2B: 서울 정비사업장 472곳 중 41%가 해당된다고요. A: 10곳 중 4곳 인허가권이 구청으로 넘어가는 거예요.
3B: 속도가 빨라지면 공급엔 좋은 거 아닌가요? A: 구청장 성향에 따라 용적률 기준이 달라지면 도로 하나 사이에 다른 동네가 돼요.
4A: 500가구 맞추려고 사업지를 일부러 쪼갤 수도 있어요. B: 쪼개면요?
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서울 정비사업 41% 구청장 손에?… 당정 ‘이양 추진’에 서울시 반발 [집슐랭]
서울 재건축의 41%, 구청장 결재로 바뀐다 서울 시내에서 정비사업을 추진 중인 곳은 472곳입니다. 이 중 193곳, 전체의 41%가 500가구 미만입니다. 정부와 여당이 추진하는 안이 통과되면 이 193곳의 정비구역 지정 권한이 서울시에서 각 구청장에게 넘어갑니다. 서울시는 이 안에 강하게 반대하고 있습니다. "속도를 높이려다 더 오래 걸릴 수 있다"는 것이 서울시 측 논리입니다.
정부·여당은 500가구 이하 소규모 재개발·재건축의 정비구역 지정 권한을 광역단체장(서울시장)에서 기초단체장(구청장)으로 이양하는 방안을 추진 중입니다. 근거는 주택 공급 속도입니다. 자치구들이 정비사업 활성화를 핵심 공약으로 내세우는 만큼, 구청장에게 권한을 주면 더 빠르게 움직일 수 있다는 취지입니다. 현재 서울시 정비사업 472곳에는 약 48만4000가구가 포함돼 있습니다.
서울시가 반박에서 꺼낸 첫 번째 수치는 이것입니다. 정비사업의 주요 인허가 권한 9개 중 조합설립·사업시행인가·관리처분 등 7개는 이미 자치구가 갖고 있습니다. 서울시가 쥔 것은 정비구역 지정 심의와 통합심의 단 두 가지입니다. 서울시는 이 두 절차의 평균 처리 기간을 각각 84일, 32일로 제시했습니다. 두 절차를 합하면 약 4개월로, 전체 정비사업 기간 12년의 2.7%에 해당합니다. 통합심의 가결률은 97%입니다. "서울시가 병목"이라는 주장의 근거가 약하다는 것이 서울시 측 입장입니다.
서울시가 가장 우려하는 것은 광역 도시계획의 일관성 훼손입니다. 자치구별로 구청장 판단에 따라 용적률·높이 제한·공공기여 비율이 달라지면, 구 경계에 맞닿은 사업장은 도로 하나를 사이에 두고 서로 다른 기준을 적용받게 됩니다. 도로·공원·상하수도 같은 광역 기반시설은 자치구 단위로 따로 계획할 수 없습니다. 수용 능력과 인접 구역 간 조화를 조율하는 기능이 사라지면 인프라 공백이 생긴다는 것입니다. 김동욱 서울시 건축기획관 직무대리는 "바로 옆 동네인데 기준이 다르게 세워진다면 구역 간 형평성은 물론 심각한 주민 갈등이 유발될 것"이라고 말했습니다.
예상과 다른 역효과도 지적됩니다. 권한 이양 기준인 '500가구'를 맞추기 위해 사업지를 나누려는 움직임이 나타날 수 있습니다. 주민 간 이해관계가 충돌하거나 사업이 지연될 경우, 500가구 이하로 떼어내 구청장 권한으로 처리하려는 유인이 생기기 때문입니다. 서울시는 "구역이 작아지면 어린이집이나 경로당 규모가 작아지고 주민운동시설이나 작은도서관 같은 편의시설은 확보하기 어려워질 수 있다"고 밝혔습니다. 속도를 높이려다 주거환경 개선 효과 자체가 줄어드는 구조입니다. 자치구에 도시계획 전문 인력이 충분한지도 쟁점입니다. 현재 통합심의는 건축·교통·환경 등 9개 분야를 서울시가 함께 다룹니다. 김 직무대리는 "자치구에서 이를 경험한 직원은 거의 없을 것"이라며 새로운 행정 병목이 만들어질 수 있다고 지적했습니다.
현장에서도 의견이 갈립니다. 익명을 요구한 조합 관계자는 "구청장에게 권한을 이양할 경우 민원에 민감한 특성상 난개발 가능성을 배제할 수 없다"며 "전체 숲을 볼 수 있는 컨트롤타워의 통합관리도 중요하다"고 말했습니다. 익명의 부동산 전문가는 양면을 모두 인정했습니다. "지역별 여건과 수요에 맞춰 계획을 입안할 수 있다는 점에서 사업 속도를 높이는 효과가 있을 수 있다"면서도 "전체 도시관리 정책과 조화를 이루도록 서울시와 사전에 긴밀하게 협의할 수 있는 장치가 필요하다"고 강조했습니다. 권한 이양 자체보다 그 설계 방식이 핵심이라는 지적입니다.
내 동네 재건축·재개발이 500가구 미만이라면, 이 논의의 직접 당사자입니다. 서울 정비사업장의 41%인 193곳이 해당됩니다. 권한이 구청으로 넘어가면 인허가 기준 자체가 달라질 수 있습니다. 사업 진행 상황은 서울시 정비사업 정보몽땅(https://cleanup.seoul.go.kr)에서 사업장별로 확인할 수 있습니다. 472곳 가운데 10곳 중 4곳의 기준이 바뀌는 이 논의는, 도로 하나를 사이에 둔 두 동네의 용적률이 달라지는 것으로 현실화될 수 있습니다.
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AI LENS 편집팀
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웹툰 대사 전문
정부·여당이 소규모 재개발·재건축 인허가권을 구청장에게 넘기겠다고 나섰다.
B: 서울 정비사업장 472곳 중 41%가 해당된다고요. A: 10곳 중 4곳 인허가권이 구청으로 넘어가는 거예요.
B: 속도가 빨라지면 공급엔 좋은 거 아닌가요? A: 구청장 성향에 따라 용적률 기준이 달라지면 도로 하나 사이에 다른 동네가 돼요.
A: 500가구 맞추려고 사업지를 일부러 쪼갤 수도 있어요. B: 쪼개면요?
A: 어린이집, 경로당, 주민운동시설… 구역이 작아지면 다 빠져요. B: 공급 가구 수는 늘어도 사는 환경은 나빠지는 거네요.
A: 서울시가 맡는 절차는 두 가지뿐이고, 전체 사업 기간의 2.7%예요. B: 그럼 병목이 서울시에 있다는 말은 맞지 않는 거네요.
B: 자치구에 도시계획 전문 인력이 있긴 한가요? A: 거의 없어요. 속도 높이려다 새 병목이 생기는 거죠.
전문가들은 말한다. 권한을 넘기더라도 서울시와 사전 협의할 장치가 없으면, 속도보다 혼란이 먼저 온다고.
도로 하나를 사이에 두고 아파트 높이가 달라지는 동네를 상상해보시겠어요. 왼쪽은 스물다섯 층, 오른쪽은 열다섯 층. 같은 생활권인데, 기준이 다른 거죠. 이게 비현실적인 이야기가 아닐 수 있다는 게, 지금 논쟁의 핵심입니다.
정부와 여당이 소규모 재개발·재건축의 인허가 권한을 구청장에게 넘기겠다는 안을 추진하고 있어요. 빠른 주택 공급을 위해서입니다. 그런데 서울시가 강하게 반대하고 나섰거든요. 난개발과 특혜 시비가 불가피하다고요.
당정 쪽 논리는 단순합니다. 지금 정비사업이 너무 느리다는 거예요. 복잡한 절차를 줄이고, 구청이 직접 빠르게 결정하면 공급 속도가 올라간다는 거죠. 자치구들이 정비사업을 핵심 공약으로 내세우는 만큼 동기도 충분하다고 봅니다.
서울시는 그 전제 자체를 반박해요. 정비사업의 주요 인허가 권한 아홉 가지 가운데 일곱 가지는 이미 자치구가 갖고 있다고요. 서울시가 직접 맡는 건 정비구역 지정 심의와 통합심의, 딱 두 가지뿐이라는 겁니다. 그리고 이 두 절차가 전체 사업 기간에서 차지하는 비중은 약 사십 분의 일 수준이에요. 병목이라고 하기엔 너무 작은 구간이라는 주장이죠.
여기서 뒤집어봐야 할 지점이 있어요. 이 논쟁, 속도의 문제처럼 보이는데 실제로는 다른 문제일 수 있거든요.
서울시가 진짜 우려하는 건 '500가구 쪼개기'예요. 기준선을 넘기지 않으려고 하나의 구역을 인위적으로 나누는 일이 생길 수 있다는 거죠. 그렇게 구역이 작아지면 어린이집이나 경로당 규모가 줄어들고, 주민운동시설이나 작은도서관 같은 편의시설은 아예 확보하기 어려워질 수 있다고 해요. 빠르게 지었는데, 정작 살기 불편한 동네가 되는 상황입니다.
저는 이 대목이 좀 걸렸어요. 속도를 높이려다 구조가 망가질 수 있다는 건데, 이게 단순히 서울시와 정부의 권한 다툼만은 아닌 것 같거든요.
현장에서도 같은 우려가 나와요. 한 조합 관계자는 익명으로 이렇게 말했습니다. 구청장은 민원에 민감할 수밖에 없기 때문에 난개발 가능성을 배제할 수 없다고요. 전문가들도 권한을 이양하더라도 광역 도시계획과의 정합성을 지킬 별도 장치가 필요하다고 지적합니다.
그리고 또 하나. 구청에 이 일을 할 인력이 있냐는 문제예요. 현재 통합심의는 건축·교통·환경 등 아홉 개 분야를 동시에 다루는데, 서울시 관계자는 "자치구에서 이걸 경험해본 직원은 거의 없을 것"이라고 했어요. 사업을 빠르게 하려다 새로운 행정 병목이 생길 수 있다는 거죠.
마음에 남는 건 이겁니다. 속도 문제와 구조 문제는 같은 말 같지만, 처방이 달라요. 병목이 어디 있는지 정확히 짚지 않으면, 빠르게 달리다 엉뚱한 곳에서 막히게 되죠. 지금 이 논쟁에서 그 진단이 서로 다른 겁니다.
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