성동 75%·광진 62% 거래 급감, 서울 외곽 중저가는 오히려 늘다 🏗️

집을 팔려고 내놨는데, 보러 오는 사람이 없습니다. 반대로 집을 사려는 사람은, 지금 사도 되는 건지 망설이고 있습니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 2026년 10월 27일 기준으로, 올해 3분기 서울 아파트 거래 흐름을 짚어보겠습니다.

성동구의 한 공인중개사 사무실. 매물은 책상 위 파일에 가득 쌓여 있는데, 전화는 조용합니다. 올해 1월과 비교하면 매물이 두 배 넘게 늘었거든요. 그런데 거래로 이어지는 건은 손에 꼽습니다.

성동구만의 일이 아닙니다. 지난해 3분기와 올해 3분기를 비교하면, 성동구 거래량은 절반에도 못 미치는 수준으로 줄었습니다. 서울 자치구 중에 가장 큰 감소폭입니다. 광진구, 마포구, 강동구, 동작구, 용산구도 비슷한 흐름을 보였습니다. 한강을 따라 늘어선, 이른바 한강벨트 지역들입니다.

이 흐름은 원래 강남권에서 시작됐습니다. 강남3구는 지난해 1분기에 거래량이 정점을 찍고, 그 다음 분기부터 꺾이기 시작했거든요. 마포, 성동, 동작, 광진구는 그보다 한 분기 늦게, 지난해 2분기에 고점을 찍었습니다. 강남에서 먼저 식은 분위기가, 시차를 두고 한강벨트로 넘어온 셈입니다. 전문가들은 이걸 거래 사이클이라고 부릅니다.

다만 짚어둘 지점이 있습니다. 거래가 식은 지역이 전부는 아닙니다. 서울 외곽, 도봉구나 금천구, 노원구 같은 중저가 지역은 오히려 거래가 늘었습니다. 전세 매물을 구하기 어려워진 실수요자들이, 대출 한도에 맞는 지역을 찾아 매매로 눈을 돌린 영향이 크다는 분석입니다.

그러면 이 흐름이 외곽까지 번질까, 아니면 여기서 멈출까. 이 부분은 전망이 갈립니다. NH농협은행 윤수민 수석전문위원은 거래량 감소 사이클이 한강벨트를 지나 노원, 도봉, 강북구 같은 외곽까지 이어질 수 있다고 내다봤습니다. 빠르면 내년 상반기에 그 지역들에서도 거래량 감소와 가격 하락이 나타날 수 있다는 겁니다. 다만 신축 공급이 부족하고 전세난도 여전해서, 과거처럼 급격한 가격 하락까지는 아닐 거라는 전제를 함께 달았습니다.

우리은행 함영진 부동산리서치랩장의 시선은 조금 다릅니다. 30대 실수요자가 꾸준히 시장에 들어오고 있고, 전세시장 불안도 여전해서 거래량이 급격히 줄어들기는 어렵다는 겁니다. 다만 지난해 급증했던 거래량이 금리와 세제 개편 영향으로 올해도, 내년에도 줄어드는 흐름 자체는 맞다고 짚었습니다.

결국 두 사람 다 거래가 줄어드는 흐름 자체는 인정합니다. 다만 그게 외곽까지 가격 하락으로 이어질지, 아니면 실수요 받침 덕에 버틸지는 다른 이야기를 하고 있는 겁니다. 서울 아파트 거래량이 몇 년째 늘다가 올해 처음 꺾였다는 사실 하나는 분명합니다. 그 다음 장면이 어떻게 될지는, 아직 누구도 확정해서 말하지 않고 있습니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 강남에서 시작된 거래 위축이 한강벨트로 넘어왔고, 그 다음이 외곽이 될지는 아직 지켜봐야 한다는 겁니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.