강남·서초 4주째 하락…성북·중랑·노원은 0.5% 올라 ‘강세’

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 2025년 8월 31일, 한국부동산원이 8월 마지막 주 아파트 가격 동향을 발표했습니다. 그 숫자를 들여다보면 서울이 둘로 갈라진 게 선명하게 보이거든요. 압구정동 아파트 한 채 얘기부터 해볼게요. 7월에 칠십오억 원에 거래됐던 물건이 8월 20일엔 육십팔억오천만 원에 팔렸어요. 한 달 사이에 육억오천만 원이 빠진 거죠. 그 아파트에 뭔가 생긴 게 아니에요. 8월 3일, 정부가 세제개편안을 내놓은 이후에 생긴 일이에요. 이 집을 가진 사람 입장을 한번 생각해봐요. 세제개편안이 나오면 보유세 부담이 커지는 건 고가 주택 쪽이거든요. 팔까, 버틸까, 선택을 해야 하는 상황이 된 거예요. 가격을 내려서라도 내놓는 쪽을 택한 사람들이 생겼고, 그게 거래가에 찍힌 거죠. 판단을 잘못한 게 아니에요. 그냥 세금 앞에서 계산을 다시 한 겁니다. 그런데 반대 방향에서 움직이는 동네가 있어요. 강북구 우이동 아파트는 8월 11일에 육억육천만 원에 거래됐는데 보름 뒤인 26일엔 칠억오천오백만 원이었어요. 보름 만에 거의 일억 원이 오른 거예요. 구로구도 비슷하게 움직였고요. 한국부동산원 통계를 보면 8월 마지막 주 강북 열네 개 구의 평균 상승률이 강남 열한 개 구의 네 배였어요. 이게 몇몇 동네만의 이야기가 아닌 이유가 있어요. 세제개편안은 고가 주택에 세 부담을 집중시키는 구조거든요. 강북이나 서남권 중저가 단지들은 그 타격 범위 바깥에 있어요. 오히려 강남을 떠난 실수요자들이 가격대가 맞는 곳을 찾아 이동하면서 그 수요가 비강남권으로 흘러들어온 거죠. 전문용어로는 '디커플링'이라고 하는데, 한 도시 안에서 가격이 완전히 다른 방향으로 움직이는 현상이에요. 그런데 저는 이 대목에서 조금 다른 걸 생각하게 됐어요. 이 흐름이 실수요자에게 좋은 신호인지, 아닌지요. 세제개편으로 고가 주택이 조정을 받으면서 "집값이 잡힌다"는 뉴스가 나올 수 있어요. 근데 정작 무주택 실수요자들이 들어갈 수 있는 가격대의 동네들은 지금 더 빠르게 오르고 있잖아요. 구로구 중개업소 얘기에 따르면 천 가구가 넘는 단지에 매물이 네 건밖에 없고, 호가는 실거래가보다 일억에서 이억 원씩 높다고 해요. 전세도 없어서 대기 줄이 있는 상태고요. 접근 가능한 가격대 자체가 올라버리면, 실수요자 입장에선 강남 집값이 떨어지는 게 별 의미가 없는 거잖아요. 정부가 국무회의 과정에서 세제개편안 일부를 완화하긴 했어요. 그래서 강남권 매도 압력이 처음보다는 줄었다는 분석도 있어요. 우리은행 부동산연구원은 실제 세 부담을 결정하는 핵심 조항들은 유지되고 있어서 강남권 약세가 당분간 계속될 것으로 봤고, 비강남권 디커플링도 이어질 수 있다고 했어요. 오늘 기억할 것 하나만 골라볼게요. 서울 집값 전체 숫자가 오른다고 해서 모든 곳이 오르는 게 아니고, 내린다고 해서 모든 곳이 내리는 게 아니에요. 지금은 같은 서울 안에서 방향이 갈린 상태예요. 어느 쪽이 내 상황과 맞닿아 있는지를 보는 게, 전체 숫자를 보는 것보다 더 중요할 수 있어요. 같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.