서울 토허 신청 5개월 만에 반등했다고요? 오른 곳은 강남 아닌 강북·서남권이라고요 🧭

서울 아파트 신청이 다섯 달 만에 늘었다는데, 왜 강남은 오히려 가격이 떨어졌을까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 10월 15일, 서울시가 발표한 9월 토지거래허가 신청 집계를 바탕으로 이야기해보겠습니다.

지난 4월부터 넉 달 동안, 서울 아파트 거래 신청은 계속 줄기만 했습니다. 그런데 9월, 숫자가 처음으로 다시 올라갔습니다.

토지거래허가 신청이라는 게, 실제 매매 계약을 맺기 전에 거쳐야 하는 절차입니다. 그래서 이 신청 건수를 보면, 앞으로 거래가 늘지 줄지 어느 정도 가늠이 되거든요. 그래서 선행지표라고 부릅니다.

9월 신청 건수는 3,678건이었습니다. 전달인 8월보다 24.1퍼센트, 715건이 늘었습니다. 넉 달 연속 내려가다가 다섯 달 만에 방향을 바꾼 겁니다.

다만 이걸 큰 회복으로 보기는 어렵습니다. 4월에 신청이 8,896건이었던 걸 생각하면, 9월 숫자는 그때보다 58.7퍼센트 적습니다. 반 토막을 넘어서 더 줄어든 자리에서, 이제 조금 올라온 정도인 거죠.

서울시는 이 반등의 원인으로 한 가지를 짚었습니다. 9월 1일 발표된 정부 세제개편안에서, 종합부동산세 부담을 늘리려던 방안이 일부 완화됐다는 점입니다. 세금 부담이 줄 거라는 기대가, 그동안 미뤄왔던 거래 신청을 다시 움직이게 했을 가능성이 있다는 분석입니다.

여기서 흥미로운 지점이 하나 있습니다. 늘어난 신청이 어디서 가장 많았는지 보면, 예상과 다른 그림이 나옵니다.

전월 대비 증가율로 보면 강남3구와 용산구가 51.5퍼센트로 가장 높았습니다. 서남권이 30.4퍼센트, 한강벨트가 29.2퍼센트, 강북권이 13.0퍼센트로 뒤를 이었습니다. 증가율만 보면 핵심지가 가장 크게 움직인 것처럼 보이죠.

그런데 가격은 정반대로 움직였습니다.

9월 서울 전체 신청가격은 전월보다 1.43퍼센트 올랐습니다. 그런데 이 상승을 이끈 건 강남이나 용산이 아니었습니다. 서남권이 2.45퍼센트, 강북권이 2.07퍼센트 오르면서 서울에서 가장 많이 상승한 지역이 됐습니다.

반면 강남3구와 용산구는 가격이 오히려 0.32퍼센트 내렸습니다. 한강벨트 7개 구도 상승세가 눈에 띄게 식었습니다. 전달에는 0.74퍼센트 올랐는데, 9월엔 0.19퍼센트로 둔화했습니다.

신청이 가장 많이 늘어난 곳에서 가격은 떨어지고, 신청 증가율은 상대적으로 낮았던 외곽 지역에서 가격이 가장 많이 올랐다는 이야기입니다.

이걸 어떻게 읽어야 할까, 생각해볼 필요가 있습니다.

전체 신청 건수에서 비중을 보면, 강북권이 44.8퍼센트로 가장 많은 몫을 차지하고 있습니다. 한강벨트가 21.2퍼센트, 서남권이 19.5퍼센트, 강남3구와 용산구는 14.6퍼센트에 그칩니다. 서울 전체 거래의 무게중심이 외곽 쪽에 더 쏠려 있다는 뜻입니다.

그러니까 지금 서울 부동산 시장을 움직이고 있는 건, 세금 부담에서 자유로운 핵심지의 투자 수요라기보다는, 상대적으로 가격 부담이 적은 지역으로 들어가려는 실수요에 가깝다는 해석이 나옵니다.

다만 다른 측면도 있습니다. 강남3구와 용산구의 신청 증가율이 51.5퍼센트로 가장 높았다는 사실도 분명히 있거든요. 숫자는 늘었는데 가격은 내렸다는 것, 이 둘을 동시에 어떻게 설명할지는 아직 명확하지 않습니다.

서울시도 이 지점에서 신중한 태도를 보였습니다. 신청 건수가 늘었다고 해서 주택시장 전반이 회복됐다거나, 세제개편의 효과가 있었다고 단정하기는 어렵다는 입장입니다. 국회 심의 과정에서 세제가 다시 조정될 가능성이 있고, 대출 여건 같은 변수도 함께 봐야 한다고 덧붙였습니다.

결국 지금 남아 있는 질문은 이런 겁니다. 이번 반등이 세금 완화 기대감이 만든 일시적인 움직임인지, 아니면 중저가 지역을 중심으로 한 실수요가 본격적으로 자리를 잡는 신호인지. 이건 다음 달, 그다음 달 숫자가 어떻게 나오는지 지켜봐야 알 수 있는 부분입니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 서울 아파트 거래 신청이 다섯 달 만에 늘었지만, 그 흐름을 이끈 건 강남이 아니라 강북과 서남권 같은 외곽 지역이었다는 점입니다. 신청은 핵심지에서 더 늘었는데, 가격은 외곽에서 더 올랐다는 엇갈림, 이 부분을 어떻게 해석할지는 아직 열려 있는 질문입니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.