[벼랑 끝 서울 세입자] 강북 ‘국평’도 월세 370만 원…고액 월세 속출 노도강 300만 원 이상 거래 1년 새 6.5배 전용 59㎡도 월 215만 원…월급 절반 나가 노원 평균 월세 100만 원 돌파…외곽마저 들썩 전세 씨 마르자 월세 폭등…서민 주거비 비상 “규제에 막힌 임대 공급…단기 대책 시급”
1서울경제에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중이 51.0%로 집계 이후 처음 절반을 넘었습니다.
2같은 기간 전세 거래는 27.5% 급감했고 월세 거래는 2.8% 줄어드는 데 그쳤습니다.
3노원·도봉·강북구에서는 월 300만 원 이상 고액 월세 계약이 1년 새 6배 이상 늘었습니다.
4전문가들은 신규 공급 부족과 실거주 의무, 다주택자 규제가 맞물려 민간 임대 공급을 막고 있다고 지적했습니다.
어떻게 볼까요?
취향대로 골라보세요 — 같은 기사를 네 가지 방식으로 만나요
전세 27.5% 줄고 평균 월세 15.1% 오른 서울, 남은 세입자의 선택지 🚪
최근 집 구하러 다니면서 전세 매물 찾기가 유난히 어려웠던 분 계신가요? 느낌이 아니라 실제로 전세가 사라지고 있어요. 서울 아파트 임대차 계약 절반 이상이 이제 월세로 체결됩니다. 강북 외곽까지 월세 200만~300만 원대가 등장하면서 상황이 달라지고 있어요.
01/ 04📉 숫자 확인월세가 전세를 넘어선 건 얼마나 처음인 일인가
올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 17만 2027건 중 월세는 8만 7740건, 비중 51.0%를 차지했어요. 2011년 통계 집계 이후 1~9월 누적 기준 월세 비중이 50%를 넘은 건 이번이 처음입니다. 지난해 같은 기간 43.7%보다 7.3%포인트 올랐어요. 반면 전세 거래는 8만 4287건으로 전년 동기보다 27.5% 줄었는데, 같은 기간 월세 거래 감소율은 2.8%에 그쳤어요. 전세가 빠지는 속도가 월세의 약 10배에 달한 셈이에요.
02/ 04🔍 실체 파악강북 외곽까지 고액 월세가 번진 이유는
종로구 월세 비중이 65.6%로 가장 높았고 중랑·구로·중구가 뒤를 이었어요. 강남·용산·마포구에서도 월세가 전세를 앞질렀습니다. 눈에 띄는 건 노원·도봉·강북구예요. 올해 1월부터 10월 20일까지 이 세 구에서 월 300만 원 이상 월세 계약이 13건 체결됐는데, 지난해 같은 기간 2건보다 6배 이상 늘었어요. 월 200만 원 이상 계약도 160건으로 전년 동기 67건보다 2.4배 증가했습니다. 강북권도 더는 '저렴한 월세 지역'이 아니게 된 거예요.
03/ 04💸 비용 계산세입자 부담이 실제로 얼마나 늘었나
9월 서울 아파트 평균 월세는 166만 1000원으로 1년 전보다 15.1% 올랐어요. 중위 월세도 120만 원에서 140만 원으로 뛰었습니다. 서울 25개 자치구 모두 평균 월세가 올랐는데, 광진·영등포·송파·강동·성북구는 상승률이 20%를 넘었어요. 노원구는 90만 2000원에서 106만 9000원으로 18.5% 올랐는데, 전통적으로 저렴했던 외곽 지역의 상승폭이 강남권보다 가파른 게 특징입니다.
04/ 04⚖️ 갈리는 전망전월세난, 어떻게 풀어야 하나
전문가들은 구조적 전환이라는 진단에는 동의하지만 해법의 방향은 조금 다릅니다.
서진형 광운대 교수
임대차 3법·실거주 의무·다주택자 중과세가 맞물려 민간 임대주택 공급망이 막혔으니 관련 규제부터 개선해야 한다
권대중 한성대 석좌교수
장기 아파트 공급 계획만으론 당장의 난을 못 푸니 오피스텔·빌라 등 비아파트의 신축과 구축 모두에 주택 수 제외 규제를 확대해 민간임대 물량을 서둘러 늘려야 한다
두 의견 모두 규제 완화를 공통分母로 삼고 있다는 점은 같아요. 🔎 더 보기: 전세수급지수가 왜 중요한가요 전세수급지수는 전세 수요 대비 공급 여건을 보여주는 지표로, 높을수록 매물이 부족하다는 뜻이에요. KB금융지주 경영연구소에 따르면 지난달 이 지수가 2020년 임대차 3법 시행 이후 최고치를 기록했어요. 매물 부족에 대출 규제까지 겹쳐 세입자들이 월세로 밀려나는 중이라는 설명입니다.
💡 한 가지만 기억한다면
전세의 월세화는 일시적 가격 현상이 아니라 공급 구조가 바뀌는 흐름이에요. 서울 25개 구 중 절반 이상에서 이미 월세가 전세를 앞섰습니다.
✍️ 에디터 노트
노원·도봉·강북 같은 외곽 지역까지 고액 월세가 번졌다는 건 '저렴한 대안'이 사라지고 있다는 뜻이에요. 다음 세입자가 갈 곳은 어디일지, 규제 완화가 그 답이 될 수 있을지는 지켜볼 대목입니다.
대신 집주인이 이렇게 말합니다. "월세는 되는데." 같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다.
2026년 10월 21일 기준으로, 서울부동산정보광장이 전날 내놓은 1월부터 9월까지 거래 통계를 오늘 이야기해보려 합니다.
노원구 하계동의 한 아파트. 전용 84제곱미터, 방 세 개짜리 집입니다. 보증금 1억 원에 월세 230만 원. 이달 중순에 이렇게 계약이 체결됐습니다.
노원구는 강남이 아닙니다. 서울 외곽, 상대적으로 저렴한 동네로 꼽히던 곳이죠. 그런데 지금 이런 계약이 특별한 일이 아닙니다.
왜 이 집주인은 전세 대신 월세를 택했을까요. 답은 집주인의 선택이 아니라 시장 전체에 있습니다. 전세 매물 자체가 사라지고 있거든요.
올해 1월부터 9월까지 서울 아파트 전세 거래는 1년 전보다 27.5퍼센트 줄었습니다. 반면 월세 거래는 2.8퍼센트 줄어드는 데 그쳤습니다. 전세가 줄어드는 속도가 월세의 열 배에 가까운 거죠. 전세가 사라진 만큼 그 자리를 월세가 채우고 있다는 뜻입니다.
그 결과 올해 1월부터 9월까지 서울 아파트 전월세 거래의 절반 이상이 월세였습니다. 51.0퍼센트. 2011년 통계가 집계된 이후, 1월부터 9월 누적 기준으로 월세가 절반을 넘긴 건 처음입니다.
이게 한두 동네의 이야기가 아니라는 게 핵심입니다. 지난해 이맘때만 해도 월세가 전세보다 많은 자치구는 종로, 중구, 금천, 구로 네 곳뿐이었습니다. 올해는 열세 곳으로 늘었습니다. 절반이 넘습니다. 강남구, 용산구, 마포구에서도 이제 월세가 전세를 앞섭니다.
여기서 다른 측면도 짚어볼 대목이 있습니다. 고액 월세, 그러니까 월 300만 원이 넘는 계약이 이제 강남권만의 이야기가 아니라는 겁니다. 노원, 도봉, 강북 세 곳에서 올해 들어 10월 20일까지 체결된 월 300만 원 이상 계약이 13건입니다. 지난해 같은 기간엔 2건이었습니다. 여섯 배 넘게 늘어난 겁니다.
성북구 장위동의 한 아파트는 보증금 4000만 원에 월세 325만 원. 동대문구 전농동의 한 아파트는 보증금 5000만 원에 월세 370만 원. 서울 강북권에서 이런 금액이 나온다는 게 지금 상황을 보여줍니다.
문제는 이게 일부 고가 단지만의 일이 아니라는 점입니다. 한국부동산원 집계로 올 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만 1000원. 1년 전보다 15.1퍼센트 올랐습니다. 노원구만 떼어보면 1년 새 18.5퍼센트 뛰었습니다. 서울 외곽이 오히려 더 가파르게 오르고 있는 셈입니다.
월세 220만 원짜리 집에 산다면, 1년에 2640만 원을 임대료로 냅니다. 세후 월급 440만 원인 직장인이라면 소득의 절반을 집값으로 쓰는 구조입니다.
왜 이런 일이 벌어지는지, 전문가들의 설명은 비교적 일치합니다. 신규 아파트 입주 물량이 줄고, 토지거래허가구역 안에서는 실거주 의무 때문에 전세를 놓을 수가 없습니다. 갭투자도 막혀 있죠. 집주인이 전세를 내놓을 방법 자체가 줄어든 겁니다.
우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 과거의 전세가 상승기와 지금이 다르다고 말합니다. 단순히 전세값이 오르는 게 아니라, 시장 구조 자체가 전세에서 월세로 바뀌고 있다는 겁니다. 기존 전세도 월세로 전환되는 흐름까지 겹치면서, 이 변화가 더 빨라질 수 있다고 내다봤습니다.
그럼 남는 질문은 이겁니다. 이 흐름을 되돌릴 방법이 있는가. 광운대 서진형 교수는 임대차 3법과 실거주 의무, 다주택자 중과세가 겹쳐 민간 임대주택 공급망 자체가 막혔다고 짚었습니다. 신규 아파트만 늘려서는 해결이 안 된다는 겁니다.
한성대 권대중 교수는 다른 지점을 말합니다. 장기적인 아파트 공급 계획으로는 당장의 전월세난을 못 잡는다는 겁니다. 오피스텔이나 빌라 같은 비아파트, 신축뿐 아니라 구축까지 포함해서 민간임대 물량을 빨리 늘려야 한다는 주장입니다.
규제를 풀자는 쪽과, 규제가 애초에 세입자 보호를 위한 거였다는 입장이 여전히 맞서 있습니다. 어느 쪽이 맞는지는 이 레터가 답을 낼 수 있는 문제는 아닙니다. 다만 그 논쟁이 진행되는 동안, 월세는 계속 오르고 있다는 사실은 분명합니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이렁니다. 전세가 사라지는 속도가 월세가 느는 속도보다 훨�다 더 빠르고, 그 여파가 강남이 아니라 강북 외곽까지 번지고 있다는 겁니다. 집을 구하는 입장에서는 전세를 기다리는 대신, 월세 예산을 먼저 다시 짜봐야 할 시점일 수 있습니다.
