깡통전세 여진에 강제경매 54% 급증…8개월 만에 작년 연간치 육박[집슐랭]

전세보증금 못 받은 세입자들이 법원 경매를 밀어 올리고 있다 올해 1월부터 8월 28일까지 전국에서 경매로 넘어간 아파트·연립·오피스텔은 3만 1118건입니다. 2024년 한 해 전체 건수인 3만 1063건을 8개월 만에 넘어섰습니다. 이 수치가 예외가 아닌 이유가 있습니다. 2022년 전세사기가 본격화한 뒤 소송이 쌓이고 있고, 은행 대출 규제가 내년에 추가로 강화됩니다.

법원 등기정보광장 자료를 보면 올해 1~8월 집합건물 강제경매는 1만 3068건입니다. 전년 같은 기간 8457건보다 54.5% 늘었습니다. 지난해 연간 강제경매 건수는 1만 3445건으로 대법원이 통계를 공개한 2010년 이후 최고치였는데, 올해는 8개월 만에 그 97.2%에 도달했습니다. 은행이 대출 회수를 위해 신청하는 임의경매도 같은 기간 1만 8050건으로 전년 동기보다 11.7% 증가했습니다. 지난해 임의경매 연간 건수(2만 4848건)는 2014년 이후 11년 만의 최고치였습니다. 현재 속도(월평균 3890건)가 남은 4개월 유지되면 집합건물 경매 신청은 통계 집계 이후 최대인 2010년 4만 6040건을 넘어설 전망입니다.

강제경매와 임의경매는 성격이 다릅니다. 강제경매는 세입자가 전세보증금 반환 소송을 내고 확정판결을 받은 뒤 집을 경매에 넘기는 절차입니다. 소송 → 판결 → 집행까지 통상 1~2년 이상 걸립니다. 임의경매는 부동산 담보대출 원리금을 3개월 이상 연체하면 은행이 별도 소송 없이 곧바로 신청할 수 있습니다. 2022년 깡통전세·전세사기가 드러났을 때 피해 세입자들이 소송을 시작했고, 그 결과가 지금 강제경매 급증으로 나타나고 있다는 분석입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 물건 수습을 위해 강제경매를 신청한 것도 건수를 끌어올린 요인으로 지목됩니다.

임의경매 증가는 금융 규제 강화와 맞닿아 있습니다. 올해 4월부터 수도권 규제지역 다주택자의 대출 만기 연장이 원칙적으로 불허됐습니다. 만기가 돌아왔는데 연장이 안 되면 원금을 갚거나 경매로 넘기는 수밖에 없습니다. 내년 1월부터는 비거주 1주택자의 기존 대출 만기 연장도 제한될 가능성이 제기됩니다. 이달 한국은행이 기준금리를 인상하며 금리 상승 압력도 커졌습니다. 전문가들은 이 두 가지가 맞물리면 연말까지 경매 신청 건수가 쉽게 줄지 않을 것으로 보고 있습니다.

2010년 글로벌 금융위기 후폭풍으로 하우스 푸어가 속출했을 때 집합건물 경매는 4만 6040건이었습니다. 당시 임의경매가 전체의 86%를 차지했습니다. 금융권 대출 부실이 직접적으로 경매로 이어진 구조였습니다. 올해는 강제경매 비중이 약 41%입니다. 전세 분쟁이나 채무 관계를 소송으로 정리하는 과정에서 나오는 물량이 그만큼 많다는 뜻입니다. 금융권 부실이 연쇄적으로 번지던 2010년과 우려의 성격이 다르다는 평가가 있는 것도 이 때문입니다.

물건이 늘어도 낙찰이 되지 않으면 채무 관계가 정리되지 않습니다. 경매분석업체 지지옥션에 따르면 서울 아파트 경매 낙찰률은 6월 34%, 7월 38.3%로 두 달 연속 40%를 밑돌았습니다. 2021년 호황기에는 낙찰률이 80%까지 올라 물건이 나오자마자 소진됐습니다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "지금은 선호 단지에만 응찰자가 몰리고 나머지는 유찰을 거듭하며 시장에 남아있다"고 말했습니다. 서울 낙찰가율은 아직 100% 안팎이지만, 인기 물건만 고가로 팔리면서 평균치를 끌어올리는 효과가 있다는 설명입니다. 이 연구원은 "해결되지 않은 물량이 계속 쌓이면 결국 금융시장에도 부정적 영향을 줄 수 있다"고 덧붙였습니다.

전세보증금을 돌려받지 못한 세입자는 HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증 가입 여부를 먼저 확인해야 합니다. 보증에 가입돼 있다면 집주인 대신 HUG가 먼저 보증금을 지급하고 구상권을 행사합니다. 가입하지 않은 상태라면 임차권등기명령 신청 후 전세보증금 반환 소송을 통해 집행권원을 확보하는 절차가 필요합니다. HUG 콜센터는 1566-9009입니다. 올해 1월에 경매 신청서를 낸 세입자의 사건이 지금 법원 목록에 오르고 있습니다. 2022년에 시작된 전세사기의 끝이 아직 나오지 않았습니다.