서울 아파트 전세, 둘 중 한 명은 그 집에 그냥 남았습니다 🔒 서울 아파트 중위 전세 가격이 올해 8월 5억 6,000만 원을 찍었습니다. 1년 전보다 12.4% 오른 값이고, 통계 집계 이래 최고가였던 2022년 1월과 같은 수준입니다. 그런데 전세 거래량은 오히려 줄었습니다. 값은 최고인데 거래는 줄어드는 시장, 그 안에서 세입자들이 택한 답은 "옮기지 않는다"였습니다.
◾ 새로 구한 사람보다 눌러앉은 사람이 많아졌다
29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~8월 서울 아파트 전세계약 중 갱신계약 비중은 50.8%였습니다. 올해 전세계약을 맺은 세입자 둘 중 한 명은 새 집을 찾는 대신 살던 집에 남았다는 뜻입니다. 전체 계약 총량은 전년 동기보다 25.7% 줄었습니다. 감소를 이끈 건 신규 계약이었습니다. 1년 만에 38% 급감했습니다. 갱신은 버티고 신규만 무너진 구조입니다.
◾ 3년 전엔 넷 중 한 명이었다
이 비중은 2023년 같은 기간엔 27.2%였습니다. 3년 만에 23.6%포인트 올랐습니다. 지난해 같은 기간(41.1%)과 비교해도 9.7%포인트 높습니다. 월세도 같은 방향입니다. 올해 1~8월 서울 아파트 월세계약 중 갱신 비중은 39.7%로, 지난해 31.8%보다 7.9%포인트 올랐습니다. 전체 월세 거래는 소폭 줄었는데 갱신 계약만 22.5% 늘었습니다. 재계약 증가세는 전세보다 월세에서 더 뚜렷했습니다.
◾ 나올 집이 사라지고 있다
세입자가 움직이지 않으면 시장에 나오는 매물도 줄어듭니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 최근 1년간 서울 아파트 전세 매물은 2만 3,832건에서 1만 9,853건으로 16.7% 줄었습니다. 월세 매물도 1만 9,480건에서 1만 6,406건으로 15.3% 감소했습니다. 전세를 피한 수요가 월세로 흘러가는 '풍선효과'조차 없이, 전세와 월세 매물이 함께 줄었습니다. 여기에 신축 입주 물량 감소, 실거주 의무 강화, 다주택자·임대사업자 규제가 겹쳐 시장에 나와야 할 물건이 묶여 있습니다.
◾ 싼 집이 많던 동네가 더 빠르게 비었다
줄어드는 속도는 지역마다 달랐습니다. 노원·도봉·동대문구가 있는 동북권 전세 매물은 1년 새 4,328건에서 2,459건으로 1,869건(43.2%) 사라졌습니다. 구로·금천·관악구가 있는 서남권에서도 991건(33.3%)이 줄었습니다. 저렴한 전월세가 밀집한 지역일수록 감소폭이 컸습니다. 반면 서초구 디에이치방배(3,064가구), 은평구 힐스테이트 메디알레(2,451가구) 같은 대단지가 올해 입주한 동남권과 서북권은 매물을 유지하거나 소폭 늘었습니다. 새 아파트가 들어온 곳만 숨통이 트인 셈입니다.
◾ 갱신권은 쓰지 않고 남겨둔다
갱신계약은 늘었는데 계약갱신요구권 사용 비중은 오히려 떨어졌습니다. 계약갱신요구권은 세입자가 1회에 한해 2년 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리로, 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 전세 갱신계약 중 갱신요구권 사용 비중은 지난해 56.7%에서 올해 53.3%로, 월세는 37.2%에서 30.3%로 낮아졌습니다. 현장에서는 지금 권리를 쓰는 대신 집주인과 합의해 재계약하고, 카드는 나중을 위해 남겨두려는 임차인이 늘었다고 봅니다.
◾ 물량을 늘리는 쪽으로 방향을 돌려야 한다는 주장
전문가들은 내년과 내후년 입주 물량이 올해보다 각각 약 3,400가구, 1만 가구씩 줄어든다며 정책 초점을 '임대차 물량 확대'에 맞춰야 한다고 조언합니다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "집주인에게 실입주를 강제하는 토지거래허가구역 규제만 완화해도 매매용으로 묶여 있던 매물이 전월세 시장으로 흘러나와 당장 숨통이 트일 수 있다"고 지적했습니다. 토지거래허가구역은 일정 규모 이상 거래에 관청 허가가 필요하고, 허가 조건으로 실거주 의무가 붙는 곳입니다. 기존 등록임대사업자 재고를 유지해야 한다는 지적도 나옵니다. 서울의 등록임대아파트 3만 7,000가구가 2028년까지 순차적으로 임대 의무 기간 만료를 맞는데, 이들이 한꺼번에 빠지면 불안이 커질 수 있다는 것입니다.
◾ 한 가지만 기억한다면
계약갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 쓰면 임대료 인상폭이 5% 이내로 묶입니다. 집주인과 합의로 재계약이 가능하다면 이 권리는 남겨두고, 정말 필요한 순간에 쓰는 편이 유리할 수 있습니다. 실제로 올해 갱신계약을 한 세입자 절반 가까이가 그 선택을 했습니다. 전세 시세와 계약 조건이 헷갈릴 때는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 최근 거래를 직접 확인할 수 있습니다. 중위 전세 가격 5억 6,000만 원, 그 숫자 안에서 내 집이 어디쯤인지 아는 것부터가 협상의 시작입니다.
