강남 대출 비중이 1년 만에 40%대에서 20%대로 반토막났다고요 🏗️

대출 규제를 강하게 걸었는데, 왜 어떤 동네는 집값이 오를까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 이번 소식은 2026년 10월 15일, 그러니까 오늘 기준으로 짚어보겠습니다. 비교 대상이 되는 시점은 작년 10월과 올해 9월입니다. 딱 1년 차이가 나는 거죠.

압구정동의 한 아파트가 있습니다. 지난 5월 56억 5천만 원에 팔렸던 집이, 9월에는 49억 원에 거래됐습니다. 넉 달 사이에 7억 5천만 원이 빠졌습니다.

그런데 같은 서울, 구로구 개봉동의 한 아파트는 반대로 움직였습니다. 4월에 9억 2천만 원이던 집이 9월에는 11억 9천5백만 원이 됐습니다. 넉 달 만에 2억 7천5백만 원이 올랐습니다.

같은 서울인데, 왜 이렇게 다를까요.

1년 전인 작년 10월 중순, 정부가 대출 한도를 집값에 따라 차등화하는 대책을 내놨습니다. 수도권과 규제지역에서, 15억 원 이하 집은 대출 한도를 6억 원으로 그대로 두고, 15억 원 넘고 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원이 넘으면 2억 원까지만 빌려주겠다는 내용이었습니다.

말하자면 비싼 집일수록 대출로 채울 수 있는 몫을 확 줄인 겁니다. 강남권 집값은 대부분 15억 원을 훌쩍 넘기니까, 이 대책의 영향을 가장 직접적으로 받는 곳이 바로 강남권이었던 거죠.

1년이 지난 지금, 그 효과가 숫자로 드러났습니다. 집값에서 대출로 채운 비중이 어느 정도인지 보여주는 지표가 있는데요. 대법원 등기정보광장이 집계한, 거래가격 대비 담보로 잡힌 금액의 비율입니다. 보통 실제 대출금의 1.1배에서 1.2배 정도로 설정되니까, 이 비율이 높을수록 대출을 많이 끌어다 썼다는 뜻입니다.

강남구는 이 비율이 1년 전 40퍼센트였는데, 지금은 25퍼센트 수준으로 내려왔습니다. 열 집 중 네 집이 대출로 채워졌던 게, 이제 네 집 중 한 집 꼴로 줄어든 셈입니다. 서초구와 송파구도 비슷합니다. 40퍼센트를 넘던 비율이 모두 20퍼센트대로 떨어졌습니다.

강남권 안에서도 더 비싼 동네일수록 더 가팔랐습니다. 청담동은 57퍼센트에서 13퍼센트로, 거의 4분의 1 수준으로 쪼그라들었습니다. 도곡동은 41퍼센트에서 8퍼센트까지 내려와 한 자릿수를 기록했습니다. 비싼 집일수록 대출문이 더 좁아졌다는 걸 그대로 보여주는 숫자들입니다.

여기서 서울 전체를 한 장의 지도로 펼쳐보면 다른 그림이 나옵니다.

중저가 주택이 많은 외곽 지역, 구로구나 강북구, 노원구, 도봉구 같은 곳들은 이 비율이 거의 그대로였습니다. 50퍼센트대에서 6에서 9퍼센트포인트 정도만 낮아졌습니다. 강남권이 거의 반토막, 많게는 그 이상으로 줄어든 것과는 사뭇 다른 폭입니다.

이 대책이 15억 원 이하 집에는 대출 한도를 그대로 유지했으니까, 어느 정도 예상할 수 있는 결과이기도 합니다. 그런데 격차 자체가 벌어지고 있다는 점은 조금 다르게 볼 지점입니다. 강남구와 구로구의 비율 차이가 1년 전 17.86퍼센트포인트였는데, 지금은 26.55퍼센트포인트로 더 커졌습니다. 규제가 노린 건 고가 주택 쪽 대출을 줄이는 거였는데, 결과적으로는 지역 간 간극을 넓히는 쪽으로도 작동한 셈입니다.

다만 이걸 단순히 "규제가 역효과를 냈다"고 보기는 어렵습니다. 애초에 이 대책의 목표가 고가 주택의 대출 의존도를 낮추는 거였으니, 강남권 비율이 떨어진 것 자체는 의도된 결과이기도 합니다.

실제 집값의 움직임도 이 흐름을 따라가고 있습니다. 한국부동산원이 집계한 10월 첫째 주 주간 아파트가격을 보면, 강남구와 서초구, 송파구는 모두 전주보다 떨어졌습니다. 반면 노원구와 강북구, 구로구 같은 외곽은 오름세를 이어갔고, 그 덕에 서울 전체 아파트값은 오히려 0.12퍼센트 올랐습니다. 서울 아파트값이 87주 연속으로 오른 기록도 이번에 이어졌습니다.

강남권만 보면 집값이 식어가는 중인데, 서울 전체로 보면 여전히 오르고 있는 겁니다. 어느 쪽을 보느냐에 따라 지금 서울 부동산 시장을 완전히 다르게 읽을 수 있다는 뜻이기도 합니다.

여기서 아직 답이 나오지 않은 질문이 하나 남습니다. 대출 한도를 낮춰서 고가 주택 쪽 거품을 걷어내려던 의도는 어느 정도 성과를 보이고 있습니다. 그런데 그 돈이, 혹은 그 수요가 결국 외곽 지역으로 옮겨가면서 그곳 집값을 밀어 올리는 거라면, 전체 시장의 온도는 과연 낮아진 걸까요, 아니면 자리만 옮겨간 걸까요. 이 질문에 대한 답은 아직 숫자로 다 나오지 않았습니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이렇습니다. 고가 주택 대출 규제가 1년 만에 강남권의 대출 비중과 집값을 눈에 띄게 낮췄지만, 그 사이 서울 외곽은 대출 비중도 집값도 꾸준히 올랐고, 두 지역의 격차는 오히려 더 벌어졌다는 겁니다. 규제가 겨눈 자리와, 그 영향이 흘러간 자리가 다를 수 있다는 걸 보여주는 1년치 기록이었습니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.