레고랜드 4년, 100위 밖 건설사 PF 잔액은 6조에서 5,000억이 됐습니다 🧱 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 2년간 202조 8,000억 원이 회수됐습니다. 그 사이 새로 나간 돈은 141조 5,000억 원이었습니다. 61조 3,000억 원이 빠져나간 뒤 돌아오지 않았습니다. 그런데 이게 특정 분기의 일시적 현상이 아닙니다. 8개 분기, 2년 내내 한 번도 끊기지 않고 같은 방향이었습니다.
◾ 8개 분기 동안 한 번도 뒤집히지 않았다
27일 관련 업계와 한국건설산업연구원 최근 보고서에 따르면, 2024년 2분기부터 2026년 1분기까지 금융권이 부동산 PF에서 회수·정리한 자금은 202조 8,000억 원입니다. 같은 기간 신규 공급은 141조 5,000억 원이었습니다. 중요한 건 총액보다 패턴입니다. 분석 대상인 8개 분기 내내 신규 공급이 회수액의 70% 수준에 머물렀습니다. 특정 분기에 몰린 게 아니라, 2년 동안 매 분기 같은 방향으로 돈이 빠져나갔다는 뜻입니다.
◾ 100위 밖 건설사는 6조에서 5,000억이 됐다
줄어든 돈이 어디로 갔는지가 더 선명합니다. 한국신용평가가 증권·캐피털 51개사가 관여한 PF 사업장 약 3,600곳, 50조 원 규모의 자금 흐름을 분석했습니다. 시공 순위 100위 이내 건설사의 아파트 사업장이 확보한 본PF 잔액은 2024년 2분기 7조 9,000억 원에서 2026년 1분기 15조 7,000억 원으로 2배 가까이 늘었습니다. 본PF는 인허가를 마치고 착공·분양 단계에서 실행되는 대출입니다. 같은 기간 100위 밖 건설사는 6조 1,000억 원에서 5,000억 원이 됐습니다. 90% 넘게 줄어든 규모입니다. 시장 전체 자금이 30% 줄었는데, 이쪽은 12분의 1이 됐습니다. 지역도 같은 방향입니다. 서울 오피스 본PF 잔액은 2년간 1조 1,000억 원에서 4조 5,000억 원으로 4배 늘었고, 비서울 오피스는 5,000억 원에서 4,000억 원으로 20% 줄었습니다.
◾ 시행사 자기자본이 2~5%인 구조에서 벌어진 일
이 격차의 뿌리는 국내 PF의 자본 구조입니다. 시행사 자기자본 비율이 2~5% 수준에 그쳐, 나머지는 시공사의 신용보강에 기대야 합니다. 신용보강은 시공사가 채무 인수나 보증을 통해 대출 상환 안전성을 대신 담보해주는 장치입니다. 업계의 한 관계자는 "레고랜드 사태 이전에는 별다른 보증이 없어도 PF 대출이 나오는 경우가 많았지만 이후로는 대형 건설사조차 이중·삼중의 신용보강을 요구받는다"며 "채무 인수 역량이 상대적으로 낮은 중소·중견 건설사의 사업장은 후순위로 밀릴 수밖에 없다"고 설명했습니다. 여기에 지역 경기 격차가 겹칩니다. 지방은 준공 후 미분양 아파트만 2만 5,000여 가구에 달합니다. 금융기관 입장에서 건전성을 관리하려면 수도권 우량 사업장을 선별하는 쪽이 합리적인 선택이 됩니다.
◾ 올해 분양이 늘어난 건 새 사업장 덕분이 아니다
올해 수도권 분양 물량은 늘었습니다. 그런데 업계의 또 다른 관계자는 이를 "과거 인허가를 받아뒀던 기존 사업장의 '밀어내기 분양'이 대부분"이라고 설명했습니다. 새로 시작한 사업이 아니라, 재고를 꺼내 쓴 것이라는 뜻입니다. 앞으로 채울 재고가 줄고 있다는 신호는 두 곳에서 나옵니다. 국토교통부에 따르면 2026년 7월까지 전국 주택 누적 인허가는 14만 2,328가구로 전년 동기보다 약 8% 줄었고, 2022년 29만 4,000여 가구와 비교하면 51.9% 감소했습니다. 브리지론 잔액도 2026년 1분기 10조 원으로 2년 전보다 5조 원 줄었습니다. 브리지론은 토지 매입과 인허가에 쓰이는 초기 자금입니다. 이 단계가 막히면 2~3년 뒤 착공할 사업장 자체가 만들어지지 않습니다. 그래서 업계 관계자는 "당장 내년부터 대형 건설사 물량도 크게 줄어들 수 있다"고 내다봤습니다.
◾ 86조 보증이 나왔는데도 역부족이라는 이유
정부는 8·13 주택 공급 대책으로 공적 PF 보증 규모를 86조 원으로 확대하고, 중소 건설사 대상 특별 보증도 늘렸습니다. 그런데도 현장의 자금 병목을 풀기에는 부족하다는 지적이 나옵니다. 건산연 관계자는 "정부의 공적 보증으로 줄어든 신용 위험이 실제 조달금리 완화와 금융 조건 개선으로 이어져야 할 것"이라고 짚었습니다. 보증이 생겨도 금리와 대출 조건이 그대로면 사업이 돌아가지 않는다는 뜻입니다. 평가 방식도 지적됐습니다. 같은 관계자는 "PF 사업성 평가도 단기 분양률뿐 아니라 임대 수익, 장기 공실 위험, 지역 경제 파급효과까지 함께 반영하는 방식으로 고도화할 필요가 있다"고 말했습니다. 단기 분양률만 보면 지방 사업장은 계속 후순위로 밀립니다.
◾ 한 가지만 기억한다면
지금 보이는 분양 물량은 과거에 인허가를 받아둔 사업장에서 나온 것입니다. 내년 이후 공급이 어떻게 될지 알고 싶다면, 완공·분양 숫자가 아니라 인허가 물량과 브리지론 잔액을 보면 됩니다. 국토교통부는 매달 주택 인허가 실적을 공개합니다. 2년 내내 한 방향으로 61조 원이 빠져나간 시장에서, 100위 밖 건설사의 본PF 잔액은 5,000억 원이 남았습니다. 이 숫자가 다시 늘어나는 분기가 나오는지가 회복의 첫 신호입니다.
