“산정방식 안 바꾸면 부담금 못내”…홍지선 “합리적 해법 찾겠다” [강남 재초환 청구서]

입주 뒤에 오는 청구서, 1인당 6억 8000만 원 "최근에는 전용 84㎡ 기준 재초환을 포함해 60억~65억 원을 부르는 매물도 있습니다." 반포동의 한 공인중개사가 전한 말입니다. 아파트 가격에 재건축 부담금이 얹혀 호가가 형성되고 있다는 뜻입니다. 재건축으로 생긴 이익의 일부를 정부가 걷는 재건축초과이익환수제, 줄여서 재초환이 실제 부과 단계에 들어섰기 때문입니다. 2018년 제도가 다시 시행된 뒤 대상이 된 단지들이 하나씩 준공을 마치고 있습니다.

14일 조은희 의원실에 따르면, 2026년 8월 기준 서울에서 재초환부담금 부과가 예상되는 단지는 46곳입니다. 예상 부담금은 모두 합쳐 2조 1690억 5099만 원입니다. 46개 단지의 조합원 1인당 평균 예상 부담금은 1억 2174만 원입니다. 단지별로 보면 격차가 큽니다. 용산구 한강맨션은 총 4722억 5528만 원으로, 조합원 1인당 약 6억 8000만 원이 추산됩니다. 아직 확정된 금액이 아니라 부과 예상액이라는 점은 함께 봐야 합니다.

반포주공1단지 3주구를 재건축한 래미안 트리니원의 예상 부담금은 총 5149억 4844만 원, 조합원 1인당 평균 약 3억 2000만 원입니다. 이 예상액은 이미 거래 가격에 나타나고 있습니다. 국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 이 단지 전용 84㎡ 12층 입주권은 6월 50억 원에 거래됐지만, 8월에는 같은 면적, 같은 층이 57억 원에 손바뀜됐습니다. 앞서 인용한 공인중개사는 50억 원 안팎의 거래는 부담금을 매수자가 떠안는 조건인 경우가 있고, 매도자가 부담하기로 하면 예상 부담금을 매매가격에 얹는다고 설명했습니다. 같은 집인데 계약 조건에 따라 표시 가격이 달라지는 것입니다.

부담금은 준공 시점의 주택 가격에서 시작 시점 가격과 비용을 뺀 이익을 기준으로 매겨집니다. 그래서 준공 시점 가격을 얼마로 보느냐가 금액을 좌우합니다. 송파구 문정동 136번지를 재건축한 힐스테이트 e편한세상 문정 조합은 2024년 종료 시점 주택 가격을 약 8759억 원으로 신청했습니다. 그러나 한국부동산원 검토를 거쳐 지난해 말 약 1조 444억 원으로 산정됐습니다. 조합은 곧바로 이의신청을 냈습니다. 이달 10일부터 송파구청이 재조사·산정 결과 열람 공고를 진행하고 있지만, 종료 시점 가액은 1조 444억 원으로 유지됐습니다. 조합 관계자는 "재초환 자체를 거부하는 것이 아니라 합리적인 기준으로 집행해 달라는 것"이라며 금융 비용과 상가 부분이 제대로 반영되지 않으면 행정소송에 나서겠다고 밝혔습니다. 서울의 다른 조합들도 부과가 현실화하면 가처분 신청과 행정소송을 함께 제기할 방침입니다.

반발보다 더 큰 문제로 지적되는 건 공급입니다. 부담금을 줄이려면 사업 시기를 늦추거나 일반분양을 줄이는 선택이 나옵니다. 2018년 제도가 재시행될 당시 강남구 개포주공5·6·7단지는 부담금을 줄이려 조합설립추진위원회 구성 시기를 늦췄습니다. 개포주공5단지는 그해 5월께 추진위 구성을 마칠 계획이었지만, 반포현대의 억대 예정 부담금이 공개된 뒤 절차를 중단했다가 이후 다시 사업을 진행했습니다. 압구정3구역에서는 일반분양을 최소화하는 '1대1 재건축'까지 대안으로 등장했습니다. 일반분양을 줄이면 조합 개발이익이 줄어 부담금은 낮아지지만, 시장에 새로 나오는 집도 그만큼 줄어듭니다. 정비 업계는 서울·수도권 노후 단지 재건축으로 최소 37만 가구에서 최대 61만 가구의 추가 공급 여력이 있다고 보면서, 부과가 현실화하면 포기하거나 정체되는 사업장이 늘 수 있다고 지적합니다.

현재 국회에는 재초환 폐지·감면 법안 3개가 제출돼 있고, 국토교통위원회 법안소위에는 폐지·개정 청원도 회부돼 있습니다. 홍지선 국토부 장관 후보자는 인사청문회 서면 답변에서 "도심 주택 공급을 늘리면서 공공과 민간의 이익을 균형 있게 조율할 수 있는 방안이 필요하다"고 밝혔습니다. 전문가 의견은 갈립니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 재초환이 재건축에만 적용되고 재개발이나 리모델링에는 적용되지 않는 형평성 문제를 지적하며, 금융 비용과 공사비를 충분히 반영하고 부과 개시 시점을 뒤로 미루거나 최고 50%인 부과율을 조정하는 방안을 검토할 필요가 있다고 말했습니다. 이은형 대한건설정책 연구원 연구위원은 재초환이 애초 재건축 억제를 위해 도입된 제도인데 지금은 정책 목표가 도심 공급 확대로 바뀐 만큼 도입 목적이 사실상 사라졌다고 봅니다.

부과 대상 단지의 입주권이나 주택을 거래할 때는, 재초환부담금을 누가 부담하는 조건인지 계약서에서 확인해야 합니다. 같은 면적, 같은 층이라도 부담 주체에 따라 호가가 크게 달라지기 때문입니다. 조합원이라면 관할 구청이 진행하는 종료 시점 주택 가액 열람 공고 기간을 확인하는 것이 우선입니다. 문정동 사례처럼 이 기간에 이의신청 절차가 진행됩니다. 60억 원 매물과 50억 원 매물이 같은 집일 수 있다는 사실, 지금 시장의 혼란은 여기서 시작됩니다.