1서울경제에 따르면 압구정 신현대와 잠실주공5단지 등기부 116건 가운데 사금융을 이용한 것으로 추정되는 거래가 약 12~15%에 달하는 것으로 나타났습니다.
2대출 규제 이전 조사에서는 유사 사례가 51건 중 2건에 불과했습니다.
3근저당 설정 내역이 없는 전액 현금 추정 거래는 66건으로 전체의 56.9%를 차지했습니다.
4압구정 신현대 9차에서는 매매가격의 80%인 57억 원 근저당이 대부업체 명의로 설정된 사례도 확인됐습니다.
어떻게 볼까요?
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대출 규제 후 압구정 신현대 거래 70%, 근저당 없이 매수 🏢
강남 아파트 시세, 요즘 얼마인지 보고 오셨나요? 대출 한도가 2억 원으로 묶이면서 자금줄이 아예 다른 곳으로 옮겨가고 있어요. 은행 대신 대부업체와 개인에게 수십억을 빌리는 거래가 늘고, 현금 부자들의 매수 비중도 커졌는데요. 왜 이런 거래가 가능한지, 등기부가 보여주는 단서를 짚어봤어요.
01/ 04📰 소식강남 아파트 등기부에 뭐가 찍혔나요?
서울경제에 따르면 압구정 신현대와 잠실주공5단지 등기부 116건을 분석한 결과 사금융을 이용한 것으로 추정되는 거래가 잇따라 확인됐어요. 압구정 신현대 40건 중 4건, 잠실주공5단지 76건 중 7건에서 대부업체·개인·법인 명의의 거액 근저당이 설정됐어요. 설정액은 금융권 대출 한도 2억 원을 훌쩍 넘었고 일부는 채권최고액이 50억 원대에 달했어요. 규제 이전 51건 조사 당시 유사 사례가 2건뿐이었다는 점과 비교하면 변화가 뚜렷해요.
02/ 04🔍 실체등기부엔 어떻게 남아있나요?
2026년 7월 거래된 압구정 신현대 9차에서는 매매가격의 80%인 57억 원의 근저당이 대부업체 두 곳 명의로, 소유권 이전 등기일과 같은 날 설정됐어요. 올해 1월 잠실주공5단지 거래에서도 거래가격의 60%인 25억 원짜리 대부업체 근저당이 소유권 이전과 동시에 잡혔어요. 잔금 직후 협동조합을 통한 30억 원 근저당, 매매 두 달 뒤 개인 명의 16억 원 근저당 추가 사례도 있었어요. 업계에서는 고금리를 감수하고라도 외부 자금을 끌어쓰려는 수요가 커진 결과로 보고 있어요.
03/ 04💸 숫자현금으로만 산 집은 얼마나 되나요?
대출 규제 이후 116건 중 근저당 설정 내역이 없는 거래가 66건, 56.9%에 달해요. 압구정 신현대만 보면 40건 중 28건, 70%가 무근저당이었어요. 규제 이전 잠실주공5단지는 33건 중 25건이 제도권 금융을 이용했지만 규제 이후엔 76건 중 절반인 38건이 근저당 없이 거래됐어요. 압구정 신현대에서는 40세 미만이 매수한 16가구 중 절반이 60억~128억 원대 아파트를 대출 없이 단독 명의로 사들였어요.
04/ 04⚖️ 다른 시각규제, 풀어야 할까 유지해야 할까요?
대출을 더 죄자 사금융과 현금 매수만 늘었다는 지적과, 그래도 지금 풀면 집값이 더 뛸 거라는 우려가 맞서고 있어요.
시장 왜곡론
금융권 대출을 못 쓰는 실수요자는 배제되고 현금 부자와 사금융 이용자에게만 매수 기회가 집중되는 부작용이 뚜렷하다는 평가예요.
신중론
신보연 세종대 교수는 공급 부족과 전월세 물량 급감 속에서 대출과 세금으로 가격을 가까스로 눌러놓은 상태라 공급 물량 확보 전에 규제를 풀면 집값 상승이 더 가팔라질 수 있다고 짚었어요.
규제 완화 여부를 두고 시장 왜곡과 집값 불안이라는 두 리스크가 저울질되고 있어요. 💡 한 가지만 기억한다면 대출 한도 2억 원 제한이 과도한 차입은 막았지만, 그 틈을 사금융과 현금 자산가가 채우면서 주택시장 진입 기회가 자산 수준에 따라 갈리는 현상이 뚜렷해지고 있어요. 🗳️ 투표: 강남 고가 아파트의 사금융·현금 매수 확산, 어떻게 보세요? ① 대출 규제가 만든 불가피한 부작용이다 ② 시장 왜곡이 더 커지기 전에 손봐야 한다 ③ 공급 확대가 먼저고 규제는 나중 문제다 ✍️ 에디터 노트 등기부에 남지 않는 가족 간 차용이나 비공식 자금까지 더하면 실제 사금융 비중은 더 클 수 있어요. 그렇다면 규제가 걸러낸 건 과도한 차입일까요, 아니면 자금력 없는 실수요자일까요.
대출 한도가 2억 원으로 막혀 있는데, 80억 원짜리 아파트는 어떻게 팔리고 있는 걸까요.
같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 이번 이야기는 2026년 10월 28일, 서울경제신문이 압구정과 잠실의 등기부를 직접 들여다본 결과를 바탕으로 합니다.
7월, 압구정 신현대 9차의 한 아파트가 팔렸습니다. 소유권이 넘어간 그날, 등기부에는 대부업체 두 곳 명의로 57억 원짜리 근저당이 함께 올라갔습니다. 매매가의 80%에 해당하는 금액이었습니다.
이 집을 산 사람이 왜 은행을 찾지 않았는지는 짐작하기 어렵지 않습니다. 주택담보대출은 2억 원으로 묶여 있습니다. 80억 원짜리 집을 사면서 2억 원을 빌리는 건, 사실상 의미가 없는 숫자죠. 그러니 대부업체든 개인이든, 돈을 구할 수 있는 곳이면 찾아간 겁니다. 고금리는 감수할 몫이었을 테고요.
이게 한 건의 특이한 사례였다면 이야기가 여기서 끝났을 겁니다. 그런데 서울경제신문이 압구정 신현대와 잠실주공5단지의 등기부 116건을 분석했더니, 비슷한 유형의 거래가 전체의 열두에서 열다섯 퍼센트를 차지했습니다. 대략 열 건 중 한두 건은 이런 식으로 돈을 구한 셈입니다. 규제가 있기 전에는 비슷한 사례가 쉰한 건 중 두 건뿐이었다고 하니, 완전히 새로운 흐름이 생긴 거죠.
여기서 짚을 지점이 하나 있습니다. 사금융을 끌어온 거래보다 더 많은 건, 오히려 근저당이 아예 없는 거래였습니다. 전체의 56.9%, 절반 이상이 담보대출 흔적 없이 등기가 끝났습니다. 빌린 게 아니라 처음부터 현금으로 산 겁니다. 압구정 신현대만 보면 이 비중이 70%까지 올라갑니다. 규제 이전에는 대출을 끼고 집을 사는 게 당연한 일이었는데, 지금은 오히려 대출이 없는 쪽이 다수가 됐습니다.
다만 두 단지의 양상은 조금 다릅니다. 압구정 신현대에는 40세 미만 매수자가 마흔 가구 중 열여섯 가구, 그중 절반은 60억 원대에서 128억 원대 집을 혼자 명의로 사들였습니다. 대출 없이요. 주소지도 강남3구에 국한되지 않고 마포, 용산, 성동, 수도권, 지방까지 퍼져 있었습니다. 전국 각지의 자산가들이 모여든 모양새입니다. 반대로 잠실주공5단지는 평균 연령이 마흔여덟 살로, 매수자의 76% 넘게가 송파구 거주자였습니다. 같은 동네, 비슷한 단지 거주자들이 옆 단지로 갈아타는 흐름이 더 강했습니다.
이 흐름이 아파트 시장에서 멈추지 않는다는 점도 짚어야 합니다. 서초구 디에이치 반포124 분양을 앞두고, 가점은 높은데 현금이 없는 무주택자와 투자자를 연결해 주는 신종 떴다방이 등장했다고 합니다. 당첨될 확률은 있지만 돈이 없는 사람과, 돈은 있지만 가점이 없는 사람을 이어주는 구조입니다. 대출 규제가 만든 틈을 또 다른 방식의 자금 조달이 메우고 있는 셈이죠.
그럼 이 규제, 잘못된 걸까요. 그렇게 단정하기도 어렵습니다. 전문가들은 지금 대출 문턱을 낮추면 풍부한 현금을 가진 매수자들이 여전히 시장에 있는 상태에서 집값이 더 오를 수 있다고 봅니다. 신보연 세종대 교수는 공급 부족과 전월세 물량 감소가 겹친 상황에서, 대출 규제와 세금으로 가격을 가까스로 눌러놓고 있다고 설명합니다. 규제를 풀기 전에 공급을 먼저 확보해야 한다는 게 이 교수의 의견입니다.
결국 남는 질문은 이렇습니다. 과도한 차입을 막겠다는 규제의 목적은 어느 정도 달성됐습니다. 그런데 그 결과로 정상적인 대출에 의존해야 하는 실수요자는 시장에서 밀려나고, 현금이나 사금융을 동원할 수 있는 사람들에게만 기회가 남았습니다. 이 틈을 어떻게 메울 것인지, 아직 답이 나와 있지는 않습니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 대출 규제가 강남권 고가 아파트 시장의 차입을 줄인 건 맞지만, 그 자리를 사금융과 현금 매수가 채우면서 결국 자산을 가진 사람에게만 매수 기회가 집중되는 결과로 이어지고 있다는 점입니다.
