경기 남양주왕숙2 A-3블록 전용 84A㎡의 확정 분양가는 7억3245만원입니다. 사전청약 때 안내받은 추정 분양가보다 1억6915만원, 약 30% 높은 금액입니다. 고양창릉 S-1블록 전용 84㎡도 추정가보다 1억4161만원 오른 7억8340만원으로 정해졌습니다. 특정 단지의 예외가 아닙니다. 분양가를 계산하는 기준 자체가 또 올랐습니다.
14일 국토교통부에 따르면 정부는 15일부터 분양가상한제에 적용하는 기본형건축비를 ㎡당 232만8000원으로 조정합니다. 16~25층 이하, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택의 지상층 기준입니다. 지난 7월 15일 비정기 고시한 223만7000원보다 두 달 만에 9만1000원(4.07%) 오른 금액입니다. 기본형건축비는 분양가상한제 아파트의 분양가를 계산할 때 쓰는 건축비 기준입니다. 땅값인 택지비, 그리고 택지·건축 가산비와 함께 분양가를 구성합니다. 정부가 매년 3월 1일과 9월 15일 정기적으로 조정하고, 주요 건설자재 가격이 급등하면 그 사이에도 손질합니다. 인상된 기준은 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다.
올해 3월 정기 고시 때 기본형건축비는 ㎡당 222만원이었습니다. 이후 고강도 철근 가격이 약 18.6% 뛰자 국토부는 7월에 223만7000원으로 0.77% 올렸습니다. 그리고 두 달 만에 다시 4.07% 인상입니다. 3월 고시 가격과 비교하면 반년 만에 5% 가까이 높아졌습니다. 기간을 더 늘려보면 흐름이 뚜렷합니다. 2022년 3월 182만9000원과 비교하면 4년 반 동안 49만9000원, 27.3% 올랐습니다. 자재값이 오를 때마다 기준을 손질하는 방식이 반복되면서 상승분이 누적된 결과입니다.
7월 인상을 이끈 것은 철근값이었지만, 이번은 다릅니다. 국토부는 간접공사비가 ㎡당 60만4000원에서 66만3000원으로 5만9000원(9.77%) 상승하며 전체 공사비를 끌어올렸다고 설명했습니다. 전체 인상분 9만1000원의 약 65%를 간접공사비가 차지합니다. 간접공사비는 건물을 직접 짓는 데 들어가는 비용 외에, 공사 현장의 안전관리 등에 들어가는 비용입니다. 정부가 공사 전 단계에서 안전투자 지원을 강화한다는 방침을 세우면서, 조달청이 지난 4월 발표한 '2026년 원가계산 간접공사비 적용기준'이 이번 고시에 반영됐습니다. 원자재값이 아니라 안전 관련 비용 기준이 분양가를 밀어올린 구조입니다.
사전청약 당시 안내받은 분양가는 어디까지나 추정치입니다. 최종 분양가는 본청약 시점의 기본형건축비와 사업 여건을 반영해 확정됩니다. 사업이 지연될수록 그 사이 오른 건축비가 당첨자 부담으로 넘어가는 구조입니다. 지상층 건축비 산정 면적 110㎡ 주택을 기준으로 이번 ㎡당 인상분만 단순 계산하면 건축비가 1001만원 늘어납니다. 3기 신도시에서는 이미 수치로 확인됩니다. 17~18일 본청약을 진행하는 인천계양 A6블록 전용 84㎡ 분양가는 6억9500만~7억1600만원대입니다. 2024년 10월 같은 계양신도시 A2블록 전용 84㎡가 5억4900만~5억8400만원대에 공급됐던 것과 비교하면 약 2년 새 1억5000만원 가까이 뛴 수준입니다.
앞으로도 오를 수 있다는 점이 남은 문제입니다. 중동전쟁 장기화 영향으로 7월 건설공사비지수는 138.59로 전년 동월 대비 5.8% 상승했습니다. 같은 기간 소비자물가 상승률 2.8%를 두 배 넘게 웃도는 수준입니다. 민간 공사비가 먼저 오르면 시차를 두고 공공 건축비도 따라 오를 수 있습니다. 올 하반기 본청약에 나서는 3기 신도시 공공분양 단지의 사전청약 추정가와 확정가 격차가 더 벌어질 수 있다는 의미입니다. 분양가상한제가 적용되지 않는 지역의 상승세는 더 가파릅니다. 성남시 분당구 정자동 느티마을4단지를 리모델링한 '더샵 분당하이스트' 전용 84㎡ 최고 분양가는 29억8100만원으로 책정됐습니다. 지난 5월 서울 동작구 흑석동 '써밋 더힐' 전용 84㎡ 최고 분양가 29억7820만원을 넘어선 국민주택형 기준 최고가입니다. 이 단지는 총 1149가구 중 143가구를 일반분양하며, 21일 특별공급을 시작합니다.
사전청약 추정 분양가는 확정 금액이 아닙니다. 본청약 시점의 기본형건축비가 적용되고, 새 기준은 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 반영됩니다. 내가 기다리는 단지가 언제 입주자모집 승인을 신청하는지에 따라 적용 기준이 갈립니다. 남양주왕숙2 A-3블록의 1억6915만원 차이는 이미 확정된 숫자입니다. 아직 본청약이 남은 단지라면, 추정가가 아니라 오를 수 있는 폭까지 자금 계획의 범위에 넣어둘 필요가 있습니다.
