누빈운용 “고금리 장기화할 것…리테일·임대주택 투자 주목”[시그널]

전세가 월세로 바뀌자, 외국 자본이 들어왔다 서울 중구의 한 건물이 2025년 1월 서비스형 아파트 '위브스위트'로 문을 엽니다. 건물을 사들인 곳은 국내 건설사가 아닙니다. 미국교직원연금기금(TIAA)의 자회사인 누빈자산운용이 국내 주거 전문 운용사 위브리빙과 함께 매입했습니다. 누빈은 이를 한국 임대주택 시장에 처음 발을 들인 사례라고 설명했습니다.

2024년 11월 11일 누빈자산운용은 '글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회'를 열었습니다. 애비게일 딘 누빈 부동산 전략 인사이트 글로벌 대표는 이 자리에서 "전 세계적으로 물가와 금리가 더 오래 높은 수준을 유지할 것으로 본다"고 말했습니다. 그리고 이런 환경일수록 자산군 간 상관관계가 낮은 실물자산이 각광받을 것이라고 덧붙였습니다. 실물자산은 부동산과 인프라처럼 실체가 있는 자산을 말합니다. 주식·채권과 함께 움직이지 않기 때문에 분산 효과가 크다는 것이 누빈 측 설명입니다.

채드 필립스 누빈 부동산 글로벌 대표는 기관투자가들의 포트폴리오에서 부동산 비중이 2022년 약 13%에서 2024년 6월 7%로 내려갔다고 밝혔습니다. 2년 사이 거의 절반으로 줄어든 셈입니다. 원인으로는 코로나19 이후 재택근무가 확산되며 오피스 등의 가치가 하락한 점을 들었습니다. 필립스 대표는 이 비중이 최근 반등하기 시작했다며, 한국 기관투자가들에게도 비중을 늘릴 기회라고 평가했습니다. 다만 이는 누빈 측의 시장 판단입니다.

금리가 높으면 부동산 거래는 위축되는 것이 일반적입니다. 그런데 누빈에 따르면 최근 1년간 미국과 유럽, 아시아태평양의 수익형 부동산 거래액은 전년 동기 대비 24% 증가했습니다. 누빈은 올해부터 글로벌 부동산 시장이 본격 회복 국면에 들어섰다고 봤습니다. 이전과 달라진 지점은 '어떤 부동산이냐'입니다. 딘 대표는 생필품과 의식주에 연결된 리테일, 그리고 공공임대주택을 지목하며 "금리 상승기 금융 비용보다 더 높은 수익을 가져다줄 것"이라고 말했습니다.

필립스 대표는 "한국의 임대 시장이 월세 중심으로 전환되면서 기관투자가 친화적인 시장이 되고 있다"고 말했습니다. 전세는 보증금을 받아 나중에 돌려주는 구조라 매달 들어오는 수익을 계산하기 어렵습니다. 월세는 매달 현금이 들어옵니다. 해외 기관이 한국 주거 시장을 들여다볼 수 있게 된 배경입니다. 서울 중구 자산 매입도 이 흐름 위에 있습니다.

인프라 부문에서 누빈이 꼽은 핵심 분야는 세 가지입니다. 에너지 전환, 전력망 확충, 그리고 세컨더리 투자입니다. 비프 오소 누빈 인프라스트럭처 에쿼티 글로벌 대표는 전기화와 인공지능 확산으로 2023년부터 10년간 전력 수요가 40% 이상 증가할 것으로 전망했습니다. 또 다수의 유동성공급자(LP)가 우량 인프라 자산을 더 오래 보유하려는 움직임이 있다고 설명했습니다. 이 수요 전망은 누빈 자체 분석입니다.

이 이야기는 개인이 집을 사고파는 문제가 아닙니다. 연기금·공제회·보험사가 굴리는 돈이 어디로 향하는지에 관한 이야기입니다. 누빈은 1조 4,000억 달러를 운용하며 32개국 1,300여 곳 기관의 자금을 맡고 있습니다. 한국에서는 2014년부터 기관투자가를 확보해 2021년 서울 사무소를 열었습니다. 그 자금이 이제 국내 임대주택으로도 들어옵니다. 2025년 1월 서울 중구에서 문을 여는 임대 아파트가, 그 변화가 눈에 보이는 첫 지점입니다.