2A: 이번에 4개 동을 한꺼번에 인수했어요. B: 작년 오사카에 이어 도쿄까지. 패턴이 보이죠.
3A: 전부 신축이고 지금 임대율이 95% 넘어요. B: 빈 방이 거의 없다는 얘기잖아요.
410년 임대율 96%↑
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미래에셋운용 ‘맵스리얼티’, 도쿄 임대주택 4곳 인수 완료
도쿄 임대아파트 238세대, 906억 원에 사들인 이유 지난 7월 말 기준, 이번에 인수한 도쿄 임대아파트 4곳의 평균 임대율은 95%를 넘었습니다. 신축 건물임에도 비어있는 세대가 5%도 안 된다는 뜻입니다. 이 숫자는 도쿄만의 이야기가 아닙니다. 일본 임대주택 시장 전체가 최근 10년간 96% 이상의 임대율을 유지해 왔습니다.
미래에셋자산운용의 상장 부동산 공모투자회사 맵스리얼티가 도쿄 소재 멀티패밀리(여러 세대가 함께 거주하는 임대 아파트) 4개 자산 매입을 8월 1일 완료했습니다. 총 238세대, 매입가는 104억 5000만 엔(약 906억 원)입니다. 4개 자산 모두 2024~2025년에 준공된 신축 건물입니다.
맵스리얼티는 지난해 오사카 도심 주요 업무지역과 접근성이 높은 멀티패밀리 4개 동을 먼저 인수했습니다. 이번 도쿄 4곳 추가로 일본 내 주거자산은 총 737세대, 매입가 기준 약 208억 엔(약 1800억 원) 규모로 늘었습니다. 오사카에서 도쿄로, 도시를 넓히며 자산을 쌓아온 흐름입니다.
일본 임대주택 시장에는 구조적인 수요 기반이 있습니다. 소규모 가구와 외국인 거주자가 꾸준히 늘고 있고, 주택 매매 가격이 오르면서 집을 사는 대신 빌리는 수요도 함께 커지고 있습니다. 공급이 느는 것보다 빌리려는 사람이 더 빠르게 늘고 있어 임대율이 높게 유지되고, 임대료도 상승 흐름을 보이고 있습니다. 10년 넘게 96% 임대율이 유지됐다는 사실은 이 구조가 일시적이지 않음을 보여줍니다.
임대주택은 통상 안정성을 내세우는 자산입니다. 그런데 미래에셋운용은 여기에 임대료 상승에 따른 배당수익 개선과 자산가치 상승에 따른 매각차익까지 기대한다고 밝혔습니다. 방어적 성격의 자산에서 수익 성장까지 노리는 구도입니다. 다만 이는 미래에셋운용 측의 전망이며, 실제 임대료 상승 폭과 매각 시점의 자산가치는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
최창훈 미래에셋운용 부회장은 "안정적인 임대 수요와 임대료 성장 가능성을 갖춘 일본 멀티패밀리 시장의 투자 매력이 높다고 판단하고 있다"며 "안정적인 임대수익과 함께 임대료 상승에 따른 배당수익 개선, 향후 자산가치 상승에 따른 매각차익도 기대하고 있다"고 말했습니다. 투자 판단과 기대 수익 모두 미래에셋운용 측의 입장입니다. 맵스리얼티는 공모 상장 상품으로, 일반 투자자도 접근할 수 있는 구조입니다.
맵스리얼티는 증권시장에 상장된 공모 부동산투자회사입니다. 일본 임대주택 자산에 간접 투자하는 구조로, 투자 전 운용보고서와 자산 현황은 금융감독원 전자공시시스템(dart.fss.or.kr)에서 확인할 수 있습니다. 이번 도쿄 4곳처럼, 맵스리얼티의 일본 주거 포트폴리오는 한 번의 인수가 아니라 오사카부터 시작된 연속된 흐름 위에 있습니다.
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AI LENS 편집팀
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웹툰 대사 전문
2025년, 한국 자산운용사가 도쿄 임대주택을 또 샀다.
A: 이번에 4개 동을 한꺼번에 인수했어요. B: 작년 오사카에 이어 도쿄까지. 패턴이 보이죠.
A: 전부 신축이고 지금 임대율이 95% 넘어요. B: 빈 방이 거의 없다는 얘기잖아요.
10년 임대율 96%↑
B: 소규모 가구에 외국인 거주자까지 늘고 있고요. A: 집값이 오르니까 사는 대신 빌리는 거잖아요.
A: 이번 매입으로 일본 주거자산이 737세대가 됐어요. B: 1년 새 두 배 가까이 불린 거예요.
B: 임대료도 오르고 있어서 배당 수익까지 개선될 수 있어요. A: 그러니까 계속 사는 거겠죠. 수요가 구조적으로 받쳐주니까.
도쿄 어딘가에 올해 막 지어진 아파트가 있습니다. 이백삼십팔 세대가 살 수 있는 건물 네 채. 준공된 지 채 일 년도 안 됐는데, 이미 열 집 중 아홉 집 이상에 사람이 살고 있습니다. 그 건물의 주인이 이제 한국 자산운용사로 바뀌었습니다.
미래에셋자산운용이 운용하는 맵스리얼티가 도쿄 소재 임대주택 네 곳을 사들였습니다. 매입 규모는 약 구백육억 원. 이번 매입으로 맵스리얼티가 일본에서 보유한 주거자산은 총 칠백삼십칠 세대, 약 천팔백억 원 규모로 불어났습니다. 지난해엔 오사카 임대주택을 샀고, 이번엔 도쿄입니다.
왜 지금, 왜 도쿄 임대주택일까요.
미래에셋운용 측이 근거로 드는 건 크게 두 가지입니다. 하나는 수요 구조의 변화. 일본에서는 1인·2인 소규모 가구가 늘고 있고, 외국인 거주자도 증가하는 추세입니다. 여기에 주택 가격이 계속 오르다 보니, 집을 사기보다 빌리는 쪽을 택하는 사람도 늘고 있다는 겁니다.
또 하나는 시장의 꾸준함. 일본 임대주택 시장은 최근 십 년간 임대율이 96% 위를 유지했다고 합니다. 빈집이 거의 없는 상태가 십 년 넘게 이어졌다는 뜻이죠. 이번에 인수한 자산들도 준공 직후임에도 임대율이 95%를 넘깁니다.
그런데 여기서 한 번 뒤집어 볼 지점이 있어요.
일본 부동산, 하면 보통 "잃어버린 이십 년"을 먼저 떠올리잖아요. 가격이 오르지 않는다, 침체된 시장이다, 그런 인상이 박혀 있는 분들도 많을 겁니다. 그런데 지금 일본 도심 임대시장은 그 이미지와 꽤 다르게 움직이고 있습니다. 집값 상승이 오히려 임차 수요를 밀어올리는 구조가 만들어졌거든요. 집을 사기 어려워진 사람들이 임대 시장으로 몰리는 겁니다. 집값이 오를수록 임대 수요도 는다는 역설, 이게 지금 일본에서 벌어지고 있는 일입니다.
저는 이 대목이 좀 걸렸어요.
맵스리얼티는 상장된 공모투자회사입니다. 개인 투자자들이 투자할 수 있는 구조죠. 운용사가 기대하는 건 안정적인 임대수익, 임대료 상승에 따른 배당 개선, 그리고 나중에 자산을 팔 때 생기는 차익입니다. 그런데 이 세 가지가 동시에 실현되려면 결국 일본 부동산 시장이 지금의 흐름을 꽤 오래 유지해야 한다는 전제가 깔립니다.
임대율 95%가 신축 직후라서 높은 건지, 앞으로도 이 수준을 유지할 수 있는 건지. 임대료 상승이 얼마나 지속될지. 일본 금리 변화나 엔화 흐름이 수익에 어떻게 영향을 줄지. 이런 변수들은 운용사 발표문에 담기지 않습니다.
하나만 기억하신다면 이겁니다.
일본 임대주택에 대한 한국 자산의 투자가 이번이 처음이 아닙니다. 오사카에 이어 도쿄, 규모도 계속 커지고 있습니다. 집값이 오를수록 빌려 사는 수요가 는다는 구조, 이게 지금 일본에서 한국 자본이 주목하는 흐름입니다. 이 흐름이 실제로 안정적인 수익으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
