지방에서 못 파는 집이 6만 7,223가구, 그래서 서울로 올라왔습니다 🧱 "수요가 부족한 지방 주택시장에서는 성장에 한계가 있는 만큼 포트폴리오 다변화가 필요합니다." 한 중견건설사 관계자의 말입니다. 올해 두산건설이 서울에서만 따낸 정비사업은 6곳, 8,972억 원 규모입니다. 마곡동 신안빌라 재건축부터 마포로5-2구역 재개발까지 이어집니다. 그런데 이건 한 회사의 사정이 아닙니다. 호반건설도, 계룡건설산업도, 대구에 본사를 둔 HS화성도 올해 같은 길을 걸었습니다.
◾ 지방 미분양의 98.54%가 서울 밖에 있다
국토교통부 집계에 따르면 2026년 7월 기준 전국 미분양 주택은 6만 8,217가구입니다. 이 중 6만 7,223가구가 서울 이외 지역에 있습니다. 비율로 98.54%입니다. 중견 건설사 대부분이 사업 기반을 둔 곳이 바로 그 '서울 이외 지역'입니다. 대전에 본사를 둔 계룡건설산업, 대구의 HS화성, 전남광주통합특별시의 제일건설이 올해 서울에서 시공권을 따낸 배경입니다.
◾ 지난해에 뿌린 씨앗이 올해 결과로 나왔다
제일건설은 지난해부터 사업설명회에 참여하며 수주 기반을 다져왔습니다. 그 결과가 지난달 강서구 화곡1동 354번지 모아타운 2-2구역과 2-4구역 시공권 확보로 이어졌습니다. 두 사업을 합치면 약 850가구 규모, 제일건설이 올해 처음 확보한 서울 정비사업입니다. HS화성은 더 일찍 움직였습니다. 지난해 서초구 잠원한신타운과 성동구 신성연립 소규모재건축을 따낸 뒤, 지난달 말 강남구 대치동 비취타운 가로주택정비사업까지 확보했습니다.
◾ 대형사가 안 오는 곳을 골라 들어간다
중견사들이 노리는 건 대규모 재건축·재개발이 아닙니다. 가로주택정비사업과 소규모 재건축입니다. 가로주택정비사업은 노후 건축물이 밀집한 구역에서 기존 도로를 그대로 두고 소규모로 주거환경을 개선하는 방식입니다. 개별 사업장 규모가 작아 대형사들이 경쟁에 뛰어들 유인이 적습니다. 두산건설이 따낸 신림동 655-78번지, 계룡건설산업의 고척동 241-2번지 일대가 모두 이 방식입니다.
◾ 한 곳이 아니라 옆 동네까지 묶어서 가져간다
호반건설은 올해 서울에서 5곳을 수주했습니다. 방식이 특이합니다. 중랑구 면목역 6-3, 6-4, 6-5구역을 한꺼번에 따냈습니다. 이달 19일에는 도봉구 창동상아1차아파트 재건축과 중랑구 중화역2-6구역 가로주택정비사업 시공사로 선정됐습니다. 면목동 일대에서는 연계 수주를 통해 브랜드타운을 조성하겠다는 계획입니다. 사업장 하나하나는 작지만, 하나의 생활권 안에 여러 개를 확보하면 브랜드 영향력은 대형 단지에 준한다는 계산입니다.
◾ 땅이 줄었다는 게 또 다른 이유다
지방 미분양만이 이유는 아닙니다. 신도시 등 공공택지 공급이 예전보다 줄면서 사업 시행 기회 자체가 축소됐습니다. 중견 건설사들이 오랫동안 의존해온 사업 축이 좁아진 것입니다. 앞서 인용한 중견건설사 관계자는 "환경 변화에 대응하면서 기존의 공공택지 사업뿐 아니라 새로운 사업 기회를 적극적으로 모색하는 상황"이라고 말했습니다. HS화성 관계자도 "단순히 사업 지역을 넓히는 것을 넘어 안정적인 성장 기반을 마련하기 위한 차원"이라고 설명했습니다.
◾ 한 가지만 기억한다면
내가 사는 동네의 소규모 재건축이나 가로주택정비사업 시공사가 이름이 낯설다면, 그건 사업이 부실하다는 뜻이 아닐 수 있습니다. 대형사가 들어오지 않는 규모대에서 중견사들이 수주를 확대하는 흐름 위에 있는 것입니다. 조합원이라면 시공사 선정 과정에서 해당 건설사의 서울 내 수행 실적과 인접 구역 연계 계획을 함께 확인해볼 만합니다. 정비사업 관련 문의는 각 자치구 주택과 또는 서울시 정비사업 정보몽땅에서 가능합니다. 두산건설의 8,972억 원은 서울 6곳을 합친 숫자입니다. 하나하나는 작았습니다.
