"공실·미분양 지식산업센터를 청년·신혼부부를 위한 공공임대주택으로 전환하는 등 공공사업을 통해 수요를 적극 창출하겠습니다." 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 6월 11일 발표한 대책의 핵심 문장입니다. 도심의 산업시설 건물을 주택으로 돌려쓴다는 구상입니다. 이런 방안이 나온 이유는 단순합니다. 그 건물들이 실제로 비어 있기 때문입니다.
2025년 6월 11일 산업통상자원부 발표에 따르면, 최근 3년(2023~2025년)간 준공된 전국 지식산업센터의 평균 공실률은 43.5%입니다. 새로 지어진 건물의 절반에 가까운 공간이 주인을 찾지 못했다는 뜻입니다. 지식산업센터는 제조업체와 지식·정보통신산업 기업이 한 건물에 함께 입주하는 집합형 산업시설입니다. 같은 기간 준공된 수도권 지식산업센터의 공실률도 42.7%로, 전국 평균과 큰 차이가 없었습니다.
비어 있는 상태는 소유자의 부담으로 이어졌습니다. 2024년 지식산업센터 경매 건수는 3,876건으로 역대 최대를 기록했습니다. 산업부는 대출 중단과 가격 하락이 겹친 결과로 설명했습니다. 이 건물은 과거 '아파트형 공장'으로 불리다가 2010년 지금의 이름으로 바뀌었습니다. 중소기업이 도심에서 업무·생산 공간을 확보하는 수단으로 공급돼 왔지만, 공급이 급증하면서 최근 준공된 곳을 중심으로 공실이 크게 늘었습니다.
정부가 주목한 것은 위치였습니다. 전국 설립 승인 지식산업센터 1,553곳 가운데 77.2%인 1,199곳이 수도권에 있습니다. 서울 393곳, 경기 725곳, 인천 81곳입니다. 주택 수요가 가장 높은 지역에 빈 건물이 몰려 있다는 뜻입니다. 한국토지주택공사(LH)는 '비주택 리모델링 매입임대주택' 사업을 통해 수도권 공실 지식산업센터를 사들인 뒤 청년·신혼부부용 공공임대로 공급합니다. 새 택지를 조성해 짓는 대신 기존 건물을 고쳐 쓰는 만큼 공급 기간을 줄일 수 있다는 것이 정부의 판단입니다.
공공만 나서는 방식은 아닙니다. 일반공업지역 안의 공실·미분양 지식산업센터를 오피스텔로 바꾸는 것을 한시 허용하고, 용도를 바꿀 때 추가 주차장을 확보해야 하는 의무도 면제했습니다. 오피스텔이나 기숙사로 리모델링하면 호당 7,000만 원을 14년간 연 3%대 금리로 빌릴 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 리모델링 이후 예상되는 주택 감정가의 60% 이내에서 보증하는 상품도 새로 만듭니다.
모든 건물을 주택으로 바꿀 수는 없습니다. 정부는 주거 전환이 어려운 곳은 다른 용도로 쓸 수 있도록 규제를 풉니다. 업무지원 목적의 지원시설 비중을 2년간 한시적으로 산업단지 내·수도권은 30%에서 50%로, 비수도권은 50%에서 70%로 확대합니다. 입주 업종 규제도 2010년 이후 처음으로 네거티브 방식으로 바뀝니다. 사행·유해시설, 환경부담 업종, 위험물 시설 등을 뺀 나머지는 원칙적으로 입주가 허용됩니다. 인공지능 앱 개발, 도심에서 소량 주문을 빠르게 처리하는 마이크로 풀필먼트센터, 드론 촬영서비스 같은 업종도 들어올 수 있습니다.
기존 건물의 활용은 넓히는 대신, 신규 공급에는 제동을 걸었습니다. 설립 승인 단계에서 인근 지식산업센터의 공실·미분양 현황, 주변 상가시장에 미칠 영향, 전력·용수 등 기반시설이 수용 가능한지까지 따집니다. 산업부가 승인 전에 의견을 내는 절차도 새로 만들어집니다. 지자체는 공실률과 미분양률을 반기마다 공개해야 합니다. 지금까지는 개별 건물의 공실 정보를 외부에서 확인하기 어려웠습니다.
청년·신혼부부라면 앞으로 LH 매입임대주택 공고에 산업시설을 고친 물량이 포함될 수 있다는 점을 알아둘 만합니다. 지식산업센터를 보유한 소유자나 중소기업이라면 오피스텔·기숙사 리모델링 융자와 용도변경 한시 허용, HUG 보증 신설이 적용 대상인지 확인해볼 수 있습니다. 지자체가 반기마다 공개하는 공실·미분양률도 확인 창구가 됩니다. 새로 지은 건물 10곳 중 4곳이 비어 있다는 숫자에서 시작된 대책입니다. 그 빈 공간이 누구의 집이 되는지는 앞으로의 매입 실적으로 확인될 부분입니다.
