가계 자산 65%가 부동산인 이유 "한국 가계가 자산의 65%를 부동산으로 보유한 것은 합리적 선택이었다." 이효섭 자본시장연구원 선임연구위원의 말입니다. 지난 18일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 자본시장연구원 개원 29주년 기념 콘퍼런스에서 나왔습니다. 그런데 같은 발표에서 그는 이 비중을 10년 안에 50%까지 낮추자고 제안했습니다. 합리적이었다는 판단과 옮기자는 제안이 한자리에서 함께 나온 것입니다.
18일 콘퍼런스에서 공개된 분석은 이효섭 선임연구위원과 홍병진 한국조세재정연구원 관세연구팀장이 함께 수행했습니다. 돈을 다른 곳에 넣었을 때 얻을 수 있었던 수익, 즉 기회비용을 함께 따져 20년 동안의 자산군별 세후 수익률을 비교했습니다. 서울 부동산이 연 11.6%였습니다. 같은 기준에서 코스피는 6%, 미국 대표 지수인 스탠더드앤드푸어스(S&P)500은 7.1%였습니다.
단기 등락이 아니라 20년이라는 기간, 그리고 세금을 낸 뒤의 수익률입니다. 기간을 길게 잡아도, 세금을 반영해도 순서는 바뀌지 않았다는 뜻입니다. 미국 지수에 투자했더라도 서울 부동산 수익률에는 미치지 못했습니다. 현재 한국 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 65%, 주식·펀드 같은 금융투자상품은 8.5%입니다. 연구팀은 이 구성이 지난 20년의 성과가 남긴 결과라고 봤습니다.
연구팀의 제언은 부동산과 금융투자상품 사이의 세제 격차를 먼저 줄이자는 것입니다. 부동산 보유세를 단계적으로 올리고, 개인종합자산관리계좌(ISA)의 세제 혜택은 넓히자는 구상입니다. ISA는 예금·펀드·주식을 한 계좌에 담아 운용하면서 일정 한도까지 세금 혜택을 받는 계좌입니다. 여기에 손실액 이월공제를 넣자고 했습니다. 올해 낸 손실을 이후 연도의 이익과 상계해 세금을 줄이는 방식입니다.
수익률로는 부동산이 앞섰는데, 왜 옮기라고 하는 걸까요. 연구팀이 든 이유는 자금의 목적지입니다. 부동산에 쏠린 자금을 혁신 기업과 첨단산업 투자 같은 생산적 분야로 옮기려면 가계 포트폴리오 자체가 바뀌어야 한다는 것입니다. 10년 뒤 부동산 65%→50%, 금융투자상품 8.5%→20%가 연구팀이 제시한 목표치입니다. 이 위원은 중장기적으로 세제 혜택 상품을 ISA 같은 단일 계좌로 통합해야 한다고도 설명했습니다.
정부 쪽 발언도 같은 날 나왔습니다. 이억원 금융위원장은 축사에서 "단기 매매와 빚투(빚내서 투자)가 아닌 국민의 자산 형성과 연계된 장기 자금이 시장의 버팀목이 돼야 한다"고 말했습니다. 이어 "오래 보유할수록 더 큰 보상이 돌아가는 방향으로 관계 부처와 함께 고민하겠다"고 했습니다. 연구팀이 제시한 국내 주식 배당소득 분리과세 대상 확대, 장기 보유 세제 인센티브도 같은 방향에 놓인 제안입니다.
이날 나온 내용은 대부분 확정된 제도가 아니라 연구기관의 제언과 정부의 검토 의사입니다. ISA 손실액 이월공제, 배당소득 분리과세 확대, 보유세 단계적 인상은 모두 아직 제안 단계입니다. 시행 시기나 적용 범위는 정해지지 않았습니다. 세제 변화를 전제로 자산 배분을 서둘러 바꾸기보다, 관계 부처 논의가 실제 개정안으로 나오는지를 확인하는 편이 안전합니다. 자산의 65%가 부동산이라는 계산이 합리적이었다는 진단과, 그 비중을 줄이자는 제안은 아직 같은 자리에 놓여 있습니다.
2026년 9월 18일 보도
