1서울경제에 따르면 서초구는 반포현대아파트 재초환 부담금의 조정 개시 시점 주택가액을 652억 6300만 원으로 산정해 공람 공고했습니다.
2이는 조합이 자체 계산한 682억 원보다 약 30억 원 낮은 금액으로, 조합원 1인당 평균 부담금이 최대 1800만 원 늘어 1억 2000만 원 수준에 이를 것으로 추정됩니다.
32021년까지 5년간 반포현대의 정상 주택 가격 상승률은 22%에 그쳤지만 인근 비재건축 단지인 반포리체는 116% 올라 공제 기준의 적정성 논란이 커지고 있습니다.
4국토교통부는 2024년 3월 개정법 시행 이전 준공 사업장은 2029년까지 부담금을 부과할 수 있다는 해석을 내놓아 서초구의 연내 부과 방침과 충돌하고 있습니다.
어떻게 볼까요?
취향대로 골라보세요 — 같은 기사를 네 가지 방식으로 만나요
강남권 첫 재초환, 주택가액 30억 차이로 부담금 기준과 부과 기한 모두 엇갈리다 📋
재건축 끝나면 분담금만 걱정이라고 생각했나요? 강남권 첫 재초환 부과 사례가 나오면서 셈법 자체가 논쟁거리로 떠올랐어요. 조합과 구청이 계산한 주택가액부터 30억 원 차이가 나면서, 부담금은 물론 부과 기한까지 줄줄이 이견이 붙었어요.
01/ 04📰 소식강남권 첫 부과, 왜 주목받나요
서초구 반포현대아파트가 2018년 재초환 제도 재시행 이후 처음으로 부담금 예정액을 통보받은 사업장이 됐어요. 서초구는 이달 22일 조정 개시 시점 주택가액을 652억 6300만 원으로 산정해 공람 공고했는데, 조합이 자체 계산한 682억 원보다 약 30억 원 낮은 수치예요. 이 차이 하나로 조합원 1인당 평균 부담금이 최대 약 1800만 원 늘어 1억 2000만 원 수준에 이를 수 있다는 추정이 나왔어요.
02/ 04🔍 실체왜 주택가액이 낮으면 부담금이 늘어나나요
개시 시점 주택가액은 초과이익에서 빼는 공제 항목이자 정상 가격 상승분을 계산하는 기초 금액이에요. 이 금액이 낮게 잡힐수록 공제 규모가 줄어 초과이익이 커지고, 결과적으로 부담금도 늘어나는 구조예요. 이순복 반포현대 조합장은 "인근 유사 단지 비교가 59㎡ 위주로 진행됐다"며 서초구청에 재산정을 다시 건의할 예정이라고 밝혔어요.
03/ 04💸 숫자상승률 차이, 어느 정도길래 문제인가요
2021년 7월까지 5년간 반포현대의 현행 기준 정상 주택 가격 상승률은 22%로 집계됐어요. 반면 인근 비재건축 비교 단지인 반포리체는 같은 기간 116%나 올랐어요. 전국재건축정비사업조합연대 박선용 조합장은 "구 전체 평균을 기준으로 삼으면 공제가 충분히 되지 않아 부담금이 과도하게 책정될 수 있다"고 지적했어요.
04/ 04⚖️ 다른 시각부과 기한, 언제까지로 봐야 하나요
부담금을 언제까지 부과해야 하는지를 두고도 해석이 갈려요.
서초구
2021년 준공 사업장은 징수권 5년 소멸시효와 법정 부과 기간 5개월을 고려해 올해 안에 부과해야 한다는 입장이에요.
국토교통부
2024년 3월 개정법 시행 이전 준공 사업장은 2029년까지 부과할 수 있다는 해석을 제시했어요.
서초구는 기한을 명확히 하기 위해 국토부에 공식 질의를 할 예정이라고 밝혔어요.
💡 한 가지만 기억한다면
개시 시점 주택가액 30억 원 차이가 조합원당 최대 1800만 원 부담금 증가로 이어졌어요. 같은 자치구 안에서도 생활권별 집값 격차를 어떻게 반영할지가 다음 쟁점이에요.
🗳️ 투표 재초환 부담금 산정 기준, 어느 쪽에 더 공감하나요
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✍️ 에디터 노트
부담금 산정이 끝나도 공제 기준을 둘러싼 행정소송 가능성은 남아있어요. 왜일까요. 구 전체 평균 상승률로 공제액을 정하는 현행 방식 자체에 조합들이 이의를 제기하고 있기 때문이에요. 래미안트리니원, 오티에르 반포 등 뒤따르는 단지들도 이번 결론을 가늠자로 지켜보고 있어요.
같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 2026년 10월 29일 기준으로 전해드립니다.
서울 서초구의 한 재건축 조합이 통지서 한 장을 받았습니다. 조합원 한 명이 내야 할 돈, 평균 1억 2천만 원.
반포현대아파트입니다. 강남권에서는 처음으로 재건축초과이익환수제, 줄여서 재초환 부담금을 실제로 통보받은 단지입니다. 2018년 이 제도가 다시 시행된 이후, 강남권에서는 첫 사례입니다.
재초환이라는 게 뭐냐면, 재건축으로 집값이 오른 만큼의 이익에서 일부를 걷어가는 제도입니다. 오른 값에서 원래 자연스럽게 올랐을 부분, 그리고 공사에 들어간 비용을 빼고 남는 게 초과이익이고, 거기에 최대 50%까지 부과율을 매깁니다.
문제는 이 계산의 출발점입니다. 재건축을 시작하기 전, 그 집이 얼마였는지를 먼저 정해야 하거든요. 이걸 개시 시점 주택가액이라고 부릅니다.
서초구는 이 금액을 652억 6천만 원으로 봤습니다. 조합은 682억 원으로 계산했습니다. 차이는 30억 원 정도입니다. 숫자는 크지 않아 보이는데, 구조가 좀 묘합니다. 시작 금액이 낮게 잡힐수록, 나중에 빼줄 수 있는 공제 폭이 줄어듭니다. 그러면 초과이익이 커지고, 결국 부담금도 늘어납니다. 조합 입장에서는 30억 원의 차이가 조합원 한 명당 최대 1,800만 원까지 더 내야 하는 상황으로 이어질 수 있다는 겁니다.
이순복 반포현대 조합장은 인근 유사 단지와 비교하는 과정이 특정 평형 위주로 진행됐다고 말합니다. 그래서 구청에 다시 건의할 계획이라고 밝혔습니다.
이게 한 단지만의 문제로 끝나지 않는다는 점이 눈에 들어옵니다.
래미안트리니원, 오티에르 반포 같은 다른 재건축 단지들도 지금 이 사례를 지켜보고 있습니다. 반포현대가 어떤 결론으로 가느냐가, 뒤따르는 단지들의 부담금 산정에 그대로 영향을 미치기 때문입니다. 강남권 첫 사례라는 말이 그래서 무게를 갖습니다. 하나의 판례처럼 작동할 수 있다는 거죠.
다만 다른 측면도 있습니다. 갈등의 지점이 하나가 아니라는 겁니다.
주택가액 산정 방식만 해결된다고 끝이 아닙니다. 조합이 서초구의 산정 결과를 받아들이더라도, 그 다음 단계가 남아 있습니다. 정상적인 집값 상승분을 어떻게 계산하느냐는 문제입니다. 현재 제도는 구 전체의 평균 집값 상승률과 정기예금 이자율 중 높은 쪽을 적용합니다.
그런데 전국재건축정비사업조합연대 박선용 대구범어우방1차 조합장은 이 구 전체 평균이라는 기준 자체에 문제를 제기합니다. 2021년 7월까지 5년간, 반포현대의 현행 기준 상승률은 22%였는데, 바로 인근의 비재건축 단지인 반포리체는 116% 올랐다는 겁니다. 같은 구 안에서도 생활권에 따라 이렇게 차이가 나는데, 평균 하나로 뭉뚱그리면 재건축을 안 했어도 올랐을 몫까지 부담금으로 걷히게 된다는 주장입니다. 박 조합장은 이 부분이 바로잡히지 않으면 행정심판이나 소송 같은 사회적 비용이 커질 수 있다고 말했습니다.
여기에 더해, 언제까지 부과해야 하느냐를 두고도 해석이 갈립니다.
서초구는 올해 안에 부담금을 부과해야 한다는 입장입니다. 2021년에 준공된 사업장이라, 법에 정해진 징수권 소멸시효와 부과 기간을 계산하면 연내가 맞다는 판단입니다. 반면 국토교통부는 다른 해석을 내놨습니다. 2024년 3월 개정된 법 시행 이전에 준공된 사업장이라면, 2029년까지 부과할 수 있다는 겁니다. 개정법 부칙에 마련된 특례 조항을 근거로 든 해석인데, 다만 그 부칙에는 소멸시효를 연장한다는 문구가 따로 있지는 않습니다. 그래서 이 해석을 둘러싼 논란이 이어지고 있습니다.
서초구 관계자는 연내 부과를 목표로 진행하던 중 이 해석을 접하게 됐다며, 국토부에 공식 질의를 할 예정이라고 설명했습니다.
그러니까 지금 남은 건 질문 하나가 아니라 세 겹입니다. 시작 금액을 어떻게 볼 것인가, 정상 상승분을 구 전체 평균으로 볼 것인가 생활권별로 나눠 볼 것인가, 그리고 언제까지가 법이 정한 기한인가. 이 세 가지가 각각 결론이 나야 반포현대의 최종 부담금이 확정됩니다. 그리고 그 결론을, 뒤따르는 다른 재건축 단지들도 함께 기다리고 있습니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 재초환 부담금 1억 2천만 원이라는 숫자는 아직 확정된 금액이 아니라, 세 가지 해석 차이가 다 풀려야 나오는 결과라는 점입니다. 주택가액을 누구 기준으로 볼지, 정상 상승분을 어느 단위로 쪼갤지, 부과 기한을 언제로 볼지. 이 조율이 끝나기 전까지는 강남권 재건축 단지들의 부담금 계산도 함께 멈춰 있는 셈입니다.
