“산정방식 안 바꾸면 부담금 못내”…홍지선 “합리적 해법 찾겠다” [강남 재초환 청구서]

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 오늘은 2026년 9월 14일 기준 이야기입니다. 이달 들어 재건축초과이익환수, 줄여서 재초환 부담금을 둘러싼 움직임이 빠르게 달아오르고 있거든요. 계약서에 도장을 찍었는데 얼마를 내야 하는지 모른다, 고 상상해보시겠어요. 사겠다는 사람도, 팔겠다는 사람도 다 알고 있어요. 언젠가 수억 원짜리 청구서가 온다는 걸. 근데 정확히 얼마인지는 아무도 모른다는 거죠. 서울 강남구 반포동에 새로 들어선 아파트 단지가 있어요. 반포주공1단지 3주구를 재건축한 곳인데요. 이 단지 조합원 한 명이 평균적으로 내야 할 것으로 예상되는 재초환 부담금이 약 세 억 이천만 원입니다. 집을 갖기 위해 재건축을 기다렸고, 공사가 끝났고, 이제 입주를 앞뒀는데, 국가에 세 억 넘는 돈을 내야 할 수 있다는 거예요. 이 단지만이 아닙니다. 지난달 기준으로 서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지가 마흔여섯 곳이에요. 1인당 평균 예상 부담금이 약 일억 이천만 원. 단지에 따라서는 훨씬 더 올라가고요. 용산구 한강맨션은 조합원 한 명당 평균 약 여섯 억 팔천만 원으로 추산된다고 해요. 여기서 한 가지 이상한 지점이 있어요. 부담금이 이렇게 큰데, 실제로 얼마인지는 부과되기 전까지 정확히 모른다는 거거든요. 송파구 문정동의 한 단지 조합은 종료 시점 주택 가격을 약 팔천칠백억 원으로 신청했는데, 한국부동산원 검토 결과는 약 일조 사백억 원이 넘게 나왔어요. 같은 집, 같은 시점인데 수치가 천오백억 원 넘게 달라진 거잖아요. 조합은 즉각 이의신청을 했고, 재조사가 이뤄졌지만 결과는 바뀌지 않았어요. 합리적인 기준으로 집행해달라는 거지, 제도 자체를 거부하는 게 아니다, 라는 게 조합 측 입장이에요. 이 혼란은 매매 시장에도 그대로 번지고 있어요. 같은 아파트, 같은 면적, 같은 층인데 거래 조건에 따라 가격이 달라진다는 거예요. 부담금을 매수자가 떠안는 조건이냐, 매도자가 부담하는 조건이냐에 따라 수억 원이 왔다 갔다 하는 상황이거든요. 반포동 현지에서는 전용 팔십사 제곱미터 기준으로 재초환 포함해 육십억에서 육십오억 원을 부르는 매물도 있다고 해요. 저는 이 대목이 좀 걸렸어요. 부담금이 단순히 '비싸다'의 문제가 아니라는 거예요. 얼마인지 확정이 안 된 채로 시장이 움직이고 있다는 게, 구매자 입장에서는 상당히 불안한 구조잖아요. 재초환이 실제로 더 큰 문제로 지목되는 건 따로 있어요. 사업 자체를 늦추거나 포기하게 만든다는 거예요. 2018년 제도가 재시행될 당시에도 강남 일부 단지는 부담금을 줄이려고 조합 구성 시기를 늦췄고, 압구정에서는 일반분양을 거의 없애는 방식까지 거론됐었어요. 일반분양이 줄면 조합의 이익이 줄어 부담금도 줄지만, 그만큼 시장에 새 집도 덜 나온다는 거거든요. 전문가들은 서울·수도권 노후 단지 재건축으로 공급할 수 있는 잠재 물량이 수십만 가구에 달한다고 봐요. 재초환이 그 흐름을 막는 변수로 작용할 수 있다는 거죠. 전문가들 사이에서는 폐지냐 재설계냐를 놓고 의견이 나뉘어요. 재건축에만 적용하고 재개발이나 리모델링에는 적용하지 않는다는 형평성 문제, 최근 급등한 공사비와 금융 비용이 제대로 반영되지 않는다는 문제, 부과율이 최고 오십 퍼센트까지 올라간다는 문제. 제도 자체를 폐지해야 한다는 쪽은, 지금은 도심 공급을 늘리는 게 정책 목표인데 초과이익을 환수하는 제도를 동시에 유지하는 건 방향이 안 맞는다고 해요. 현재 국회에는 재초환 폐지·감면 법안 세 개가 제출돼 있고요. 오늘 기억할 것은 하나예요. 재초환 부담금은 '예상'과 '확정' 사이의 거리가 매우 커요. 거래 시점, 부과 시점, 산정 방식에 따라 실제 부담이 크게 달라질 수 있어요. 관련 단지에 거래 의향이 있다면, 부담금 포함 여부가 계약서에 어떻게 명시돼 있는지 반드시 확인하는 게 먼저예요. 같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.