‘5만 가구+α’ 추가 공급대책 다음 주 발표

[주요 이슈 브리핑]

■ 3차 공급대책 임박: 정부가 서울의 모든 가용 부지를 총동원해 5만 가구 이상을 추가 공급하는 3차 수도권 주택 공급 대책을 이르면 다음 주 발표한다. 2021년 도입 후 사실상 멈췄던 도심공공주택복합사업을 강남 3구 포함 서울 전역에서 재가동해 2만 가구를 공급하는 방안이 핵심으로, 태릉CC·과천경마장 등 기존 공급 지연 사업지의 인허가 단축 방안도 함께 논의된다는 분석이다.

■ PF 금융 지원 확대: 금융당국이 주택금융공사의 부동산 PF 공적 보증 한도를 기존 6조 원에서 8조 원 이상으로 확대하는 방안을 검토 중이다. 집단대출을 가계대출 총량에서 제외하거나 올해 설정된 1.5% 총량 규제를 소폭 완화하는 방안도 거론되고 있어, 공급 측 금융 여건이 개선될 경우 착공 지연 사업장의 재개 여부가 투자자들의 핵심 모니터링 포인트로 부상했다는 평가다.

■ 초고가 아파트 세부담 급증: 압구정·반포 집합건물 소유자 중 70대 이상이 1만2083명으로 전체의 22~23%를 차지하는 것으로 나타났다. 장기보유특별공제가 장기거주공제로 전환되고 공제 상한이 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 제한되면서 수천만 원대 종부세를 내온 초고가 주택 보유자의 실질 세부담이 크게 늘어날 것이라는 전망이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. ‘5만 가구+α’ 추가 공급대책 나온다

핵심 요약: 정부가 서울 가용 부지를 총동원해 5만 가구 이상을 추가 공급하는 3차 수도권 주택 공급 대책을 이르면 다음 주 발표한다. 도심공공주택복합사업 재가동(2만 가구), 서울지방조달청·LH 여의도·옛 광진구청·청담고·공항고 등 공공 부지 및 학교 이적지 활용, 내곡동 예비군훈련장·수서차량기지 등 그린벨트 일부 해제까지 다양한 카드가 검토 대상에 올랐다. 이재명 대통령은 7일 부동산 정책 점검회의를 비공개로 주재하며 공급·금융 종합 대책을 점검할 예정이다. 기존 공급 지연 사업지의 인허가 단축 방안도 논의될 전망이어서, 도심 내 재개발 사업지 주변 투자자들의 사업 속도 변화 점검이 필요한 국면이다.

2. [단독] 주금공 PF보증 한도 8조로 상향…1.5% 대출총량 완화도 고심

핵심 요약: 금융당국이 주금공의 부동산 PF 공적 보증 한도를 기존 6조 원에서 8조 원 이상으로 확대하는 방안을 들여다보고 있다. 상반기까지 약 3조 2000억 원이 집행된 상황에서 보증 한도를 확대하면 건설사의 이자 비용이 낮아지고 금융기관의 자금 공급 유인도 커진다. 주택 공급 분야 대출 규제는 완화하되 수도권 전세대출 공적 보증 한도는 기존 80%에서 70% 이하로 추가 하향하는 방향이 유력하다. 1주택자에 대한 전세대출 원칙 제한도 거론되고 있어, 갭투자 전략보다 실 착공·실 공급 연계 투자에 집중하는 구도로 시장이 재편될 수 있다는 해석이다.

3. 압구정·반포 고령 집주인 1.2만명…稅부담에 매도·보유 놓고 고심

핵심 요약: 올해 6월 말 기준 압구정·반포 집합건물 소유자 중 70대 이상이 1만2083명으로 압구정동 23.3%, 반포동 22.1%를 차지했다. 종부세 장기보유공제가 장기거주공제로 전환되고 공제 한도가 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 묶이면서 수천만 원대 종부세를 납부해온 초고가 주택 보유자는 한도 초과분을 고스란히 부담하게 된다. 압구정현대4차 117㎡를 25억 원에 취득한 뒤 2029년 이후 매도하면 산출세액이 현행보다 약 10억 원 늘어나는 것으로 추산된다. 재건축 기대감이 커 당장 대규모 매물 출회는 어렵지만, 내년 종부세 과세 기준일인 4~5월이 첫 번째 매도 분기점이 될 것이라는 관측이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 역세권·준공업지역에 2만가구 공급…논현역 일대 등 후보지 거론

핵심 요약: 국토교통부가 도심공공주택복합사업을 통해 강남 3구 포함 서울에서만 2만 가구를 추가 공급하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 5월까지 서울 16개 자치구 44곳에서 약 6만 가구 규모의 주민 제안이 접수됐으며, 논현역 일대가 강남권 핵심 후보지로 거론된다. 공공주택 특별법에 따라 용적률 1.4배 완화와 분양가상한제 미적용, 공공기여율 10~15% 적용이 가능하다. 서울지방조달청·LH 여의도 부지 등은 과거 8·4 대책에서도 무산된 전례가 있어 지자체·주민 협의 진행 상황이 사업 속도를 가를 변수로 꼽힌다.

5. 발 묶인 PF사업장 47곳 정상화하면 수도권 1만가구 공급

핵심 요약: 수도권에서 경·공매가 추진 중인 PF 주거시설 사업장이 올해 1월 25곳에서 47곳으로 급증했고 감정평가액 합계도 2조 2400억 원에서 2조 5500억 원으로 불어났다. 47곳이 정상화되면 약 9900가구 공급이 가능하며, 서울 강남구 논현동(감정가 2778억 원)·도곡동(1407억 원) 등 우량 입지 사업장도 포함됐다. 매각 추진 사업장의 60%가 미착공 상태로, 수의계약 전환 가능 사업장이 29곳(62%)에 달해 핀셋 지원 시 2~3년 내 입주가 현실화될 수 있다는 평가다.

6. 서울 비아파트 신축 3년새 67% 급감

핵심 요약: 서울 소규모 건축물 신축 사용 승인이 2022년 3006건에서 지난해 993건으로 67% 급감해 2000년 이후 처음으로 1000건 아래로 떨어졌다. 공사비·금융 비용 상승과 전세사기 여파로 비아파트 신축 사업성이 크게 악화된 결과다. 신축 대신 리모델링·증축이 늘어 지난해 서울 전체 건축물 사용 승인 중 대수선·증축이 50.8%로 처음으로 신축을 앞질렀다. 비아파트 공급 기반 위축은 1인 가구·청년·신혼부부의 전월세 시장을 압박하는 요인으로 작용할 수 있다는 지적이다.