제이알리츠, 영국 소송 패소…캐시트랩 지속[시그널]

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 2025년 6월 9일, 제이알투자운용이 공시를 하나 냈습니다. 영국 고등법원 판결 결과였는데요 — 결론부터 말하면 패소였습니다. 벨기에에 건물이 있습니다. 파이낸스타워라는 곳인데요. 벨기에 정부 기관이 세 들어 있는, 꽤 큰 오피스 빌딩입니다. 거기서 들어오는 임대 수익이 매년 이천만 유로 넘게 됩니다. 그런데 그 돈이 한국으로 오지 못하고, 현지에서 대출 상환에 먼저 쓰이고 있어요. 이걸 캐시트랩이라고 합니다. 글자 그대로 현금이 묶이는 구조예요. 대출 계약에는 이런 조항이 있거든요 — 건물 가치가 대출 잔액 대비 일정 수준 아래로 내려가면, 배당을 본국으로 보내기 전에 대출을 먼저 갚으라는 겁니다. 감정평가액이 그 기준선을 건드린 거죠. 제이알글로벌리츠 측은 그 감정평가 자체를 문제 삼았습니다. JLL이라는 평가기관이 낸 수치 — 구억 이천만 유로 — 이게 잘못됐다는 거예요. 대주단이 평가사에 영향력을 행사했다는 주장도 했고요. 그래서 영국 법원까지 갔습니다. 법원은 받아들이지 않았습니다. 감정평가는 유효하다, 대출 약정상 문제없다는 판단이었어요. 흥미로운 건 판결문 안에 있습니다. 법원은 JLL의 평가 방식에 대해 — 미래 수익을 지금 가치로 환산하는 교차검증이 빠져 있었다는 걸 — 비판의 소지가 있다고 직접 언급했어요. 대주단이 캐시트랩이 생길 거라는 걸 미리 예상했다는 점도 인정했고요. 그러면서도 결론은 원고 패소였습니다. 평가가 완벽하지 않더라도, 무효가 될 만큼 잘못된 건 아니라는 판단인 거죠. 저는 이 대목이 좀 걸렸어요. 법원 스스로 "비판의 소지가 있다"고 했고, 캐시트랩을 예상했다는 것도 인정했는데 — 그게 판결을 바꾸진 못했습니다. 법적으로 유효한 것과, 투자자 입장에서 납득이 가는 것 사이에 거리가 있는 거잖아요. 그 거리가 꽤 크게 느껴지더라고요. 이건 제이알글로벌리츠만의 일은 아닙니다. 해외 부동산에 투자하는 리츠 구조에서는 현지 대출, 현지 감정평가, 현지 계약 조항이 한국 투자자의 배당을 직접적으로 좌우합니다. 어느 나라 법원에서 어떻게 판단하느냐에 따라 현금이 묶이기도 하고 풀리기도 해요. 그 구조가 얼마나 투명하게 공개돼 있는지가 사실은 투자 판단의 핵심인데 — 실제로 그 내용을 들여다보는 경우는 많지 않죠. 제이알글로벌리츠 측은 지금 두 가지를 동시에 하고 있다고 밝혔습니다. 벨기에 건물관리청과 임대차 기간을 더 길게 연장하는 협의를 하고 있고요, 여러 금융기관과 대출 조건 재협의도 하고 있다고 했어요. 캐시트랩을 해소하는 방법이 소송만 있는 건 아니라는 거죠 — 건물 가치를 올리거나, 대출 구조를 바꾸거나. 오늘 기억할 건 하나입니다. 해외 리츠에서 배당이 안 나온다는 건 반드시 건물이 나빠서가 아닐 수 있어요. 계약 구조가, 평가 수치가, 멀리 있는 법원의 판단이 먼저 작동하는 경우가 있습니다. 같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.