인천계양 A6블록 전용 59A㎡에 사전청약으로 당첨된 사람은 3억 8262만 원이라는 가격을 받아들었습니다. 3년 뒤 본청약에서 통보된 분양가는 5억 3490만 원입니다. 1억 5228만 원을 더 마련해야 합니다. 이 격차는 한 단지에서만 벌어진 일이 아닙니다.
6일 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 인천계양 A6블록 전용 59A㎡의 본청약 분양가는 5억 3490만 원으로 사전청약 당시 추정분양가보다 39.8% 올랐습니다. 같은 블록 전용 84A㎡는 5억 2770만 원에서 7억 1433만 원으로 35.4% 상승했습니다. 1억 8663만 원이 더 필요해진 셈입니다. 사전청약 추정분양가는 본청약 이전 단계에서 사업비와 택지비를 잠정 추산해 제시하는 가격입니다. 실제 분양가와 다를 수 있고, 법적으로 보장되지도 않습니다.
다른 3기 신도시도 흐름이 같습니다. 남양주왕숙2 A3블록 전용 84㎡는 5억 6330만 원에서 7억 3245만 원으로 30.0% 올랐고, 전용 59㎡는 27.0% 상승했습니다. 고양창릉 S1블록 전용 84㎡는 6억 4179만 원에서 7억 8340만 원으로 22.1% 높아졌습니다. 시간도 함께 밀렸습니다. 남양주왕숙2 A3의 본청약은 2024년 9월 예정이었지만 2026년 5월로 약 1년 8개월 늦어졌습니다. 기다린 기간이 길어질수록 격차도 벌어졌습니다.
사전청약은 지구계획 승인 단계에서 당첨자를 먼저 뽑는 방식입니다. 그 뒤에도 토지보상과 택지조성, 주택사업승인 같은 절차가 남아 있습니다. 이 과정에서 사업이 지연되면 본청약 일정도 함께 밀립니다. 문제는 그동안 오른 땅값과 공사비가 최종 분양가에 반영된다는 점입니다. 사전청약 시점부터 실제 본청약 시점까지 누적된 사업비 상승분은 추정분양가에 담기지 않습니다. 그 차액은 당첨자가 추가로 감당할 몫으로 남습니다.
정부는 2024년 본청약 일정과 분양가를 예측하기 어렵다는 제도적 한계를 인정하고 신규 사전청약을 중단했습니다. 당시 공공 사전청약 95개 블록 가운데 본청약을 마친 곳은 13곳이었고, 예정된 일정을 지킨 곳은 한 곳뿐이었습니다. 국회예산정책처에 따르면 2024년 6월 말까지 본청약을 마친 31개 블록 중 30개(96.8%)에서 실제 분양가가 추정분양가보다 높았습니다. 이 가운데 19개 블록은 상승폭이 10%를 넘었습니다. 신규 접수는 멈췄지만 이미 당첨된 사람들의 부담은 그대로입니다.
본청약 문턱에서 이탈이 나타났습니다. 남양주왕숙2 A1에서 180명, A3에서 143명, 고양창릉 S1에서 150명이 본청약을 포기했습니다. 사전청약 당시 가격으로 자금계획을 세웠는데 실제 분양가가 1억~2억 원씩 뛴 결과입니다. 빈자리에는 신규 청약자가 몰렸습니다. 왕숙2 A3의 일반청약 경쟁률은 126.8대 1, A1은 105.5대 1, 창릉 S1은 61.2대 1이었습니다. 무주택자의 자금계획을 돕겠다는 제도가 결과적으로는 높아진 분양가를 감당할 수 있는 수요자만 남겼습니다.
사전청약은 집값이 급등한 2021년, 향후 공급 물량을 시장에 미리 보여줘 매수 불안 심리를 낮추기 위해 도입됐습니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "사업이 언제 가능할지 확정되지 않은 단계에서 당첨자를 뽑은 만큼 가격과 일정의 불확실성이 클 수밖에 없었다"고 말했습니다. 이어 "주택은 결국 물리적인 건축물을 만들어내는 일인 만큼, 공급을 앞당겨 보이게 하는 것보다 인허가와 택지조성 등 실제 공급 속도를 높이는 것이 핵심"이라고 했습니다.
추정분양가는 확정가격이 아닙니다. 사업비를 잠정 추산한 수치이고, 그 수준을 보장하는 장치는 없습니다. 정부와 LH는 계약금·중도금 부담 완화, 집단대출 지원, 추가 지연 기간의 분양가 상승 억제책을 내놨지만 추정분양가 자체를 보장하지는 않습니다. LH는 보상 업무 인력을 충원하는 조직·인력 개편에 나섰으나, 이미 사전청약을 진행한 단지의 속도를 크게 앞당기기는 어려울 전망입니다. 3억 8262만 원으로 세운 자금계획이 5억 3490만 원을 요구받는 상황은, 제도가 멈춘 뒤에도 남아 있습니다.
