“물량 제한이 오히려 공급 늦춘다”…1기 신도시 재건축 ‘엇박자’[집슐랭]

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 오늘은 7월 9일 기준으로 나온 이야기입니다. 분당 2차 정비구역 신청 마감이 7월 1일이었는데, 그 결과가 이제야 윤곽을 드러냈거든요. --- 한 단지를 떠올려보시겠어요. 30년 넘은 아파트. 주민 절반 이상이 동의서에 도장을 찍었고, 조합도 꾸렸고, 신청서도 냈어요. 그런데 탈락했다는 통보를 받습니다. 이유는 단 하나 — 이번 해 물량이 다 찼다는 거예요. 내년에 다시 신청하면 되지 않냐고요? 성남시 관계자 말이, 내년엔 원점부터 다시 경쟁이래요. 올해 탈락한 게 유리하게 반영되지 않는다는 거죠. --- 분당에 이번에 몰린 가구 수가 얼마냐면, 배정 물량의 다섯 배 반이 넘습니다. 일만 이천 가구 자리에 육만 육천 가구가 줄을 선 거예요. 다섯 줄 중 네 줄은 그냥 돌아가야 하는 구조입니다. 이게 분당만의 문제가 아니에요. 평촌도 배정 물량을 넘겼고, 반대편에선 일산이 이만 사천 가구 넘는 물량을 받아놓고도 신청이 한 구역밖에 안 들어왔어요. 사업성이 안 나오니까요. 일산은 용적률 조건이 다른 신도시보다 불리하고, 집값도 경기 남부만큼 오르지 않았거든요. 같은 1기 신도시인데, 한쪽은 줄이 너무 길어서 문제고, 한쪽은 줄 서는 사람 자체가 없어서 문제예요. --- 그런데 여기서 제가 좀 걸렸던 대목이 있어요. 이 물량 제한, 왜 만든 거냐 하면 이주 대란 방지입니다. 한꺼번에 너무 많은 단지가 철거에 들어가면 전셋값이 뛰고 이사 수요가 몰린다는 거죠. 그 논리 자체는 이해가 가요. 그런데 업계에서는 이렇게 말해요. 구역 지정이 같은 해에 났다고 해서 철거도 같은 해에 일어나지 않는다고요. 시공사 선정, 감정평가, 분담금 산정, 조합원 갈등 — 이런 절차들을 거치다 보면 단지마다 수년씩 시차가 생긴다는 거예요. 실제로 선도지구를 보면, 2024년 11월에 지정된 열다섯 곳 중에서 설계사와 시공사를 선정한 곳이 지금 한 곳도 없어요. 가장 빠른 곳조차 완공까지 지금부터 오 년은 걸릴 거라는 게 업계 전망이에요. 그러니까 시작부터 틀어막는다고 이주 쏠림이 막히는 게 아닐 수 있다는 얘기예요. 오히려 문을 열어두고, 실제로 철거가 임박한 관리처분 단계에서 시기를 조율하는 게 더 현실적일 수 있다는 지적이 나오는 이유죠. --- 그래도 마음에 남는 게 있어요. 제도가 현장보다 먼저 걱정을 했다는 점이요. 아직 아무것도 허물지 않았는데, 허문 다음의 혼란을 미리 막겠다고 출발선을 좁혀버린 거잖아요. 그게 신중한 건지, 아니면 사업 추진 의지가 없는 건지 — 저는 판단하기가 어렵더라고요. 성남시가 국토교통부에 연차별 물량 제한 폐지를 공식 건의했다는 것, 그 건의가 받아들여질지는 아직 모르는 상황이에요. --- 오늘 기억할 게 하나 있다면 이겁니다. 속도를 내겠다는 목표와, 속도를 제어하는 제도가 동시에 작동 중이에요. 어느 쪽이 실제 현장을 더 정확하게 읽고 있는지 — 그 답은 앞으로 물량 제한 제도가 바뀌는지, 안 바뀌는지를 보면 알 수 있을 것 같아요. --- 같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.