세 낀 집, 3년 3개월은 안 들어가도 된다

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 오늘은 2026년 9월 17일 기준, 어제 국토교통부가 발표한 내용을 가지고 이야기해볼게요. 토지거래허가구역, 줄여서 토허구역 안에서 세입자가 살고 있는 집을 산 경우 — 그 매수자가 직접 들어가 살아야 하는 의무를 얼마나 더 미뤄줄 거냐, 그 이야기입니다. --- 집을 샀는데 들어가지 못하는 사람을 한번 떠올려보시겠어요. 토허구역 안의 집이었고, 세입자가 계약 중이었어요. 무주택자였고, 절차도 다 밟았고, 허가도 받았어요. 그런데 올 연말 안에 실거주 유예 신청을 못 하면 — 내년에 매도 물량이 쏟아질 때 살 수 있는 집이 사실상 없어지는 구조였죠. 정부가 어제 그 신청 기한을 내년 말까지 늘렸습니다. 1년 연장입니다. --- 이게 한 사람의 이야기가 아니에요. 올해 8월 정부가 세제 개편안을 발표했어요. 다주택자, 비거주 1주택자, 임대사업자 — 내년에 집을 팔면 세금 부담이 줄어드는 구조를 만들었거든요. 그러니까 내년에 매물이 쏟아질 가능성이 커진 거예요. 그런데 팔리는 집 중에 세입자가 살고 있는 집, 이른바 '세 낀 매물'이 많을 텐데 — 매수자가 연말까지 유예 신청을 못 하면 그 거래 자체가 막히게 돼 있었어요. 세제 개편으로 한쪽 문을 열면서, 다른 쪽 문이 닫혀 있었던 셈이죠. --- 그런데 저는 이 대목이 좀 걸렸어요. 갱신 계약까지 허용하면, 최장 삼 년 삼 개월까지 입주를 미룰 수 있어요. 집을 샀는데 삼 년을 못 들어가는 거잖아요. 토허구역은 원래 실거주 목적의 거래만 허용한다는 원칙 위에 만들어진 제도예요. 그 원칙이 조금씩 뒤로 밀리고 있는 거죠. 처음 예외가 생긴 건 올해 2월이었어요. 다주택자 매도 주택에 한해서 실거주 예외를 허용했고, 5월엔 비거주 1주택자 주택까지 확대했어요. 그리고 이번에 다시 기한을 늘리고 갱신 계약까지 얹었어요. 토허구역이 지정된 게 작년 10월이니까, 약 일 년 사이에 세 번 손질이 들어간 겁니다. --- 이 사안에서 마음에 걸리는 건 한 가지예요. 집을 팔게 하는 정책과 전월세 물량을 유지하는 정책, 이 둘이 동시에 작동할 수 있느냐는 거예요. 세 낀 매물이 거래되면 그 세입자는 결국 언젠가 나가야 해요. 그 집이 매매 시장에 나오는 순간, 전월세 시장에서는 빠지는 거죠. 숨통을 틔우는 것과 전세 물량을 유지하는 건 같은 방향을 보지 않을 수 있어요. 전문가들 사이에서도 그 말이 나왔어요. 매물 출회를 유도하는 정책이니 전월세 매물이 동반 감소할 수 있고, 그러면 전월세 가격이 오히려 흔들릴 수 있다고요. 정답이 어디 있는지는 저도 모르겠어요. 다만 이 제도가 지금 어디로 가고 있는지는 한번 물어볼 만한 것 같아요. --- 오늘 기억할 것 하나만 남기면 — 정책이 자꾸 수정된다는 건 그 자체로 정보예요. 지금 집을 사거나 세를 살고 있다면, 이 제도가 앞으로도 또 바뀔 수 있다는 전제로 계획을 세우는 게 맞을 것 같아요. 확정된 규칙처럼 믿고 결정하면, 다음 번 수정 때 선의의 피해자가 될 수 있거든요. --- 같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.