‘2+2년’ 전세만기 1만건…집주인 실거주 전환 충격파

[주요 이슈 브리핑]

■ 전세 시장 뇌관: 갱신권을 사용한 ‘2+2년’ 전세 계약 1만347건이 연말까지 만기를 맞는다. 세제개편안 발표 후 일부 단지에서는 집주인 실거주 전환 비율이 40~50%까지 치솟았다. 서울 아파트 임대차 매물은 3만8157건으로 올해 초 대비 14.1% 급감했다. 2027년까지 잠재 이주 가능 물량이 24만5574건에 달한다. 쉽게 말해 전세 공급은 줄고 수요는 늘어나는 것이다. 전세 불안이 장기화할 전망이다.

■ 분양가 폭등 현실화: 영등포구 ‘써밋 클라비온’과 서대문구 ‘충정로역 자이르네’가 전용 59㎡ 기준 최고 분양가를 18억 원 후반대로 책정하며 고분양가 논란이 불거졌다. 5개월 전 인근 단지 동일 주택형보다 4억 원이나 비싼 수준이다. 신축 희소성과 전월세난이 맞물리며 분양가 상승 추세는 당분간 꺾이지 않을 것으로 전망된다.

■ 정책·금융 이중 압박: 여야가 보유세 전가 논란과 공급 부족 책임을 놓고 국토위에서 격돌했다. 이런 가운데 유상대 한은 부총재는 “특별한 충격이 없다면 추가 인상 가능성이 높다”고 밝혔다. 은행권 대출 문턱이 높아지면서 보험계약대출 잔액이 6개월 새 2조3573억 원 늘어 42조3726억 원을 기록했다. 투자자들의 자금조달 환경이 한층 복잡해졌다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. ‘2+2년’ 전세만기 1만건 앞두고…집주인들 “제가 살게 비워주세요”

핵심 요약: 2020년 임대차2법 시행으로 갱신권을 사용한 ‘2+2년’ 전세 계약 1만347건이 이달부터 연말까지 순차적으로 만기에 다다른다. 세제개편안 발표 이후 송파구 헬리오시티 일대에서는 9~10월 만기 전월세 물건의 40~50%가 실거주 전환 의사를 밝히고 있다. 강남3구에서만 2551건(서울 전체의 24.7%)이 집중돼 있어 전세 매물 감소와 보증금 일시 급등 우려가 겹친다. 2년 신규 계약과 갱신 계약을 합산하면 연말까지 이주 가능성에 놓인 임대차 물량은 총 9만4296건에 달한다.

2. 서울 신축 분양가 5개월만 4억 껑충…전용 59㎡도 18억

핵심 요약: 오는 18일 1순위 청약에 나서는 영등포구 ‘써밋 클라비온’과 서대문구 ‘충정로역 자이르네’가 전용 59㎡ 기준 최고 분양가를 각각 18억 원 후반대로 책정했다. 써밋 클라비온은 5개월 전 인근 단지 동일 주택형보다 4억 원가량, 충정로역 자이르네는 4개월 전 공덕역 자이르네보다 전용 59㎡ 기준 1억 원 이상 비싸다. 지가 상승에 따른 대지비 부담과 건축비 급등이 배경으로 꼽힌다. 분양가상한제 미적용 단지는 공사비 인상분이 고스란히 분양가에 전가된다. 앞서 더샵 신길센트럴시티의 경우 평균 경쟁률 31.9대 1, 공덕역 자이르네는 79.99대 1로 마감됐다. 고분양가에도 완판 기조가 이어지고 있다.

3. 유상대 한은 부총재 “특별한 충격 없다면 금리 추가 인상”

핵심 요약: 오는 20일 임기를 마치는 유상대 한국은행 부총재가 기자간담회에서 “추가 금리 인상이 있을 것이고 그 시기와 속도는 데이터를 보고 결정할 것”이라고 밝혔다. 8월 금통위의 주요 판단 변수로 일별 통관수출과 신용카드 사용액, 한은 경제전망을 꼽았다. 특히 근원물가가 경기 회복에 따른 수요 압력으로 상당 기간 상승세를 이어갈 수 있다고 봤다. 원·달러 환율이 1400원대 초반으로 내려왔지만 여전히 높은 수준으로 물가 상방 압력 요인이라고 평가했다. 주택담보대출 금리 추가 상승 가능성에 대한 투자자들의 면밀한 모니터링이 필요한 상황이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 똑같이 집 비우는데…거주기간 세혜택 차별 논란

핵심 요약: 세제개편안을 보면 재개발·재건축 사업은 공사기간의 50%를 거주기간으로 인정했다. 하지만 공공주택사업으로 협의취득·수용되는 이주민과 리모델링 사업 거주자는 동일한 혜택 대상자에서 제외됐다. 상황이 이렇자 형평성 논란이 커지고 있다. 서리풀1지구 새정이마을 주민대책위는 LH에 의견서를 제출했다. 전문가들은 공공주택사업에도 민간 정비사업과 동일한 수준의 거주기간 인정이 필요하다고 강조한다. 정부는 시행령·시행규칙 마련 과정에서 보완 가능성을 열어두고 있다.

5. 野 “보유세 결국 세입자 부담” 與 “吳 신통기획 전혀 안 신통해”

핵심 요약: 11일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 여야가 세제개편안과 주택 공급 부족을 놓고 정면충돌했다. 국민의힘은 비거주 1주택자 보유세 부담 증가가 집주인의 실거주 전환을 유인해 전월세 물량 감소와 임대료 전가로 이어질 것이라고 공세를 폈다. 민주당은 오세훈 서울시장 재임 4년간 서울 아파트 착공 물량이 과거 10년 평균의 58% 수준에 그쳤다며 신속통합기획의 공급 실효성을 문제 삼았다. 민주당은 12일 주택 시장 안정화 TF 첫 회의를 열고 13일 의원총회와 본회의에서 공급 관련 법안 처리를 추진한다.

6. 생보사 보험계약대출, 반년새 2조 늘어 42조

핵심 요약: 주요 생보사 5곳의 7월 말 보험계약대출 잔액이 42조3726억 원으로 올 1월 말 대비 6개월 새 2조3573억 원 늘어 세 달 연속 증가했다. 은행권이 대출 한도를 잇달아 축소하면서 주택 잔금이나 생활비 부족분을 DSR 규제에서 제외되는 보험계약대출로 충당하려는 수요가 늘었다. 생보사들이 지난 4월 대출 한도를 해약 환급금의 95%에서 85%로 낮췄음에도 잔액 증가세가 꺾이지 않고 있다. 가계의 부동산 자금조달이 제도권 외곽으로 이동하는 흐름이 뚜렷해지는 양상이다.