강남3구 거래량 77% 줄어…대출·금리·세제에 거래 절벽 현실화 [집슐랭]

서울 아파트 거래, 4월의 3분의 1로 줄었습니다 지난달 서울에서 아파트 매매 허가를 신청한 건수는 3,538건이었습니다. 4월 1만 165건과 비교하면 넉 달 만에 3분의 1 수준으로 줄어든 숫자입니다. 올해 최저치를 기록한 7월(5,438건)보다도 35% 적습니다. 단순한 계절적 조정이 아닙니다. 대출 규제, 연속 금리 인상, 세제 개편안 불확실성이 동시에 작동하면서 매수자와 매도자 모두 거래를 멈춘 결과입니다.

서울 25개 자치구의 토지거래허가 신청 건수는 4월 1만 165건을 기록했습니다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 쏟아진 영향이었습니다. 이후 5~6월에는 6,000건대로 내려앉았고, 7월에는 5,438건으로 다시 줄었습니다. 8.3 세제 개편안이 발표된 이후에는 4,000건 선마저 무너져 8월 3,538건으로 집계됐습니다. 2일 새올 전자민원창구 기준입니다.

자치구별로 보면, 고가 주택이 몰린 지역일수록 감소폭이 컸습니다. 4월 대비 8월 감소율은 성동구 -78.8%, 강남구 -78.6%, 서초구 -77.9%, 송파구 -75.5%였습니다. 강남 3구 전체 신청 건수는 4월 1,607건에서 8월 368건으로 77.1% 줄었습니다. 반면 도봉구(-39.9%)와 금천구(-38.5%)는 감소폭이 강남권의 절반 수준에 머물렀습니다. 대출 규제의 직격탄을 맞는 고가 주택 비중이 높은 곳부터 거래가 멈춘 셈입니다.

거래가 끊기자 매물은 반대로 쌓이고 있습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 서울 아파트 매물은 세제 개편안 발표일인 8월 3일 6만 409건에서 9월 1일 6만 7,382건으로 한 달 사이 약 7,000건(11.5%) 증가했습니다. 6~7월 거래 위축 속에서도 6만 건 초반에서 정체됐던 흐름과는 다릅니다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 "매도인들이 시세에서 2억~3억 원을 낮추기도 하는데 그래도 받아주는 사람이 없다"고 말했습니다. 성동구 옥수동 한 중개업소 관계자는 "강남권 매물이 나오는 상황에서 갈아타기 매매를 하고 싶어도 집이 팔리지 않으니 연쇄적으로 거래가 막히고 있다"고 전했습니다.

정부는 9월 1일 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 12억 원으로 유지하고, 200%로 올리려던 세 부담 상한도 150%로 되돌렸습니다. 그런데 시장에서는 거래 회복으로 이어지기 어렵다는 관측이 나옵니다. 양도소득세 공제한도 10억 원 적용 등 다주택자와 고가 주택을 겨냥한 과세 강화 기조가 그대로 남아 있고, 국회 통과 절차도 아직 남아 있어서입니다. 강남구 개포동 또 다른 중개업소 대표는 "당초 급매를 계획했던 매도자들도 수정안이 나오면서 다시 고민에 빠진 상황"이라고 말했습니다.

한국은행 금융통화위원회는 7월과 8월 두 달 연속 기준금리를 0.25%포인트씩 올렸습니다. 기준금리는 연 2.50%에서 3.00%로 상승했습니다. 세제 개편안의 직접적인 영향은 적은 15억 원 이하 중저가 주택 밀집 지역도 금리 인상에서 자유롭지 않습니다. 노원구 월계동 한 중개업소 관계자는 "6억 원 대출 한도를 거의 다 채워서 매수하는 30대들이 주된 수요층인데, 금리가 오르고 한도까지 대출받기도 어려워지면서 거래가 잠잠해졌다"고 말했습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "금리 인상 누적과 가계대출 총량 규제가 이어지면서 소강상태가 연말까지 이어질 듯하다"고 내다봤습니다.

세제 개편안은 국회를 통과하지 않으면 확정되지 않습니다. 정부안이 발표됐더라도 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다. 매도 또는 매수 시점을 세제 개편안 기준으로 결정하고 있다면, 최종 확정 여부를 먼저 확인할 필요가 있습니다. 매물이 쌓이고 거래가 멈춘 지금, 강남구 한 중개업소가 말한 "아주 급한 매수·매도자 아니고서는 거래 성사가 쉽지 않은 상황"은 당분간 이어질 전망입니다.