3년 기다린 사전청약…분양가만 40% 뛰었다 [집슐랭]

5억 3,490만 원. 인천계양 A6블록 전용 59A㎡의 본청약 분양가입니다. 사전청약 당시 제시됐던 추정분양가는 3억 8,262만 원이었습니다. 같은 집인데 1억 5,228만 원이 더 붙었습니다. 특정 단지 한 곳의 예외가 아닙니다.

6일 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 인천계양 A6블록 전용 59A㎡의 본청약 분양가는 5억 3,490만 원으로, 사전청약 추정분양가 3억 8,262만 원보다 39.8% 높습니다. 전용 84A㎡는 5억 2,770만 원에서 7억 1,433만 원으로 35.4% 올랐습니다. 차액은 1억 8,663만 원입니다. 사전청약 추정분양가는 LH가 사전청약 단계에서 제시하는 분양가 예상치이고, 확정 분양가가 아닙니다. 당첨자들이 자금계획의 기준으로 삼았던 숫자는 3년 뒤 본청약에서 다른 숫자로 바뀌었습니다.

다른 3기 신도시도 흐름이 같습니다. 남양주왕숙2 A3블록 전용 59㎡는 4억 1,435만 원에서 5억 2,634만 원으로 27.0%, 84㎡는 5억 6,330만 원에서 7억 3,245만 원으로 30.0% 올랐습니다. 고양창릉 S1블록 전용 84㎡는 6억 4,179만 원에서 7억 8,340만 원으로 22.1% 상승했습니다. 격차가 벌어지면서 세 블록에서만 473명이 본청약을 포기했습니다. 왕숙2 A1에서 180명, A3에서 143명, 창릉 S1에서 150명이 계약 문턱에서 돌아섰습니다. 1억~2억 원씩 늘어난 부담을 감당하지 못한 결과입니다.

사전청약은 집값이 크게 오르던 2021년 도입됐습니다. 앞으로 나올 공급 물량을 미리 제시해 무주택자의 매수 불안을 낮추겠다는 취지였습니다. 문제는 청약 시점만 앞당겼다는 점입니다. 사전청약은 토지보상과 택지조성이 끝나기 전 단계에서 당첨자를 뽑는 방식입니다. 지구계획 승인 이후에도 토지보상, 택지조성, 주택사업 승인 절차가 남아 있어 한 곳이 밀리면 본청약도 함께 밀립니다. 남양주왕숙2 A3는 2024년 9월 예정이던 본청약이 2026년 5월로 약 1년 8개월 늦어졌습니다. 그 사이 오른 지가와 공사비는 최종 분양가에 반영됩니다.

정부는 2024년 본청약 일정과 분양가를 예측하기 어렵다는 제도적 한계를 인정하고 신규 사전청약을 중단했습니다. 당시 공공 사전청약 95개 블록 가운데 본청약을 마친 곳은 13곳이었고, 예정된 일정을 지킨 곳은 단 한 곳이었습니다. 국회예산정책처에 따르면 2024년 6월 말까지 본청약을 마친 31개 블록 중 30개(96.8%)에서 실제 분양가가 추정분양가보다 높았고, 그중 19개 블록은 상승폭이 10%를 넘었습니다. 신규 접수는 멈췄지만 이미 당첨된 사람들의 부담은 그대로 남았습니다.

포기자가 빠진 자리에는 신규 청약자가 몰렸습니다. 왕숙2 A3의 일반청약 경쟁률은 126.8대 1, A1은 105.5대 1, 창릉 S1은 61.2대 1이었습니다. 수년을 기다린 기존 당첨자가 밀려나고, 높아진 분양가를 감당할 수 있는 수요자가 남은 구조입니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "사전청약은 사업이 언제 가능할지 확정되지 않은 단계에서 당첨자를 뽑은 만큼 가격과 일정의 불확실성이 클 수밖에 없었다"고 말했습니다. 이어 "공급을 앞당겨 보이게 하는 것보다 인허가와 택지조성 등 실제 주택 공급 속도를 높이는 것이 핵심"이라고 강조했습니다.

추정분양가는 확정 분양가가 아닙니다. 사전청약 단계의 예상치이고, 본청약까지 걸린 기간의 지가·공사비 상승분이 뒤에 붙습니다. 정부와 LH는 계약금·중도금 부담 완화, 집단대출 지원, 추가 지연 기간의 분양가 상승 억제책을 내놨습니다. 다만 추정분양가 자체를 보장하는 대책은 아닙니다. LH는 보상 업무 인력을 충원하는 등 조직 개편에 나섰지만, 이미 사전청약을 마친 아파트의 속도를 크게 앞당기기는 어려운 상황입니다. 3억 8,262만 원이 5억 3,490만 원이 되기까지 3년이 걸렸습니다. 본청약 공고에 적힌 확정 분양가와 대출 지원 조건을 직접 확인한 뒤 계약 여부를 판단하는 것이 지금 할 수 있는 일입니다.