압구정 51억, 노원 7억 8000만 — 같은 서울에서 반대로 움직입니다 🪢 2026년 9월 7일, 압구정 현대5차 82㎡ 10층이 51억 원에 팔렸습니다. 올 2월 같은 면적 실거래가는 61억 원이었습니다. 7개월 만에 10억 원이 빠졌습니다. 같은 달 17일, 노원구 상계주공7단지 49㎡는 7억 8000만 원에 거래됐습니다. 4월보다 1억 3000만 원 오른 값입니다. 한쪽은 10억이 빠지고 한쪽은 1억 3000만이 올랐는데, 둘 다 서울 아파트입니다.
◾ 강남 재건축, 직전 거래가를 못 지킨다
27일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 이달 강남권 대표 재건축 단지들의 실거래가가 직전 거래 대비 큰 폭으로 내려간 사례가 줄을 이었습니다. 대치동 은마아파트 전용 76.9㎡는 2일 30억 2000만 원에 팔렸습니다. 지난달 1일 33억 4000만 원보다 3억 2000만 원 낮습니다. 개포주공7단지 83.7㎡는 22일 35억 원으로 두 달 전보다 3억 3000만 원 내렸고, 개포주공6단지 83㎡는 19일 34억 원에 거래돼 1월 최고가 38억 9500만 원보다 5억 원 가까이 떨어졌습니다. 압구정은 하락 폭이 더 큽니다. 1구역 미성2차 118.63㎡는 7일 52억 원에 팔려 3월 62억 5000만 원보다 10억 원 이상 내려갔습니다.
◾ 4주 연속, 2012년 이후 처음 벌어진 격차
같은 서울인데 방향이 다르다는 건 통계에서도 확인됩니다. 한국부동산원 집계로 8·3 세제개편안 이후 지난주까지 7주간 동북권 아파트 매매가는 2.49% 올랐습니다. 같은 기간 동남권은 0.49%가량 내렸습니다. 누적 변동률 격차가 3%포인트에 육박합니다. 동남권이 하락으로 돌아선 지난달 31일 이후로는 강북권과 동남권의 주간 변동률 격차가 4주 연속 0.45~0.49%포인트를 기록했습니다. 관련 통계를 작성한 2012년 5월 이후 처음 있는 일입니다. 지난주 격차 0.49%포인트는 역대 최대치입니다.
◾ 30억 원 선이 갈림길이 됐다
갈림선은 지역이 아니라 가격대에 그어져 있습니다. 8·3 세제개편안의 직격탄을 맞은 쪽은 30억 원 이상 강남권 재건축 단지입니다. 재건축 아파트는 당장 살 집이 아니라 몇 년 뒤 새 아파트가 되는 값을 미리 사는 물건이어서, 세금과 대출 조건이 바뀌면 그 미래 가치를 계산하는 셈이 흔들립니다. 세제개편 불확실성에 대출 규제까지 겹치면서 30억 원대 이상 단지에서 4억~5억 원씩 낮춰 거래되는 사례가 이어지고 있습니다. 반대로 10억~20억 원대 단지는 이 규제망의 사정권 밖에 있습니다.
◾ 거래는 줄었는데 신고가는 나온다
비강남권에서 눈에 띄는 건, 거래가 급감한 상태에서도 신고가가 나온다는 점입니다. 마포구 신수동 마포아이파크포레 59㎡는 이달 21억 4500만 원에 실거래되며 신고가를 갈아치웠고, 염리동 마포자이 84㎡는 26억 원으로 기존 신고가를 지켰습니다. 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아 84㎡는 이달 19억 3000만 원에 팔려 처음 19억 원을 넘었습니다. 용산구 강변삼성스위트 84㎡는 19일 21억 원에 거래됐는데, 지난해 17억 원선에서 크게 오른 시세입니다. 성동구 옥수파크힐스 59㎡는 2일 24억 원으로 지난해 10월 신고가 24억 3000만 원에 다가섰습니다. 서울 외곽도 마찬가지입니다. 도봉구 창동 동아청솔 59㎡가 9억 1800만 원, 구로구 개봉동 현대아파트 84㎡가 11억 9500만 원에 각각 신고가를 기록했습니다.
◾ 전세가 밀어올린 매수라는 진단
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남권 아파트는 세제개편 불확실성과 고금리 장기화 우려 등으로 거래 둔화와 가격 약세 흐름이 당분간 지속될 개연성이 높다"고 말했습니다. 외곽 지역에 대해서는 "전세매물 감소와 전세가 상승 등에 따른 임차시장 불안이 주택 실수요자들을 신고가로 집을 매수하도록 부추기고 있어 전세매물이 늘어나지 않는 이상 상승세가 이어질 것"이라고 짚었습니다. 오르는 이유를 집값 기대감이 아니라 전세시장 사정에서 찾은 설명입니다.
◾ 한 가지만 기억한다면
서울 아파트값은 21일 기준 전주보다 0.13% 올라 85주 연속 상승했습니다. 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지의 역대 최장 85주와 동률입니다. 다만 상승률은 8월 넷째 주 0.29%에서 0.22%, 0.20%, 0.16%, 0.13%로 4주 연속 줄었습니다. 강남 3구는 하락 폭이 커지고 서대문구 등 비강남권은 오르는 구조입니다. 경기는 0.23% 올라 전주 0.18%보다 상승 폭이 확대됐고, 수원 영통구 1.09%, 수원 권선구 0.66%, 용인 기흥구 0.48%, 화성 동탄구 0.45% 등 반도체 벨트가 두드러졌습니다. 지금 "서울 아파트값"이라는 하나의 숫자로는 내 관심 단지의 방향을 알 수 없습니다. 국토교통부 실거래가시스템에서 해당 단지의 직전 거래가와 이번 달 거래가를 직접 비교해 보는 게 더 정확합니다. 압구정에서 10억이 빠진 그날, 상계에서는 1억 3000만 원이 올랐습니다.
