◾ 7월에서 8월로, 한 달 만에 2,000건이 사라졌다
2026년 9월 29일 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계에 따르면, 공공기관 거래를 뺀 8월 서울 아파트 거래량은 3,466건입니다. 7월 5,465건에서 36.6% 줄었습니다. 한 달 사이 약 2,000건이 사라진 셈입니다. 9월은 같은 날 기준 1,387건으로 집계됐습니다. 실거래가는 계약을 맺은 뒤 30일 안에 신고하면 되기 때문에 이 숫자는 앞으로 더 늘어납니다. 다만 8월 수준을 크게 넘길 만한 근거는 지금까지 보이지 않습니다.
◾ 거래보다 먼저 움직이는 숫자가 이미 멈춰 있다
서울 아파트를 사려면 상당수 지역에서 구청 허가를 먼저 받아야 합니다. 토지거래허가구역으로 묶인 곳들입니다. 그래서 허가 신청 건수는 실제 거래량보다 앞서 움직이는 선행지표 역할을 합니다. 새올 전자민원창구 집계를 보면 이 숫자가 4월 10,165건에서 8월 3,547건으로 65.1% 줄었습니다. 9월도 29일 기준 3,853건으로, 8월과 거의 같은 자리에 머물러 있습니다. 앞에서 신청이 늘지 않으니, 뒤따라오는 거래량이 크게 반등할 여지도 좁아진 상태입니다.
◾ 강남은 세금, 노원은 금리 — 같은 침체, 다른 이유
거래가 줄어드는 이유는 지역마다 다릅니다. 고가 아파트가 몰린 강남3구는 9월 허가 신청이 4월 대비 70.1% 감소했습니다. 서울 전체 감소율(65.1%)보다 더 깊습니다. 대출 규제가 상대적으로 크게 걸리는 데다, 세제 개편으로 보유·거래 시 세 부담까지 더해졌기 때문으로 풀이됩니다. 서울 외곽은 사정이 다릅니다. 9월 허가 신청 건수 상위는 노원구 479건, 강서구 251건, 은평구 244건, 도봉구 237건, 구로구 219건 순이었습니다. 여전히 상위권입니다. 다만 이곳은 대출 의존도가 높아 금리가 오르면 바로 매수 여력이 줄어드는 구조입니다.
◾ 5억 원 깎인 급매가 나와도 결정을 못 한다
강남구 개포동 '개포 자이 프레지던스' 전용 84㎡의 한 매도자는 처음 40억 원에 내놓은 매물을 34억 7,000만 원까지 낮춰 9월 초 거래했습니다. 5억 3,000만 원을 깎은 것입니다. 값이 내려가면 거래가 붙을 것 같지만, 현장 얘기는 다릅니다. 단지 인근 A중개업소 관계자는 "현금이 있는 매수자는 급매를 통해 5억~6억 원 이상 싸게 살 수 있는 상황"이라면서도 "급매가 출회되더라도 대출이 2억 원밖에 나오지 않으니 다들 선뜻 결정하지 못하고 있다"고 말했습니다. 가격이 아니라 조달 가능한 돈의 크기가 거래를 막고 있는 셈입니다. 외곽도 비슷합니다. 노원구 상계동 상계주공11단지 인근 B중개업소 관계자는 "5억 원 하던 물건이 7억 원을 호가하니까 중개하기도 부담스럽다"며 "금리가 오르고 있는 상황에서 가격이 5개월 만에 30% 이상 올랐으니 사람들이 무리하지 않으려 한다"고 했습니다.
◾ 정부가 문을 하나 열었지만, 현장은 좁다고 본다
정부는 토지거래허가구역 안에서 임대 중인 주택을 살 경우 적용되는 실거주 의무 유예 기한을 내년 말까지 연장하기로 했습니다. 실거주 의무는 허가를 받아 집을 산 사람이 직접 들어가 살아야 하는 규정인데, 세입자가 이미 살고 있는 집을 무주택자가 매수하면 세입자의 갱신계약 기간까지는 이 의무를 지키지 않아도 됩니다. 다음 달 시행 예정입니다. 그동안 실거주 의무 때문에 내놓기 어려웠던 매물이 시장에 나올 여지가 생깁니다. 다만 현장 반응은 신중합니다. 노원구 C중개업소 관계자는 "세입자 낀 매물은 전세퇴거자금대출이 1억 원이어서 실질적으로 현금이 많은 사람을 제외하고는 매수하기 어렵다"며 "거래량에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라고 말했습니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "서울 외곽에서는 전세 매물을 찾기 어려워 매매로 전환되는 수요가 있지만 금리가 오르는 상황에서 대출 의존도가 높은 매수자들이 추격 매수하기 어려운 상황"이라며 "강남권도 세제 개편 이후 매물이 일시적으로 늘고 급매물 위주로 거래가 이뤄지기도 했지만 해당 물량이 소진되면 거래가 쉽지 않을 것"이라고 전망했습니다.
◾ 한 가지만 기억한다면
지금 시장을 읽는 가장 빠른 숫자는 실거래 통계가 아니라 토지거래허가 신청 건수입니다. 실거래가는 계약 후 30일 안에 신고하는 구조라 집계가 늦지만, 허가 신청은 매수 결심 단계에서 바로 찍힙니다. 새올 전자민원창구에서 자치구별로 확인할 수 있습니다. 내 지역 신청 건수가 8월·9월 수준(서울 전체 3,500~3,900건대)에 계속 머물러 있다면 거래는 아직 풀리지 않은 것입니다. 4월 10,165건이라는 숫자가 다시 가까워지기 시작할 때가, 시장이 실제로 움직인다는 신호입니다.
