마스턴투자운용, 박형석 대표 취임 이후 딜·파트너십으로 존재감 ‘쑥’ [시그널]

[마스턴투자운용, 오피스부터 호텔까지 — 반년 사이 무슨 일이] 서울 성수동 오피스가 올 2월 팔렸습니다. 2024년 평당 3450만 원에 샀다가 3640만 원에 넘기면서 내부수익률(IRR) 약 40%를 기록했습니다. 준공 전 양도였습니다. 이 거래는 단독 사건이 아닙니다. 마스턴투자운용은 박형석 대표 취임 이후 오피스·물류·호텔·파트너십을 동시에 움직이고 있습니다.

2025년 12월부터 2026년 8월까지, 마스턴투자운용이 공식화한 딜은 다섯 건입니다. 도산대로 복합시설 개발 착수, 경기 여주 물류센터 AMC 선정, 물류센터 '로지스포인트 신해리' 인수(1190억 원), 성수동 오피스 엑시트, 서울 구로구 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로 호텔 인수(859억 원)입니다. 여기에 삼성물산·㈜한화 건설부문과의 업무협약 두 건이 더해집니다. 각 딜은 섹터와 거래 구조가 모두 다릅니다.

도산대로 복합시설은 지하 5층~지상 15층, 연면적 약 1만 5700㎡ 규모입니다. 업무·교육연구·근린생활시설이 결합된 형태로, 준공 목표는 2029년입니다. 경기 여주에서 AMC로 선정된 물류센터는 연면적 28만 4220㎡입니다. 도산대로 복합시설의 약 18배 규모입니다. 두 프로젝트는 개발 단계이고, 포포인츠 호텔은 이미 인수가 완료된 201실짜리 4성급 운영 자산입니다.

도산대로 부지는 용적률 상향 등 밸류애드 포인트를 선제적으로 발굴해 개발 계획에 반영하는 방식을 택했습니다. 밸류애드란 제도나 규제 변경을 활용해 자산 가치를 끌어올리는 전략을 말합니다. 물류센터는 개발과 실물 매입을 함께 진행하며 트랙레코드를 쌓는 구조입니다. 포포인츠 호텔이 들어선 G-Valley는 구로·가산디지털단지 일대로, 약 1만 4000여 개 기업·14만 명 이상의 상주 근로자가 있습니다. 기업 출장 및 장기 체류 수요가 구조적으로 뒷받침된다는 점이 인수 배경으로 제시됐습니다.

마스턴투자운용은 올해 4월 삼성물산과 스마트빌딩 플랫폼 '바인드(Bynd)' 활용 협약을 맺었습니다. 이어 ㈜한화 건설부문과는 신규 개발사업 발굴부터 프로젝트금융투자회사(PFV) 공동 설립까지 포함한 장기 협약을 체결했습니다. PFV는 특정 개발 프로젝트를 위해 설립하는 특수목적법인입니다. 두 협약의 구조는 비슷합니다. 마스턴투자운용의 금융·운용 전문성에 외부 기업의 기술·시공 역량을 더하는 방식입니다. 단독으로 개발을 끌어가는 것이 아니라 파이프라인 확보와 시공 리스크를 분산하는 구도입니다.

IB 업계 관계자는 "박 대표 취임 이후 개발·매입·파트너십을 아우르는 전방위적 확장"이라고 말했습니다. 다만 이 평가는 방향에 대한 서술이지, 성과의 확정치는 아닙니다. 성수동 오피스 엑시트(IRR 약 40%)는 이미 실현된 수치입니다. 나머지 — 도산대로 복합시설, 여주 물류센터 개발, 파트너십 사업 — 는 아직 진행 중이거나 착수 단계입니다. 삼성물산·한화와의 협약이 실제 공동 개발로 이어졌는지, 시점과 규모는 원문에서 확인되지 않습니다.

마스턴투자운용이 2026년에 수임한 첫 딜은 연면적 28만 4220㎡ 규모의 경기 여주 물류센터 AMC입니다. 운용사가 자산을 직접 매입하는 대신 자산관리회사로 선정돼 수수료 구조로 참여하는 방식입니다. 같은 시기 1190억 원짜리 물류센터를 직접 인수한 것과 비교하면, 개발과 실물 매입을 병행한다는 전략이 수치로 드러납니다. 성수동 오피스처럼 준공 전 엑시트 타이밍을 노리는 구조가 앞으로 도산대로에서도 반복될지가 관전 포인트입니다.