3기 신도시 분양가 더뛴다…두 달 새 기본형 건축비 4% 넘게 상승

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 오늘은 2026년 9월 15일, 국토교통부가 고시를 하나 냈습니다. 조용한 고시인데, 집을 사려는 사람에게는 꽤 직접적으로 닿는 내용이에요. --- 주말에 모델하우스를 둘러본 적 있으신가요. 안내 책자 맨 끝 페이지에 분양가 표가 있어요. 거기 적힌 숫자가 어떻게 계산되는지, 대부분은 잘 모른 채로 넘깁니다. 그냥 "비싸네" 하고요. --- 그 숫자 안에는 땅값도 있고, 가산비도 있고, '기본형 건축비'라는 항목도 있어요. 분양가상한제가 적용되는 아파트는 이 항목들의 합산액을 넘겨서 분양할 수 없게 돼 있거든요. 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 같은 지역이 여기 해당하고, 3기 신도시 공공분양도 마찬가지입니다. 오늘 국토교통부가 고시한 기본형 건축비는 ㎡당 이백삼십이만 팔천 원. 불과 두 달 전인 7월 15일 비정기 고시보다 4% 넘게 오른 겁니다. 오늘 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 바로 적용돼요. --- 국토부가 밝힌 이유는 안전 강화입니다. 올해 4월 조달청이 발표한 간접공사비 기준을 반영했더니, 간접공사비 항목 하나가 열 퍼센트 가까이 뛰었다는 거예요. 공사 전 단계에서 안전 투자를 더 하겠다는 방침의 결과라고 하고요. 논리 자체는 이해가 가요. 안전에 쓰는 돈이 늘면, 건축비가 오르는 건 자연스러운 흐름이니까요. 그런데 저는 이 대목에서 잠깐 멈칫했어요. --- 기본형 건축비가 오른 건 이번이 처음이 아니거든요. 2022년 3월에 ㎡당 백팔십이만 구천 원이었던 건축비가, 오늘 기준으로 이백삼십이만 팔천 원이 됐어요. 4년여 만에 4분의 1 넘게 오른 셈입니다. 그 사이 인상이 계속됐던 거죠. 분양가상한제는 '상한선'을 두는 제도인데, 그 상한선 자체가 계속 높아지고 있는 거예요. 가격을 통제하는 기준이 오르면, 가격을 통제받는 쪽도 같이 오르는 구조입니다. --- 그리고 이건 상한제 적용 단지에만 해당하는 이야기가 아니에요. 상한제 밖에 있는 일반 분양시장도 이 숫자를 기준으로 삼거든요. 건설사 입장에서 "공식 건축비도 이만큼인데"라는 근거가 생기는 거니까요. 강남이나 신도시뿐 아니라, 분양을 기다리는 단지 전반에 상승 압력이 전해질 수 있다는 얘기입니다. 거기에 지금 대출 규제도 겹쳐 있잖아요. 분양가는 오르는데, 빌릴 수 있는 돈은 제한적인 상황. 자기 돈을 더 들고 들어가야 하는 사람이 늘어난다는 뜻이기도 해요. --- 제가 계속 마음에 걸리는 건 이 부분이에요. 안전 투자를 강화하는 건 분명 맞는 방향이에요. 그런데 그 비용이 결국 집을 사는 사람한테 전가되는 구조라면, 누가 그 부분을 감당해야 하는지에 대한 논의가 있어야 하지 않을까, 싶은 거죠. 공사 안전은 공공의 이익인데, 그 비용은 개인 분양가에만 반영되는 게 맞는 건지. 답을 내기는 쉽지 않아요. 다만 오늘 고시 하나로 넘기기엔 조금 무거운 질문인 것 같아서요. --- 오늘 하나만 기억하신다면 이걸로 충분할 것 같아요. 분양가상한제는 가격에 '천장'을 두는 제도인데, 오늘 그 천장이 다시 높아졌습니다. 9월 15일 이후 분양 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. --- 같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.

두 달 만에 아파트 건축비가 또 올랐거든요. 9월 15일 기준, ㎡당 232만 8000원이에요. 불과 두 달 전, 7월 고시 때랑 비교하면 4.07% 오른 수치예요. 원인은 간접공사비 급등이에요. 60만 4000원에서 66만 3000원으로, 10% 가까이 뛰었거든요. 그런데 이 건축비가 분양가에서 차지하는 위치가 꽤 핵심이에요. 강남·서초·송파·용산, 그리고 3기 신도시 공공택지가 모두 여기에 해당되죠. 여기서 반전은 이게 이번 한 번이 아니라는 점이에요. 2022년 3월 이후 4년 만에 27.3%나 뛰었더라고요. 3기 신도시 분양을 기다리는 수요자들에게도 직접 영향이 미칠 수 있어요. 분양가 상한선이 오르고, 대출 규제는 그대로인 상황. 실수요자가 감당해야 할 몫은 어디까지일까요?