9월 17일 국토교통부는 토지거래허가구역 안에서 세입자가 사는 주택을 무주택자가 살 때 적용하는 실거주 의무 유예의 신청 기한을 연장한다고 밝혔습니다. 기존에는 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청한 경우만 가능했는데, 이를 2027년 12월 31일까지로 1년 늘렸습니다. 유예를 인정하는 기간도 넓어졌습니다. 지금까지는 현재 진행 중인 임대차 계약이 끝날 때까지였지만, 앞으로는 갱신 계약 기간까지 포함됩니다. 정부는 이 내용을 담은 부동산 거래신고법 개정안을 9월 18일 입법예고하고, 10월 1일 시행할 예정입니다. 갱신 계약을 활용하면 시행일부터 최장 3년 3개월까지 입주가 유예됩니다.
이 제도가 흔들린 흐름은 1년이 채 되지 않습니다. 2025년 10월 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 허가 목적대로, 즉 실제로 들어가 살아야 하는 지역입니다. 이후 매물이 묶이고 임차인 불편이 불거지자, 정부는 2026년 2월 다주택자가 파는 주택에 한해 실거주 예외를 허용했습니다. 형평성 논란이 이어지자 5월에는 비거주 1주택자가 파는 주택까지 대상을 넓혔습니다. 그리고 9월, 신청 기한과 인정 범위가 다시 확대됐습니다.
이번 연장의 배경은 8·3 세제개편안입니다. 개편안에는 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하고, 조정대상지역 매입임대 아파트의 세제 혜택을 단계적으로 폐지하는 내용이 담겼습니다. 집을 단기간에 내놓도록 유도하는 방향입니다. 문제는 그렇게 나올 매물 상당수가 세입자가 살고 있는 집이라는 점입니다. 실거주 의무가 그대로면 무주택 매수자는 세입자를 내보내야 하고, 거래에 세입자 퇴거 확약서가 필요해집니다. 권칠승 정책위의장은 "유예 확대 조치가 연말까지만 신청 가능해 세제 개편안에 따라 내년에 주택을 매도하고자 하는 경우엔 신청이 불가능하다"며 기한 연장과 갱신 계약 허용을 요청했고, 정부가 이를 반영했습니다.
전월세난을 풀기 위한 조치지만, 같은 정책이 전월세 물량을 줄일 수도 있습니다. 임대로 돌려놨던 집이 매매 시장으로 나오는 만큼 임대 물량은 감소하기 때문입니다. 거래가 실제로 늘어날지도 확실하지 않습니다. 서울 서대문구의 한 중개업소 대표는 대출 규제가 강력해 거래 자체가 위축돼 있다고 말했습니다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "내년에 다주택자와 비거주 1주택자, 임대사업자들의 매도 물량이 집중될 가능성이 큰 상황에서 이번 조치가 '세 낀 매물'의 원활한 거래를 유도할 것"이라며 매물이 부족한 시장에 숨통을 틔울 수 있다고 봤습니다. 다만 "전월세 매물 동반 감소 효과를 낼 수 있어 전월세 가격 변동성이 커질 가능성도 존재한다"고 덧붙였습니다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "일단 정책을 내놓고 문제가 발생하니 보완책이 계속 나오는 식"이라며 "유예를 계속 늘리면 신뢰를 주지도 못할 뿐더러 선의의 피해자가 나올 수 있다"고 지적했습니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "잦은 수정·보완은 충분히 준비되지 않았던 정책이라는 점을 방증한다"며 임대주택을 매물로 내놓으라면서 동시에 전월세 시장을 안정시킨다는 것은 모순이라고 말했습니다.
세 낀 집을 살 계획이라면 조건 세 가지를 먼저 확인해야 합니다. 첫째, 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이어야 합니다. 둘째, 갱신 계약 기간까지 유예를 받으려면 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신 계약을 체결해야 합니다. 셋째, 유예는 입주 시점을 미루는 것일 뿐, 입주 후 2년 거주 의무는 그대로 적용됩니다. 개정안 시행일은 10월 1일 예정이며, 허가 신청과 유예 신청은 주택이 있는 시·군·구청 담당 부서에서 안내받을 수 있습니다. 전세 세입자가 사는 집을 사도 당장 들어가지 않아도 되는 기간이 늘었지만, 언제까지 그럴지는 지난 11개월 동안 세 번 바뀌었습니다.
