강남3구 거래량 77% 줄어…대출·금리·세제에 거래 절벽 현실화 [집슐랭]

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 오늘은 2025년 9월 2일, 새올 전자민원창구 집계를 기준으로 나온 수치를 가지고 이야기해볼게요. --- 강남구 개포동에 있는 한 공인중개사가 며칠 전 이런 말을 했어요. "매도인이 시세보다 이억에서 삼억 원씩 낮춰도 받아주는 사람이 없다"고요. 가격을 내렸는데도 아무도 사지 않는다는 거잖아요. --- 왜 그렇게 됐는지 잠깐 들여다볼게요. 올해 4월, 서울 아파트 거래는 활기를 띠고 있었어요. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 끝나기 전에 팔아야 한다는 심리가 퍼지면서, 토지거래허가 신청이 한 달에 만 건을 넘겼거든요. 그런데 넉 달이 지난 8월, 그 숫자가 삼천오백삼십팔 건까지 내려앉았어요. 3분의 1 수준이에요. 한 달 전 기록을 세웠던 최저치를 한 달 만에 또 갈아치운 거고요. 살 사람이 없어진 이유는 크게 두 가지예요. 하나는 돈. 한국은행이 7월과 8월, 두 달 연속으로 기준금리를 올렸어요. 연 3%가 됐죠. 대출이 줄고, 이자 부담은 커졌어요. 다른 하나는 불확실성. 정부가 세금 관련 개편안을 내놨는데, 최종 형태가 아직 정해지지 않은 상태예요. 살 사람도, 팔 사람도 "지금은 아니다"라고 판단하는 거죠. --- 그런데 이건 강남만의 이야기가 아니에요. 강남 3구의 거래 감소가 워낙 가팔라서 주목받긴 해요. 4월 대비 8월 신청 건수가 4분의 1 아래로 떨어졌거든요. 하지만 금리 인상의 충격은 오히려 중저가 주택이 많은 지역에서 더 직접적으로 느껴질 수 있어요. 노원구 월계동의 한 중개업소 관계자는 이렇게 말했어요. "30대 주수요층이 대출 한도를 거의 다 채워서 집을 사는데, 요즘은 그 한도까지 빌리는 것 자체가 어려워졌다"고요. 강남은 세금이 문제, 외곽은 대출이 문제. 서울 전체가 각자 다른 이유로 거래가 막히고 있는 셈이에요. --- 그런데 여기서 좀 예상과 달랐던 지점이 있어요. 정부가 세제 개편안을 일부 완화했거든요. 종합부동산세 기본공제를 축소하려던 방침을 철회했고, 세 부담 상한도 당초 올리려던 수준에서 낮췄어요. 보통 이런 소식이 나오면 "규제가 풀렸다"는 신호로 읽히잖아요. 그런데 현장 반응은 달랐어요. "불확실성이 오히려 더 커졌다"는 거예요. 수정안이 나왔다는 건, 아직 최종안이 아니라는 뜻이기도 하거든요. 국회 통과도 남아 있고요. 급매를 계획했던 매도자들이 "일단 더 지켜보자"는 쪽으로 돌아섰다는 이야기가 나올 정도예요. --- 저는 이 대목이 좀 걸렸어요. 매물은 늘고 있거든요. 세제 개편안이 처음 발표된 날 이후로 한 달도 안 돼서 서울 아파트 매물이 약 칠천 건 더 쌓였어요. 거래는 줄고, 매물은 느는 건데 — 그렇다고 가격이 확 내려가지도 않는 상황이에요. 파는 사람도 "지금 팔면 손해"라고 버티고, 사는 사람도 "지금 사면 손해"라고 버티는 거잖아요. 이 교착이 얼마나 갈까, 하는 게 저도 궁금하거든요. 전문가들은 연말까지 이 소강 국면이 이어질 가능성이 높다고 봐요. 우리은행 부동산리서치랩 함영진 랩장은 "금리 인상 누적으로 구매력이 제한된 상황에서 거래 소강상태가 연말까지 이어질 것"이라고 했고요. --- 오늘 하나만 기억하신다면 이거예요. 거래가 줄어든 게 아니라, 거래가 멈춘 거예요. 팔고 싶은 사람도, 사고 싶은 사람도 있는데 — 세금도 대출도 금리도 다 불확실한 상황에서 아무도 먼저 움직이지 않고 있는 거죠. 이 정체가 풀리는 건 가격이 충분히 내려가거나, 불확실성이 하나씩 걷히거나, 둘 중 하나일 텐데요. 그게 언제일지는, 솔직히 지금으로선 아무도 모르는 것 같아요. --- 같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.