와 금리 조건을 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 시중은행 가계대출 한도 및 금리는 각 은행 홈페이지 또는 금융감독원 금융소비자 정보포털(fine.fss.or.kr)에서 확인할 수 있습니다. 개포동 중개업소 대표의 말처럼, 현금 30억~40억 원 없이 고가 주택 시장에 진입하는 구조 자체가 지금은 닫혀 있습니다. ---
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