18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 AK홀딩스는 최근 이사회를 열고 서울 강서구 공항대로에 있는 토지와 건물을 계열사 에이엠플러스자산개발로부터 521억 원에 매입하기로 했습니다. 대금 지급일은 다음 달 6일입니다. 같은 건물을 제주항공이 2067년 4월까지 40년 6개월간 빌립니다. 그 대가로 낼 임대료는 515억 5,000만 원, 일시 선납입니다. 두 금액의 차이는 5억 5,000만 원입니다. 매입가의 약 1% 수준으로, 기사는 이를 "6억 원에 불과하다"고 표현했습니다. 매입 대금의 99%를 제주항공이 대는 셈입니다. 소유권은 지주사인 AK홀딩스가 갖습니다.
이 두 거래는 따로 떨어진 사건이 아닙니다. 제주항공은 공시에서 "본건 임대차계약은 임대인(AK홀딩스)의 이사회 승인 및 대상 부동산 소유권 취득 완료를 효력 발생 조건으로 한다"고 밝혔습니다. "선행조건 미충족 시 계약이 중단될 수 있다"는 문구도 함께 있습니다. AK홀딩스가 건물을 사지 못하면 제주항공의 임대료 선납도 없던 일이 됩니다. 반대로 말하면, 제주항공의 선납금이 들어와야 매입이 성립하는 구조입니다. 계약서 순서상으로는 매입이 먼저이지만, 자금 흐름으로는 임대료가 먼저입니다.
이 구조를 두고 부동산 '갭투자'와 닮은꼴이라는 지적이 나옵니다. 갭투자는 세입자가 맡긴 전세보증금으로 매입 자금 대부분을 채우는 방식입니다. 자기 돈은 조금만 들이고 건물을 갖는 구조입니다. 다만 결정적인 차이가 있습니다. 전세보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 빚입니다. 반면 선납 임대료는 이미 쓴 값이므로 AK홀딩스가 제주항공에 반환할 의무가 없습니다. 제주항공은 매입 대금 대부분을 부담하고도 사옥 소유권 대신 40년짜리 임차인 자리를 얻었습니다.
제주항공에 아무 이점이 없는 건 아닙니다. 연간 임대료 12억 8,900만 원의 약 40년 치를 미리 내면서 별도 보증금은 내지 않았고, 6개월간 임대료를 면제받았습니다. 장기 임대료 상승 위험도 덜었습니다. 신사옥에는 관리·지원 인력 500여 명이 내년 상반기 입주할 예정이며, 회사는 기존 임차 공간보다 저렴한 임대료로 부족했던 업무 공간을 확보했다고 설명했습니다. 건물을 먼저 살 수 있는 권리인 우선매수권도 확보한 것으로 파악됩니다. 문제는 이 조건들이 제주항공이 사옥을 직접 샀다면 그대로 누릴 수 있는 것들이라는 점입니다. 여기에 강서구 일대 부동산 가치가 오를 경우의 자산가치 상승 이익까지 더해질 수 있었습니다.
제주항공의 재무 상황은 여유롭지 않습니다. 고유가 영향으로 2분기에만 연결 기준 약 450억 원의 영업적자가 났습니다. 1분기 흑자 덕에 상반기 누적 영업이익 240억 원은 유지했지만, 중동 정세 악화로 저비용항공사 업계 전반의 실적 위기감은 남아 있습니다. 제주항공은 신사옥 임차를 결의한 날 연 7.5% 신종자본증권을 발행해 1,000억 원을 조달하기로 했습니다. 신종자본증권은 회계상 자본으로 분류되지만 확정 이자를 내야 하는 조달 수단입니다. 조달 자금 용도는 운영자금 100억 원과 채무 상환 900억 원입니다. 고금리로 자본을 보강해야 하는 시점에 임대료로 515억 원을 쓰기로 한 것입니다. 한편 AK홀딩스는 올해 주력 계열사인 애경산업을 매각하면서 배당 수입이 줄어든 상황입니다. 업계에서는 계열사가 지주사를 우회 지원한 것 아니냐는 비판이 나옵니다.
계열사 간 거래는 금액만으로는 판단하기 어렵습니다. 봐야 할 것은 돈을 낸 주체와 자산을 갖는 주체가 같은지입니다. 이번 건에서 그 둘은 달랐습니다. 임대 기간, 선납 여부, 효력 발생 조건 같은 내용은 상장사 공시에 그대로 적혀 있습니다. 제주항공의 이번 임대차계약 공시에도 "임대인의 소유권 취득 완료를 효력 발생 조건으로 한다"는 문장이 담겼습니다. 계약 하나가 아니라 묶인 두 계약을 함께 읽어야 구조가 보입니다. 515억 5,000만 원이 오간 임대차계약, 그 건물의 등기부에 올라갈 이름은 제주항공이 아닙니다.
AK홀딩스에」, 자본시장 나침반 '시그널(Signal)' (2026-09-18)
