2A: 용적률 1.2배 완화, 그게 그렇게 큰 숫자예요? B: 순증 물량이 8만 7천에서 13만 가구로 뜁니다.
3A: 4만 3천이면 용산이나 탄천에 짓겠다는 물량 다 합친 거잖아요?! B: 시장도 같은 말 했어요. 이번 협의에서 가장 실효성 있는 수치라고요.
4A: 근데 국토부가 진짜 해준다는 거예요, 검토한다는 거예요? B: 오늘도 결론은 못 냈어요. '전향적 검토'라는 말까지만 나왔고요.
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서울시·국토부, 재개발 용적률 1.2배 완화 논의 진전…4.3만가구 추가 공급 가능성
재개발 용적률 1.2배 완화되면 서울에 집이 4만3000가구 더 생긴다 서울 어딘가에서 재개발 사업이 진행 중인 구역에 산다면, 이번 협의 결과가 직접 닿을 수 있습니다. 오세훈 서울시장은 26일 김윤덕 국토교통부 장관과 면담을 마친 뒤 "재개발 용적률 규제 1.2배 완화에 대해 국토부가 전향적으로 검토하기로 했다"고 밝혔습니다. 결론이 나온 것은 아닙니다. 하지만 이 규제 하나가 바뀌면 2031년까지 공급되는 순증 물량이 기존보다 약 절반 더 늘어납니다.
서울시는 2031년까지 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 31만 가구를 착공한다는 계획을 갖고 있습니다. 이 가운데 기존 건물을 허물고 새로 짓는 과정에서 실제로 늘어나는 순증 물량은 8만7000가구였습니다. 용적률 규제가 1.2배까지 완화되면 이 순증 물량이 약 13만 가구로 늘어납니다. 차이는 4만3000가구입니다. 오 시장은 "용산과 탄천 일대에서 논의하는 물량을 다 합친 것처럼 많은 규모"라고 설명했습니다.
서울시가 재개발 용적률 완화를 요구한 것은 이번이 처음이 아닙니다. 지금까지는 국토부와 입장 차이가 좁혀지지 않았습니다. 이번 면담에서도 최종 합의는 이뤄지지 않았습니다. 오 시장은 "오늘도 결론을 내지는 못했다"고 직접 말했습니다. 다만 용적률 완화 항목에 한해서는 "상당한 진전이 있었다"고 밝혔습니다. 용적률이란 대지 면적 대비 건물 연면적의 비율로, 이 수치가 높아질수록 같은 땅에 더 많은 가구를 지을 수 있습니다. 완화 대상은 현재 정비사업이 추진·진행 중인 재개발 사업장입니다.
용적률 완화 협의가 단독으로 진행되는 게 아니기 때문입니다. 정부는 서울 주택 공급 확대를 위해 용산공원 본체 부지 활용 방안을 검토해왔습니다. 서울시는 이에 반대합니다. 오 시장은 이날 면담에서도 "역사적 맥락과 생태적 가치, 도시공간 구조상 용산공원 본체 부지는 절대적으로 지켜져야 한다"며 기존 입장을 재확인했습니다. 국토부는 이 입장에 완전히 동의하지 않은 상태입니다. 두 사안이 같은 테이블에 올라와 있어 어느 하나만 먼저 결론 내기 어려운 구도입니다.
용산공원 대신 서울시가 정부에 공식 제안한 곳은 탄천물재생센터 일대입니다. 물재생센터를 이전한 뒤 그 자리와 주변을 피지컬 AI 산업과 청년 주거가 결합된 복합 거점으로 만들겠다는 구상입니다. 재원은 인근 동부도로사업소 부지(추산 가치 약 3조3000억 원)와 세텍 부지(약 2조3000억 원)를 매각해 약 5조5000억 원을 확보하고, 이를 마중물로 민간 자본을 끌어들여 물재생센터 이전 비용(약 5000억 원 예상)을 충당한다는 계획입니다. 서울시는 지난해 5월 해당 일대 마스터플랜 용역을 완료했으며 물재생센터 이전을 위한 민간투자사업 적격성 조사를 올해 안에 마무리할 예정입니다. 김 장관은 이 제안을 "경청하고 검토하겠다"고 답했습니다.
탄천물재생센터 인근 주민들은 냄새와 높은 임대 비율 등 정주 여건을 문제로 지적해왔습니다. 오 시장은 "물재생센터를 옮기는 것을 전제로 하기 때문에 현재 제기되는 냄새 문제는 논리적으로 맞지 않는다"며 "이전하고 나면 오히려 바람직한 주거 환경이 된다"고 말했습니다. 공급 속도 측면에서도 탄천 방안이 현실적이라는 입장입니다. 오 시장은 "용산공원에 주택을 짓는다고 해도 현 정부 임기 내 착공이 가능한지 의문"이라며 탄천 대안 채택을 공개적으로 요청했습니다.
재개발 구역 안에 살고 있거나 조합원인 경우, 용적률 1.2배 완화가 확정되면 같은 사업장에서 공급되는 가구 수가 늘어납니다. 늘어난 물량 가운데 임대주택 비율을 어느 수준으로 할지는 정부와 추가 협의 중입니다. 서울시와 국토부는 일주일 뒤 다시 만나 정비사업 규제 완화와 대체 공급 부지 등을 추가 협의할 예정입니다. 결론이 나오는 시점을 지켜봐야 하는 이유입니다. 재개발 구역 내 사업 진행 상황은 서울시 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr)에서 사업장별로 확인할 수 있습니다. 탄천물재생센터 자리에 무엇이 생길지는 아직 협의 중입니다. 4만3000가구라는 숫자가 실제 착공으로 이어지는지는 일주일 뒤 면담 결과에 달려 있습니다.
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AI LENS 편집팀
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웹툰 대사 전문
2025년 1월 26일, 서울시장과 국토부 장관이 만났다.
A: 용적률 1.2배 완화, 그게 그렇게 큰 숫자예요? B: 순증 물량이 8만 7천에서 13만 가구로 뜁니다.
A: 4만 3천이면 용산이나 탄천에 짓겠다는 물량 다 합친 거잖아요?! B: 시장도 같은 말 했어요. 이번 협의에서 가장 실효성 있는 수치라고요.
A: 근데 국토부가 진짜 해준다는 거예요, 검토한다는 거예요? B: 오늘도 결론은 못 냈어요. '전향적 검토'라는 말까지만 나왔고요.
B: 용산공원은 서울시가 한 발도 안 물러요. 역사·생태·도시구조 다 걸었어요. A: 그럼 정부가 요구한 용산 주택 공급은 사실상 막힌 거네요.
B: 대신 탄천물재생센터 이전 부지를 공식 대안으로 오늘 처음 제안했어요. A: 냄새 민원이 있는 곳 아닌가요.
B: 이전이 전제니까 냄새는 사라지죠. 인근 부지 매각으로 재원도 나와요. A: 용산보다 이 정부 임기 안에 착공이 현실적이라는 거고요.
재개발을 기다리는 동네가 있습니다. 조합이 꾸려지고, 사업시행인가도 났는데 — 막상 짓고 나면 새 집이 생각보다 많지 않은 거예요. 기존 집을 허물고 새로 올리는데, 규제 때문에 높이가 제한되니까요. 들어오는 가구 수보다 나가는 가구 수가 많으면, 정작 동네 사람들이 돌아올 자리가 없어지기도 합니다.
서울시가 오랫동안 들고 다닌 요구가 있었어요. 재개발 사업장에 적용되는 용적률 제한을 지금보다 열두 배 — 아니, 1.2배까지 풀어달라는 거였습니다. 이게 이번 주 처음으로 "전향적으로 검토하겠다"는 답을 받아낸 거예요. 오세훈 서울시장이 김윤덕 국토교통부 장관과 만난 자리에서요.
서울시 추산으로는, 이 규제 하나만 풀려도 이천삼십일 년까지 늘어나는 순증 물량이 사만삼천 가구입니다. 기존 계획에서 잡아놓은 순증분 팔만칠천 가구에 더해지는 거니까 — 합치면 십삼만 가구 가까이 되는 셈이죠. 오 시장이 "용산에 짓느냐, 탄천에 짓느냐 논의하는 물량을 다 합친 것처럼 많은 규모"라고 말했을 정도예요.
한 발 물러서서 보면, 이게 단순히 서울 재개발 밀도 문제가 아니에요. 지금 서울 도처에서 정비사업이 진행 중인데, 사업장마다 "얼마나 높이 지을 수 있느냐"가 사업성을 결정합니다. 조합원 분담금이 달라지고, 사업이 속도를 낼 수 있는지가 달라지거든요. 용적률 완화는 동시에 수십 개 사업장의 판을 바꾸는 거예요.
그런데 여기서 생각해볼 지점이 있어요. 이번 협의에서 뒤집힌 게 하나 있거든요. 공급 물량 논쟁의 중심에 있던 게 용산공원이었잖아요. 정부 쪽에서 용산공원 부지를 주택 공급에 활용하자는 얘기가 나왔고, 서울시는 계속 반대해왔습니다. 이번에도 오 시장이 "본체 부지는 절대 양보할 수 없다"고 다시 못 박았어요. 그러면서 제시한 대안이 탄천물재생센터 일대였습니다. 물재생센터를 이전하고 그 자리에 피지컬 에이아이(AI) 산업단지와 청년주택을 묶는 거예요. 재원도 서울시 보유 자산 매각으로 마련하겠다고 했고요.
흥미로운 건, 오 시장이 속도 논리로 정부를 설득했다는 거예요. "용산공원에 집을 짓는다고 해도 이 정부 임기 안에 착공이 가능하겠냐"고 묻는 거죠. 규모나 의미 논쟁이 아니라 — 어차피 못 짓는다는 현실 논리를 쓴 겁니다. 그게 좀 인상적이었어요.
저는 이 대목이 좀 걸렸습니다. 결국 이 협의는 아직 끝나지 않았거든요. 용적률 완화가 "전향적 검토"를 받은 건 맞지만, 임대주택 비율을 어떻게 할지는 추가 협의가 남아 있고요. 탄천 대안도 국토부가 "경청했다"는 수준이에요. 일주일 뒤 다시 만난다고는 했지만, "국토부가 완전히 동의한 건 아니다"는 말을 오 시장 본인이 했습니다.
가구 수가 늘어난다는 건 분명 반길 일이에요. 그런데 용적률이 올라가면 임대 비율 문제가 따라옵니다. 더 높이 짓는 만큼 공공 몫을 얼마나 가져갈지 — 그게 정해지지 않으면 사만삼천 가구가 어떤 가구인지는 아직 모르는 거예요.
기억할 게 하나라면 이겁니다. 이번에 진전된 건 새 땅을 찾는 얘기가 아니라 — 이미 진행 중인 재개발 사업장에서 더 많이 짓게 해주는 얘기였다는 거예요. 새로운 개발이 아니라 기존 사업의 밀도를 높이는 방식. 그게 어떤 동네에 어떻게 적용될지는 앞으로 나올 세부 내용을 봐야 알 수 있습니다.
