1,000억 들고 용두동 땅부터 사러 온 미국 하인즈 ⛏️ 22일 투자은행(IB)과 부동산 업계에 따르면, 서울 동대문구 용두동에 356실 규모의 임대주택이 들어섭니다. 총 사업비 2,000억 원 가운데 절반인 1,000억 원을 미국 하인즈가 댑니다. 다 지어진 건물을 사는 게 아니라, 땅을 사는 단계부터 들어옵니다. 글로벌 투자사가 이런 방식으로 국내 임대주택 사업에 참여하는 것은 이번이 처음입니다.
하인즈는 국내 임대주택 업체 홈즈컴퍼니와 펀드를 조성해 용두동 356실을 공급할 계획입니다. 펀드 조성은 여러 투자자의 돈을 한데 모아 사업 자금을 만드는 방식입니다. 총 사업비 2,000억 원 중 하인즈 몫이 1,000억 원입니다. 하인즈는 지난해 기준 917억 달러, 우리 돈 약 127조 원의 자산을 굴리는 부동산 개발 업체입니다. 세계 3대 개발사로 불립니다. 한국 임대주택 한 건에 넣는 1,000억 원은 이 회사 전체 규모에서 보면 크지 않은 돈이지만, 국내 시장 기준으로는 이례적인 액수입니다.
하인즈가 한국에 처음 들어온 건 2024년입니다. 서울 서대문구 신촌 일대를 시작으로 금천구 등에서 임대주택을 사들여 운영해왔습니다. 당시 건당 투자액은 100억~200억 원 수준이었습니다. 올해 들어 규모가 1,000억 원으로 뛰었습니다. 2년 사이 한 건에 넣는 돈이 5~10배가 된 셈입니다. 액수만 커진 게 아니라, 참여하는 시점 자체가 앞당겨졌습니다.
그동안 국내 임대주택 시장에 들어온 글로벌 투자사는 하인즈만이 아닙니다. 모건스탠리와 콜버그크래비스로버츠(KKR)도 진출했습니다. 다만 방식이 달랐습니다. 이미 지어져 세입자가 들어와 있는 건물을 사서 운영하는 형태였습니다. 땅을 사는 단계부터 참여하면 사업의 성격이 달라집니다. 어디에 몇 실을 지을지, 준공까지 어떻게 자금을 돌릴지를 처음부터 함께 결정하게 됩니다. 완성품을 사는 것과 공사 기간의 위험까지 함께 지는 것의 차이입니다.
큰 자본이 들어오니 시장이 이미 커져 있을 것 같지만, 반대입니다. 국내 전체 임차 가구 중 기업형 민간임대가 차지하는 비중은 약 5%에 불과합니다. 기업형 민간임대는 개인 집주인이 아니라 법인·기업이 집을 소유하고 세를 주는 방식입니다. 일본은 이 비중이 60%에 달합니다. 국내 시장은 아직 태동 단계라는 평가를 받는 이유입니다. 하인즈가 들어온 곳은 무르익은 시장이 아니라, 열 집 중 아홉 집 이상이 여전히 개인 집주인과 계약하는 시장입니다.
한 자산운용사 대표는 "글로벌 투자가들은 임대주택을 개발하는 기업에 대한 규제가 더 강해지지는 않을 것으로 평가하고 있다"고 말했습니다. 규제 방향에 대한 판단이 투자 결정의 전제가 됐다는 설명입니다. 이어 "아직 강력한 1위 사업자가 없는 만큼 선점 효과는 더 클 것으로 보고 투자를 확대하는 흐름"이라고 했습니다. 시장이 작다는 사실이 걸림돌이 아니라 이유로 읽히고 있다는 뜻입니다. 다만 이는 업계 관계자의 평가이고, 사업 성과가 확인된 단계는 아닙니다.
숫자 하나만 남긴다면 5%입니다. 지금 한국에서 세를 사는 가구 스무 곳 중 한 곳만 기업이 운영하는 집에 삽니다. 이 비중이 어떻게 변하는지가 앞으로 임대 계약의 상대가 누구일지를 결정합니다. 용두동 356실의 준공 시점이나 임대 조건은 아직 공개되지 않았습니다. 지금 확인된 것은 땅을 사는 단계에 1,000억 원이 들어왔다는 사실까지입니다. 용두동의 그 땅이 무엇으로 채워지는지는, 이 시장의 다음 단계를 보여주는 첫 사례가 됩니다.
