1조 규모 ‘의왕 백운밸리 의료복합단지’ 매물로…선매각 이후 내년 착공 [시그널]

의왕 백운밸리에 1조 원짜리 시니어 복합단지가 팔린다 아직 땅도 파지 않은 건물에 1조 원짜리 가격표가 붙었습니다. 경기 의왕 백운밸리에 들어설 메디컬·시니어 복합단지 일부가 착공 전부터 매물로 나왔습니다. 총 매각가는 1조 원에 육박하며, 매도자는 이 자금으로 개발비를 먼저 확보한 뒤 내년 초 공사를 시작할 계획입니다. 이른바 '선매각'입니다. 완성된 자산을 파는 게 아니라, 미래 자산을 지금 판다는 구조입니다.

매각 주체는 해밀리의왕백운의료복합단지개발PFV(프로젝트금융투자회사)입니다. 해밀리그룹과 사랑의병원이 지분 75%를 보유하고, NH투자증권과 우리자산신탁이 각 5%를 출자한 회사입니다. 이번에 매각되는 자산은 단지 전체가 아닙니다. 노인복지주택 1개동(124실), 오피스텔 4개동, 근린생활시설, 주차·업무연구시설로 나뉘어 분할 매각됩니다. 항목별 매각 예상가는 노인복지주택 2000억 원, 오피스텔 4개동 6000억 원 안팎, 근린생활시설 800억 원, 주차동 900억 원입니다. 네 개를 합치면 9700억 원, 1조 원에 육박합니다. 단지 안에 함께 들어서는 종합병원(250병상)은 이번 매각 대상에서 빠졌습니다.

선매각은 개발 금융에서 드물지 않은 방식입니다. 완공 후에 팔면 시세 차익을 더 가져갈 수 있지만, 그 전까지 수천억 원의 공사비를 조달해야 합니다. 돈을 빌려주는 대주단(금융기관 컨소시엄) 입장에서는 준공 후 수입처가 불확실한 프로젝트보다, 인수자가 먼저 확정된 프로젝트에 자금을 대는 것이 훨씬 안전합니다. IB 업계 관계자는 "선매각을 하면 준공 시점에 가져갈 수 있는 차익이 어느 정도 제한되지만 안정적으로 자금을 조달할 수 있다는 장점이 있다"고 설명했습니다. 매도자 측은 내년 착공, 2030년 준공을 목표로 하고 있습니다.

미완성 자산에 투자하는 만큼 리스크 차단 구조가 함께 설계됐습니다. 핵심은 책임임차인(마스터 테넌트) 계약입니다. 의왕해밀리병원과 주식회사 해밀리가 준공 후 5년간 임대료를 책임지는 구조입니다. 건물이 준공되면 운영·관리·서비스 프로그램 제공까지 임차인이 전담합니다. 임대료가 공실 여부와 무관하게 일정 기간 보장된다는 의미입니다. 이에 더해 해밀리그룹 차원의 신용보강도 추가됩니다. 구체적인 보강 규모나 방식은 원문에 명시되지 않았습니다.

단지 운영과 관련해 호텔롯데와 삼성물산 건설부문이 참여한다고 매도자 측은 밝혔습니다. 호텔롯데는 시니어 전용 호텔식 컨시어지 서비스와 식사를 포함한 라이프케어 프로그램을 제공할 예정입니다. 삼성물산 건설부문은 AI 시니어 리빙 솔루션 '에버링(Everling)'을 도입해 데이터 기반 개인화 건강 관리와 24시간 안전 모니터링 환경을 구축한다고 밝혔습니다. 다만 이 내용들은 현재 계획 단계로, 실제 서비스 내용은 준공 후 확인이 필요합니다. IB 업계 관계자는 이 자산을 "고령화 시대에 시니어 레지던스 수요와 메디컬 콤플렉스 안정성이 결합된 희소성 높은 우량 자산"이라고 평가했습니다. 단, 이는 사업 참여자 측의 견해입니다.

현재 매각 주관사인 세빌스를 통해 본격적인 투자자 모집이 진행 중입니다. 분할 매각 방식으로 각 자산을 별도 투자자에게 넘길 수 있습니다. 노인복지주택의 경우 인근 오피스 시세가 평당(3.3㎡) 2500만 원 안팎인 것을 감안해 2000억 원 수준으로 예상됐습니다. 이는 확정가가 아니라 추산치입니다.

이 프로젝트의 구조는 선매각 + 책임임차인 + 신용보강의 조합입니다. 투자자 입장에서 핵심은 '임대 수익이 누구에 의해 보장되는가'입니다. 책임임차인인 해밀리그룹 계열사의 신용도와 5년 이후 임대 조건이 실질적인 투자 판단 기준이 됩니다. 아직 착공 전 단계이므로, 관련 공시나 추가 정보는 세빌스(매각 주관사)를 통해 확인할 수 있습니다. 1조 원짜리 건물은 아직 땅 위에 없습니다. 그 자리에 무엇이 들어설지는 2030년에 확인됩니다.