2조 재초환 청구서…소송전쟁 불붙는다

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 오늘 이야기는 2026년 9월 13일 기준입니다. 서울 강남권 재건축 단지들이 줄줄이 부담금 고지서를 받게 생겼는데, 그냥 내겠다는 곳이 없어요. 집을 팔지 않았습니다. 아직 돈도 받지 못했어요. 그런데 수억 원을 내라는 고지서가 날아옵니다. 신반포21차 조합장이 한 말이 좀 걸렸거든요. 조합원의 네 명 중 세 명이 은퇴자라는 겁니다. 월급이 들어오지 않는 사람들이, 아직 팔지도 않은 집에 묶인 이익에 대해 현금으로 내야 한다는 거잖아요. 가진 건 집 한 채인데, 그 집에서 이익이 났으니 내놓으라는 구조예요. 재건축초과이익환수제, 줄여서 재초환이라고 부르는 이 제도는 재건축으로 생긴 초과 이익 일부를 국가가 걷어가는 방식입니다. 취지 자체를 반박하기는 쉽지 않아요. 아파트 값이 오른 건 개인의 노력보다 지역 인프라, 학군, 교통 같은 공공의 몫이 크다는 논리거든요. 그런데 조합들이 문제 삼는 건 취지가 아니에요. 계산 방식이에요. 부담금을 산정할 때 재건축 덕분에 오른 부분만 걷어야 하는데, 그러려면 원래 시장 전체가 올랐을 부분을 먼저 빼야 합니다. 이걸 '정상 주택 가격 상승분'이라고 하는데, 지금은 주택가격동향조사라는 지수로 산정해요. 조합들은 이 지수가 실제 시장 상승분보다 낮게 잡혀 있어서, 결국 공제가 덜 되고 부담금이 더 나온다고 주장하는 겁니다. 실거래가격지수로 바꾸면 달라진다는 거고요. 올해 8월 기준으로 서울에서 부담금 부과 대상인 재건축 단지는 마흔여섯 곳, 총액이 약 이조 이천억 원입니다. 조합원 한 명당 평균으로 따지면 일억 이천만 원 수준이에요. 한 명이 한 명에게 붙는 숫자가 이렇다는 거죠. 서초구가 올해 안에 반포현대 단지부터 부과를 마무리하겠다고 방침을 세운 이유도 있어요. 부과권에는 유효 기간이 있거든요. 2021년에 준공된 반포현대는 그 기한이 올해 말 끝납니다. 지금 안 걷으면 영영 못 걷는 거예요. 자치구 입장에서도 물러설 수 없는 이유가 생긴 셈이죠. 여기서 제가 좀 멈추게 된 지점이 있어요. 양쪽 다 '지금 이대로는 안 된다'는 말을 하고 있다는 겁니다. 조합들은 제도를 바꾸지 않으면 소송 가겠다고 하고, 재건축 업계 연대는 아예 폐지하라고 합니다. 국토교통부와 국회를 상대로 개선을 요구하겠다고도 했어요. 그런데 이 논의가 부담금 고지서보다 빠르게 움직일 수 있을지가 불분명해요. 실제 법정 공방으로 간다면 재건축 사업 일정이 멈추거나 늘어집니다. 그렇게 되면 공급이 줄고, 공급이 줄면 결국 집값 문제로 다시 돌아오는 구조예요. 제도의 취지가 옳더라도, 산정 방식이 잘못됐다면 결과도 뒤틀릴 수 있다는 걸, 이번 사안이 꽤 선명하게 보여주는 것 같습니다. 오늘 기억해두실 것 하나만 짚는다면 이겁니다. 실현되지 않은 이익에 현금 세금이 붙는 구조, 계산 방식이 바뀌면 결과가 달라진다는 것. 이 논쟁이 어떻게 정리되느냐에 따라 강남만의 이야기가 아니게 될 수 있어요. 같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.