1서울경제에 따르면 내년부터 비거주 1주택자는 종부세, 임대소득세, 전월세 비용이 동시에 오르는 3중 부담에 직면할 전망입니다.
2공시가 12억 원 초과 공동주택이 1년 만에 약 48% 늘었고 서울 월세도 전년 대비 15.1% 상승했습니다.
3월세 300만 원을 받는 집주인의 연간 임대소득세는 208만 4940원에 달하며, 종부세 역시 공정시장가액비율 인상으로 추가 부담이 생깁니다.
4전문가들은 늘어난 세 부담이 임차인에게 전가되거나 임대주택 공급을 줄이는 역효과를 낳을 수 있다고 우려합니다.
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공정시장가액비율 70%로 오르고 월세 기준 동결, 비거주 1주택자의 삼중고 변수 🧾
월세 올렸다는 뉴스 보고 오셨나요? 정작 집주인 지갑은 더 가벼워질 수 있어요. 종부세, 임대소득세, 전월세 비용이 한꺼번에 오르는 내년부터는 '상급지'로 옮긴 집주인일수록 받는 돈보다 내는 돈이 더 커질 수 있다는 분석이 나와요. 숫자로 뜯어봤어요.
01/ 04📰 소식내년부터 세 부담이 왜 겹치나요?
내년부터 비거주 1주택자에 대한 차등 과세가 본격 시작돼요. 종부세 과세표준을 정하는 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고, 공시가 상승으로 임대소득세를 내야 하는 집주인도 크게 늘어날 전망이에요. 정부는 월세 수입 비과세 기준인 공시가 12억 원을 그대로 유지하기로 했는데, 이 기준은 2023년 9억 원에서 오른 뒤 3년째 동결된 숫자예요. 그 사이 집값과 월세는 멈추지 않고 올랐어요.
02/ 04💸 숫자세금은 실제로 얼마나 늘어나나요?
월세 166만 1000원을 받는 공시가 12억 원 초과 집주인의 연간 임대소득세는 72만 4511원이에요. 월세 200만 원이면 89만 2584원, 300만 원이면 208만 4940원까지 뛰어요. 종부세도 같이 오르는데 공시가 20억 원 주택이라면 산출세액이 현행 227만 5000원에서 277만 4000원으로 늘어나요. 올해 서울의 공시가 12억 원 초과 공동주택은 41만 4896가구로 지난해보다 약 48% 늘었고, 전체 비중도 10.2%에서 14.9%로 높아졌어요.
03/ 04🔍 실체집주인이 더 손해 보는 구조라고요?
비거주 1주택자 대부분은 임대인이면서 동시에 임차인이라는 점이 문제의 핵심이에요. 서울 용산 아파트를 월세로 돌리고 강남구에서 세 들어 사는 한 직장인은 "기존 주택에서 월세를 올려받아도 세 들어 사는 집의 인상분이 더 크다"고 토로했어요. 9월 기준 서울 월세는 전년 대비 15.1% 올랐고, 노원·도봉·강북구가 포함된 동북권은 16.2%까지 뛰었어요. 불과 1년 전만 해도 강남권 밖에서는 보기 힘들던 월세 300만 원대 매물이 노원구, 관악구에서도 실거래되고 있어요.
04/ 04⚖️ 다른 시각세금을 올리면 집값이 잡힐까요?
비거주 과세 강화를 둘러싼 전문가들의 판단이 엇갈려요.
조주현 건국대 명예교수
늘어난 임대소득세 부담이 결국 임차인에게 전가될 수 있어 과세 기준을 시장 여건에 맞게 유연하게 조정해야 한다고 지적해요.
김우철 서울시립대 교수
세금의 효과는 공급이 충분한 비수도권에서 크고, 서울 주요
지역에서는 가격 안정 효과가 제한적이라고 분석해요.
실거주 유도가 오히려 임대주택 공급을 줄일 수 있다는 우려도 학술대회에서 나왔어요.
💡 한 가지만 기억한다면
내년 종부세 인상과 임대소득세 확대가 겹치면서 비거주 1주택자의 세 부담이 정책 설계보다 커질 수 있어요. 특히 집주인이 동시에 임차인인 경우, 받는 월세보다 내는 전월세 인상분이 더 클 수 있다는 점을 기억해두면 좋아요.
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✍️ 에디터 노트
과세 기준은 왜 12억 원에서 멈춰 있을까요. 2023년 인상 이후 집값과 월세가 계속 오르는 사이 기준만 3년째 그대로였고, 그 공백이 지금의 세 부담 급등으로 이어졌어요.
이 이야기는 2026년 10월 30일, 재정경제부 발표를 기준으로 합니다. 내년부터 달라지는 세금 이야기라서, 지금 시점을 꼭 짚어두고 가야 할 것 같습니다.
자녀 교육 때문에 서울 용산 아파트를 월세로 돌리고, 강남구 신사동에서 세 들어 살고 있는 직장인이 있습니다. 내년 계약 갱신이 벌써 걱정이라고 합니다.
왜일까요. 집을 가진 사람인데, 왜 세 들어 사는 걱정을 하고 있을까요.
이 직장인은 임대인이면서 동시에 임차인입니다. 용산 집에서는 월세를 받고, 신사동 집에서는 월세를 냅니다. 받는 돈과 내는 돈, 둘 다 오르고 있다는 게 문제입니다. 그런데 오르는 폭이 다릅니다. 본인이 직접 밝힌 걱정은 이거였습니다. 월세를 올려 받는다 해도, 세 들어 사는 집의 인상분이 더 크다는 겁니다.
이게 한 사람만의 사정이 아닙니다. 서울에서 집값이 뛰면서, 공시가격 12억 원을 넘는 아파트가 1년 사이에 크게 늘었습니다. 작년에는 10채 중 1채 정도였는데, 지금은 10채 중 1.5채꼴입니다. 이 기준을 넘으면 비거주 1주택자는 월세를 받을 때 소득세를 내야 합니다.
그런데 이 과세 기준, 공시가 12억 원은 2023년에 정해진 뒤로 한 번도 바뀌지 않았습니다. 그 사이 서울 월세는 가만있지 않았죠. 한국부동산원에 따르면 올해 9월 기준으로 서울 월세는 1년 전보다 15.1퍼센트 올랐습니다. 노원, 도봉, 강북 쪽은 16.2퍼센트까지 뛰었습니다. 과세 기준은 그대로인데, 그 기준을 넘는 집은 계속 늘어나는 구조입니다.
세무 전문가의 시뮬레이션을 보면 감이 옵니다. 서울 아파트 평균 월세를 받는 비거주 1주택자가 내는 임대소득세는 연간 70만 원대입니다. 월세가 200만 원이면 90만 원 가까이, 300만 원이면 200만 원을 넘깁니다. 월세가 오를수록 세금도 따라 뜁니다.
다만 여기서 짚어야 할 부분이 있습니다. 이 정책, 원래 목표는 ‘살지도 않는 집에 세금 혜택을 주는 게 불합리하다’는 것이었습니다. 이재명 대통령도 비거주 1주택자에 대해 여러 번 그런 입장을 밝혔죠. 틀린 말은 아닙니다. 그런데 문제는 설계할 때와 지금 시장 상황이 다르다는 점입니다. 집값과 월세가 동시에 급등하면서, 세금 부담이 정책이 원래 그려둔 크기보다 커지고 있다는 게 전문가들의 지적입니다.
실제로 1년 전까지만 해도 서울 강남권을 벗어나면 월세 300만 원짜리 매물은 드물었습니다. 지금은 노원구에서도, 관악구에서도 월세 300만 원 실거래가 나옵니다. 마포구의 한 공인중개업소 대표는 물건이 워낙 없어서 전 가격보다 100만 원, 200만 원씩 높여 계약하는 사례가 많다고 전했습니다.
여기에 내년부터는 종합부동산세 부담도 같이 늘어납니다. 세금을 계산하는 비율 자체가 올라가기 때문입니다. 공시가격 20억 원짜리 집이라면, 세제개편안이 국회를 통과할 경우 종부세가 지금보다 50만 원쯨 더 늘어나는 걸로 추산됩니다. 보유세, 임대소득세, 그리고 본인이 세 들어 사는 집의 전월세 인상까지. 세 갈래에서 동시에 부담이 올라가는 셈입니다.
그래서 아직 풀리지 않은 질문이 남습니다. 이 세금이 과연 집값을 떨어뜨릴 수 있을까요. 건국대 조주현 명예교수는 늘어난 임대소득세가 결국 임차인에게 전가될 수 있다고 봤습니다. 서울시립대 김우철 교수는 공급이 제한된 서울 주요 지역에서는 세금만으로 가격을 안정시키는 효과가 제한적이라고 분석했습니다. 한양여대 김신언 교수는 다른 각도의 우려를 내놓았습니다. 실거주를 유도하려다 오히려 임대로 나올 집이 줄어들 수 있다는 겁니다. 집주인이 세제 혜택을 받으려고 직접 들어가 살면, 전세는 더 귀해지고 무주택자의 주거는 더 불안해질 수 있다는 지적입니다.
국회에서는 조은희 국민의힘 의원이 지난 9월, 과세 기준을 12억 원에서 15억 원으로 올리는 법안을 발의했습니다. 정부는 신중합니다. 기준을 올리는 게 꼭 좋은 효과만 가져오지는 않는다며, 국회 논의를 지켜보겠다는 입장입니다.
직장이나 교육, 질병 때문에 자기 집에 못 사는 사람들까지 ‘비거주’로 묶여 더 많은 세금을 내는 게 맞는지도 논란거리입니다. 정부가 거주 기간 인정 범위를 넓히는 방안을 검토하고 있긴 하지만, 그 범위 밖에 있는 사람은 여전히 불이익을 걱정해야 하는 상황입니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 비거주 1주택자를 겨냥한 세금이 내년부터 한꺼번에 오르는데, 그 부담이 정책이 처음 설계했던 크기를 넘어설 수 있다는 겁니다. 집값과 월세가 동시에 뛰어버린 탓입니다. 그리고 그 부담의 끝이 집주인에서 멈출지, 세입자에게 넘어갈지는 아직 누구도 확답하지 못하고 있습니다.
