등록임대 아파트, 내년 말까지 안 팔면 중과가 돌아옵니다 ⏳ 2027년 12월 31일. 조정대상지역에 매입임대 아파트를 가진 등록 임대사업자에게 이 날짜가 새로 생겼습니다. 이날까지 팔면 지금까지 받던 다주택자 양도세 중과 배제를 그대로 받습니다. 하루라도 넘기면 받지 못합니다. 지금까지는 이런 날짜가 아예 없었습니다.
◾ 그동안 없던 날짜가 생겼다
재정경제부는 2026년 9월 29일 국무회의에서 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 개정안이 심의·의결됐다고 밝혔습니다. 2026년 8월 발표한 '2026년 세제개편안'의 후속 조치이고, 시행일은 2026년 10월 1일입니다. 핵심은 조정대상지역 매입임대 아파트입니다. 다주택자 양도세 중과 배제와 법인세 추가 과세 배제를 2027년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 인정합니다.
◾ 지금은 말소돼도 혜택이 계속된다
현재 구조를 보면 이 변화가 왜 큰지 보입니다. 등록임대주택은 의무임대기간을 채우면 등록이 말소됩니다. 그런데 말소된 뒤에도 관련 세제 혜택이 계속 적용되고 있습니다. 기한이 없었던 겁니다. 앞으로는 여기에 시한을 둡니다. 재정경제부 설명대로 임시 특례를 정상화하는 방향입니다. 혜택을 없애는 게 아니라, 언제까지인지를 정하는 쪽입니다.
◾ 아직 의무가 남았다면 예외가 있다
두 가지 예외가 있습니다. 첫째, 2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 남아 있다면 등록말소일부터 1년까지 기존 혜택을 받습니다. 둘째, 2027년 말 이전에 재개발 관리처분계획이나 재건축 조합설립 인가를 받았다면 이전 고시일부터 1년이 되는 날까지 특례가 이어집니다. 두 요건에 모두 해당하면 더 늦은 날이 기준입니다. 본인이 살던 집은 그대로입니다. 등록임대주택이 말소된 뒤에도 5년 동안, 자신이 거주한 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 받습니다. 재경부 관계자는 "본인이 거주하던 주택은 등록임대주택과 직접적인 관련이 적다는 점을 고려했다"고 설명했습니다.
◾ 상생임대는 연장되지 않는다
상생임대주택 세제 특례는 2026년 12월 31일 예정대로 종료됩니다. 상생임대주택은 임대료 인상률을 5% 이내로 유지하면서 2년간 임대한 집을 말합니다. 지금은 이 조건을 지킨 집주인에게 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주요건을 면제해줍니다. 종료 이후에는 조건이 붙습니다. 상생임대 기간이 끝난 뒤 1년 안에 주택을 처분해야 거주요건 면제를 받습니다. 적용 가능한 최종 시점은 2029년 12월 31일입니다. 2026년 말 이전에 상생임대차계약 임대기간이 끝난 주택은 2027년 말까지 양도하면 기존 혜택을 받습니다.
◾ 3년이 2년으로 줄어든 사람들
조정대상지역 일시적 2주택자의 양도세·종부세 1세대 1주택 특례 기간은 3년에서 2년으로 단축됩니다. 일시적 2주택은 기존 집을 가진 상태에서 새 집을 사고 일정 기간 안에 종전 집을 처분하면 1세대 1주택으로 봐주는 제도입니다. 양도세는 2026년 8월 4일 이후 새 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 경우부터 2년 기준이 적용됩니다. 종부세는 2026년 8월 4일 이후 취득하고 2027년 6월 1일 기준으로 납세의무가 성립하는 경우부터입니다. 2026년 8월 3일까지 이미 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 냈다면 기존 3년 규정이 유지됩니다.
◾ 한 가지만 기억한다면
기준일은 2026년 8월 4일과 2027년 12월 31일, 두 개입니다. 8월 4일은 일시적 2주택 3년이 2년으로 바뀌는 분기점이고, 2027년 말은 조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과 배제가 끝나는 날입니다. 계약금을 낸 날짜가 8월 3일 이전인지, 의무임대기간이 2027년 1월 1일에 남아 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 비수도권 준공 후 미분양주택의 종부세·양도세 주택 수 제외 특례는 2027년 12월 31일까지 1년 연장됐습니다. 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금은 증여세 비과세 대상에 새로 들어갑니다.
