같은 서울인데, 한쪽만 내렸다 압구정동 한양3차 전용 161㎡는 올해 7월 75억 원에 팔렸습니다. 한 달 뒤인 8월 20일에는 68억5,000만 원에 거래됐습니다. 6억5,000만 원이 빠졌습니다. 같은 기간 강북구 우이동의 84㎡ 아파트는 보름 만에 9,500만 원 올랐습니다. 서울 안에서 반대 방향의 두 장면이 동시에 나타났습니다.
3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 강남구 압구정동 한양3차 전용 161㎡는 7월 75억 원에서 8월 20일 68억5,000만 원으로 손바뀜했습니다. 반면 강북구 우이동 대우 84㎡는 8월 11일 6억6,000만 원에서 26일 7억5,500만 원으로 올랐습니다. 구로구 삼성래미안 78㎡도 한 달 새 9억8,000만 원에서 10억8,000만 원으로 1억 원 올랐습니다. 8월 3일 세제개편안이 발표된 뒤 한 달, 같은 서울 아파트 시장에서 가격이 서로 다른 방향으로 움직였습니다.
한국부동산원 8월 5주(31일 기준) 주간 아파트가격 동향을 보면 이 흐름은 통계에서도 확인됩니다. 강남구 아파트값은 8월 첫째 주 0.01% 상승으로 시작한 뒤 -0.02%, -0.05%, -0.11%로 하락폭을 키웠고, 마지막 주에는 전주 대비 0.41% 떨어졌습니다. 서초구도 같은 기간 0.02% 상승에서 -0.23%로 방향을 바꿨습니다. 송파구는 0.15%에서 0.01%로 상승폭이 거의 사라졌습니다. 강남4구가 포함된 동남권은 첫째 주 0.09% 상승에서 -0.12% 하락으로 전환됐습니다.
같은 주 강북 14개구의 평균 상승률은 0.36%였습니다. 강남 11개구 평균(0.09%)의 네 배입니다. 성북구가 0.54%, 중랑구 0.52%, 노원구 0.50%, 강북구와 강서구가 각각 0.45%, 관악구가 0.43% 올랐습니다. 모두 서울 평균을 크게 웃돈 수치입니다. 구로구의 한 중개업소 관계자는 "1,000가구가 넘는 아파트에 매매 매물이 4건뿐이고 호가는 실거래가보다 1억~2억 원 높다"며 "전세 물건이 너무 적어 매물이 나오는 대로 보여달라는 대기 수요가 있다"고 말했습니다.
8·3 세제개편안은 2025년 8월 3일 정부가 발표한 세제 개편 방안입니다. 보유세 부담을 늘리는 방향으로, 종합부동산세 세액공제에 한도를 새로 두고, 거주·보유기간에 따라 공제율을 다르게 적용하며, 장기거주소득공제에도 한도를 설정하는 내용을 담았습니다. 부담이 커지는 쪽은 고가주택 보유자입니다. 세 부담이 고가주택에 집중되는 사이 실수요는 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 옮겨갔고, 지역 간 가격 격차가 좁혀지는 이른바 '키 맞추기'가 빨라졌다는 분석이 나옵니다.
정부는 국무회의 과정에서 당초 안의 일부 내용을 완화했습니다. 강남권 집주인이 느끼는 매도 압력은 당초 예상보다 약해졌습니다. 그런데도 곧바로 가격이 반등하기는 어렵다는 전망이 우세합니다. 종부세 세액공제 한도 신설, 거주·보유기간별 공제율 차등, 장기거주소득공제 한도처럼 실제 세 부담을 결정하는 핵심 내용은 그대로 남았기 때문입니다. 강남이 내리는 동안에도 서울 전체 아파트 매매가격은 8월 마지막 주 전주 대비 0.22% 올랐습니다. 첫째 주 0.26% 이후 8월 내내 0.2%대를 유지했습니다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "세제개편안 일부가 완화됐지만 실제 세 부담을 결정하는 핵심 요인은 유지되고 있어 강남권의 거래 둔화와 가격 약세는 당분간 이어질 가능성이 있다"고 말했습니다. 이어 "서울 중하위 지역은 무주택 실수요자의 매수가 주를 이루는 만큼 현재와 같은 디커플링 장세가 지속될 수 있다"고 했습니다. 디커플링 장세는 고가주택과 중저가주택 가격이 서로 반대 방향으로 움직이는 현상을 말합니다. 향후 등락을 좌우할 변수로는 세제개편안의 추가 수정 여부가 꼽힙니다.
"세제개편안이 완화됐다"는 소식이 곧 세 부담 축소를 뜻하지는 않습니다. 완화된 항목과 유지된 항목이 나뉘어 있고, 종부세 세액공제 한도 신설과 거주·보유기간별 공제율 차등 등 부담을 실제로 결정하는 내용은 유지됐습니다. 내가 사는 지역의 상황은 발표 헤드라인보다 두 가지 자료에서 더 빠르게 확인됩니다. 단지별 거래 내역은 국토교통부 실거래가 공개시스템, 구별 주간 변동률은 한국부동산원 주간 아파트가격 동향입니다. 압구정에서 6억5,000만 원이 빠지고 우이동에서 9,500만 원이 오른 한 달은, 같은 도시에서도 세 부담이 걸리는 위치에 따라 가격이 다르게 움직였다는 기록입니다.
