불허율 0.1%인 토허제, 연말까지 남은 해제 결정의 변수 🗓️

천 건 중에 딱 한 건. 그 한 건을 걸러내려고, 나머지 구백아흔아홉 건이 전부 서류를 내고 심사를 받습니다. 이게 지금 서울 토지거래허가제의 모습입니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 이번 이야기는 2026년 10월 20일, 서울경제신문 보도를 기준으로 합니다. 통계는 작년 10월 20일부터 올해 8월 31일까지, 꼭 1년치입니다.

집을 사려는 사람이 있습니다. 조건 다 맞춰서 계약했고, 이제 구청에 서류를 내야 합니다. 등기부등본, 건축물대장, 전입 계획서. 익숙하지 않은 서류들을 들고 창구 앞에 섭니다.

이 사람, 사실은 이미 통과할 거래였습니다. 투기도 아니고 갭투자도 아니고, 그냥 들어가 살 집을 산 겁니다. 그런데도 허가를 받아야 한다는 이유로, 몇 주를 기다려야 합니다.

왜 이런 일이 벌어지는지, 숫자를 보면 나옵니다. 1년 동안 서울 25개 자치구에 들어온 주택 토지거래허가 신청이 6만 6천 건을 넘었습니다. 이 중에 불허되거나 반려된 건, 71건입니다. 비율로 치면 0.1%, 그러니까 천 건 중 한 건도 안 됩니다. 나머지는 거의 다 허가를 받았고, 일부는 신청자가 스스로 취하하거나 철회했습니다.

구청 입장은 비슷합니다. 강서구 관계자는 요건에 맞고 2년 실거주하겠다고 하면 대부분 허가한다고 말합니다. 강동구도 투기성 거래를 판별하기보다는, 정확한 요건을 충족했는지 확인하는 데 집중한다고 설명합니다. 애초에 걸러내려고 만든 제도인데, 걸러내는 역할보다는 확인하는 역할을 하고 있는 셈입니다.

이게 한 자치구만의 일은 아닙니다. 신청이 가장 많았던 노원구는 7천 건 넘게 들어왔는데 불허는 0건, 반려만 2건이었습니다. 도봉, 성북, 은평, 구로, 금천까지 더하면 여섯 개 구에서 불허 건수가 단 한 건도 없었습니다. 이 여섯 개 구가 전체 신청의 3분의 1을 차지하는데도 그렇습니다. 서울 외곽 전체가 거의 똑같은 모습인 겁니다.

다만 다른 측면도 있습니다. 불허된 54건을 들여다보면, 절반 가까이가 실거주 유예나 임시특례와 관련된 사례였습니다. 동작구에서는 매수인이 해외로 파견 가게 돼서 불허됐고, 성동구에서는 해외에 거주하던 사람이 넉 달 안에 전입하지 못해 불허됐습니다. 투기를 막으려다 걸린 게 아니라, 사정상 요건을 못 맞춰서 걸린 경우가 더 많았다는 뜻입니다.

허가율은 이렇게 높은데, 행정이 들이는 품은 줄지 않습니다. 노원구는 처리 기간이 평균 14근무일, 사실상 3주가 걸렸습니다. 송파구는 12근무일, 강서구는 10근무일, 강동구는 8근무일이었습니다. 서류 받는 일만이 아니라 제도를 설명하고 신청서 작성을 도와주는 상담까지, 담당자 손이 다 갑니다.

허가를 내준 뒤에도 끝이 아닙니다. 자치구는 1년에 한 번씩 실제로 거주하고 있는지 확인합니다. 강서구 관계자는 전화로 갈음하지 않고 직접 방문하다 보니, 민원인 일정에 맞춰 저녁이나 주말에 나가기도 한다고 말합니다. 전담 직원이 퇴사한 자리를 채우지 못한 채 남은 직원 몇 명이 다른 업무와 병행하고 있다고도 전했습니다. 어떤 자치구 관계자는 연간 수천 건을 서너 명이 다 나가볼 수는 없어서, 의심되는 사례 위주로만 조사한다고 털어놓았습니다.

여기서 풀리지 않는 지점이 남습니다. 투기를 막겠다고 서울 전역을 묶었는데, 정작 걸러지는 건 거의 없고, 그 심사와 사후 확인에 들어가는 행정력은 계속 쌓입니다. 전문가들 의견도 갈립니다. 신한은행 양지영 전문위원은 이미 투기과열지구 같은 규제가 있는 상황에서, 실수요 거래가 있는 지역까지 광범위하게 묶은 건 재검토가 필요하다고 지적합니다. NH농협은행 윤수민 수석전문위원은 매수자의 직접 입주 의무가 완화되면 임대 물량이 돌면서 외곽지역 전세시장 안정에 도움이 될 수 있다고 봤습니다. 다만 규제를 풀었을 때 그 지역으로 수요가 몰리거나 갭투자가 들어올 가능성은 변수로 남습니다.

지자체들도 움직이고 있습니다. 경기도는 지난달, 주택공급 대상지로 정해진 곳 외에는 토허구역을 풀고, 지정 단위를 더 세분화해달라고 정부에 건의했습니다. 오세훈 서울시장도 국정감사에서 실거주 의무가 전월세난을 심화시키고 매매가격을 밀어 올릴 수 있다며 결단이 필요하다고 언급했습니다. 정부는 연말까지 시장 상황을 지켜보고 연장 여부를 결정할 방침입니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 서울 전역에 걸린 사전 허가 제도가, 실제로는 거의 모든 거래를 통과시키면서 행정 비용만 키우고 있다는 겁니다. 투기를 막자고 만든 문턱인데, 문턱을 넘지 못한 사람은 천 명 중 한 명뿐이었습니다. 규제를 어디서부터, 어떻게 풀 것인지는 아직 정해지지 않았습니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.