투자금 전액을 잃을 수 있다는 문장이 첫 페이지로 온다 "중·후순위 투자 등 소비자 피해 가능성이 높은 고위험 구조의 상품을 출시하는 경우에는 설계·제조 단계부터 손실 가능성에 대해서 매우 신중하게 검토할 필요가 있습니다." 서재완 금융감독원 부원장보가 9일 국내 부동산 펀드 운용사 8곳을 앞에 두고 한 말입니다. 파는 단계가 아니라 만드는 단계를 지목했습니다. 이달 30일부터는 투자설명서의 첫 장부터 달라집니다.
금감원에 따르면 서재완 부원장보는 9일 서울 여의도 금감원 본원에서 국내 부동산 펀드 운용사 8곳의 운용본부장·준법감시인들과 간담회를 열었습니다. 준법감시인은 회사가 법과 내부 규정을 지키는지 감시하는 임원입니다. 운용을 총괄하는 사람과 감시를 맡은 사람을 같은 자리에 함께 부른 것입니다. 이 자리에서 금감원은 최근 발표된 고위험 펀드 관련 투자자 보호 강화 조치와 펀드 심사 강화 기조를 안내했습니다. 서 부원장보는 "해외 부동산 펀드를 포함한 고위험 펀드에 대해서는 투자자 보호 관점에서 엄격히 심사할 것"이라고 밝혔습니다.
금감원은 올해 1월 고위험 펀드에 대해 복수심사 담당자를 지정하는 집중심사제를 도입했습니다. 한 명이 보던 신고서를 여러 명이 나눠 보게 한 조치입니다. 그리고 같은 달 30일부터는 해외 부동산 펀드를 비롯한 10종의 고위험 펀드에 대해 펀드 핵심 위험 표준안 등 신고서 개선 방안이 시행됩니다. 심사 인원을 늘린 데서 멈추지 않고, 심사받는 서류의 형식 자체를 바꾸는 순서로 이어진 것입니다. 9일 간담회는 그 시행일을 3주 앞두고 열렸습니다.
부동산 펀드가 왜 고위험으로 분류되는지는 돈을 돌려받는 순서에 있습니다. 중·후 순위 투자는 손실이 났을 때 돈을 나중에 받는 자리에 서는 투자입니다. 앞자리에는 현지 은행 등 선순위 대출채권자가 있습니다. 앞으로 부동산 펀드는 현지 대출 약정에 따라 부동산 가격 하락 시 선순위 대출채권 자의 담보권 행사로 투자금 전액 손실 위험 등이 있음을 신고서에 적시해야 합니다. 건물을 팔아 앞순위 대출부터 갚으면 뒷순위에는 아무것도 남지 않을 수 있다는 뜻입니다. 이 문장을 에둘러 쓰지 말고 명시하라는 요구입니다.
바뀌는 것은 위험을 적느냐가 아니라 어디에, 어떻게 적느냐입니다. 앞으로 간이 투자설명서 첫 페이지에는 각 펀드의 핵심적인 투자위험을 기재해 투자자가 관련 위험을 직관적으로 파악할 수 있도록 해야 합니다. 과거 대규모 손실 내역도 함께 적어야 합니다. 여기에 펀드 손익성과 그래프와 스트레스 테스트 시나리오 분석 결과도 신고서에 첨부해야 합니다. 스트레스 테스트는 최악의 시장 상황을 가정해 손실 규모를 추정하는 시뮬레이션입니다. 투자자가 최악의 상황에서 투자 결과를 예상할 수 있게 하라는 취지입니다. 해외 부동산 펀드는 투자 대상 부동산에 대한 운용사의 현지 실사 자체 점검 보고서도 첨부 대상입니다.
금감원은 이 같은 핵심 위험 표준안을 반영해 신고서가 적정하게 기재되었는지 등을 면밀히 심사할 계획입니다. 운용사가 양식을 채워 넣는 데서 끝나지 않고, 그 기재가 표준안에 맞는지를 감독 당국이 다시 들여다보는 구조입니다. 서 부원장보의 발언에서 무게가 실린 대목은 시점이었습니다. 손실 가능성을 판매 직전이 아니라 "설계·제조 단계부터" 검토하라는 요구였습니다. 상품이 다 만들어진 뒤 설명서에 위험을 덧붙이는 방식으로는 심사를 통과하기 어렵다는 신호로 읽힙 니다.
이달 30일 이후 해외 부동산 펀드를 비롯한 고위험 펀드 가입을 검토한다면, 간이 투자설명서의 첫 페이지를 먼저 확인하면 됩니다. 그 자리에 핵심 투자위험과 과거 대규모 손실 내역이 적혀 있어야 합니다. 신고서에는 손익성과 그래프와 스트레스 테스트 결과가, 해외 부동산 펀드라면 운용사의 현지 실사 자체 점검 보고서까지 붙어 있어야 합니다. 특히 부동산 펀드라면 선순위 대출채권자의 담보권 행사로 투자금 전액을 잃을 수 있다는 문장이 있는지 찾아보는 것이 출발점입니다. 서 부원장보가 운용사들에게 "설계·제조 단계부터" 따지라고 한 그 위험이, 이제 투자자가 첫 장에서 보게 되는 문장입니다.
