1서울경제에 따르면 디에이치 반포124 분양을 앞두고 가점 높은 무주택자와 투자자를 연결하는 신종 떴다방이 서초구 일대에서 활동하고 있습니다.
2전용 84㎡ 기준 분양가는 30억 원 안팎이지만 주변 시세는 약 60억 원으로 최소 30억 원의 차익이 기대되는 반면, 당첨 후에도 계약금 6억 원 포함 최소 28억 원 이상의 현금이 필요합니다.
310·15 대출 규제 이후 강남권 고가 재건축 거래 116건을 전수조사한 결과 사금융 근저당 설정 거래가 15건 포착됐고, 66건은 전액 현금 거래로 추정됩니다.
4대출이 막힌 시장이 제도권 금융 밖 자금을 동원할 수 있는 계층만 진입 가능한 구조로 바뀌고 있습니다.
어떻게 볼까요?
취향대로 골라보세요 — 같은 기사를 네 가지 방식으로 만나요
강남 재건축 등기부 116건 뜯어봤더니 사금융 근저당이 15건이나 찍혀 있거든요 🪪
로또 청약 당첨되면 끝인 줄 알았나요? 디에이치 반포124는 당첨이 시작일 뿐이에요. 계약금만 6억 원, 대출은 막혀 있는데 가점 높은 무주택자와 투자자를 잇는 음성적 중개가 벌써 움직이고 있어요.
01/ 03📰 소식서초구에 뿌려진 전단, 무슨 내용인가요?
최근 서초구 일대에 "당첨자의 현실은 억대 계약금과 대출 규제, 자금을 가진 분에게는 투자 기회"라는 문구의 홍보 전단이 배포되고 있어요. 사설 컨설팅 업체가 청약 가점이 높은 무주택자와 자금력을 지닌 투자자를 모집해 '공동 투자'를 맺고, 당첨 뒤 차익을 나눠 정산하는 구조를 제안하는 방식이에요. 자금은 없지만 당첨 확률이 높은 사람과 돈은 있지만 가점이 낮은 사람을 연결하는 신종 떴다방인 셈이에요.
02/ 03💸 숫자계약금만 6억, 왜 이런 거래가 생기나요?
디에이치 반포124는 분양가상한제가 적용돼 전용 84㎡ 기준 분양가가 30억 원 안팎으로 예상돼요. 같은 면적의 주변 시세는 약 60억 원이라 당첨만 하면 최소 30억 원의 차익이 기대돼요. 문제는 당첨 이후예요. 대출 규제로 계약금 6억 원에 잔금까지 최소 28억 원 이상의 현금이 필요해지면서, 가점은 높지만 현금이 부족한 사람들이 사금융 투자자를 찾아 나서는 구조가 만들어졌어요.
03/ 03🔍 실체재건축 시장도 사금융으로 돌아가고 있나요?
대출 규제를 피해 가려는 흐름은 청약 시장만의 일이 아니에요. 서울경제신문이 알스퀘어에 의뢰해 10·15 대출 규제 이후 거래된 압구정·잠실 등 강남권 고가 재건축 등기부 116건을 전수조사한 결과, 대부 업체나 개인·일반 법인을 통해 수십억 원대 사금융 근저당을 설정한 거래가 15건 포착됐어요. 규제 이전에는 단지당 1건 수준에 불과했던 유형이에요. 나머지 중 66건(56.9%)은 근저당이 전혀 없어 전액 현금 거래로 추정돼요.
💡 한 가지만 기억한다면
금융권 대출이 막힌 고가 주택 시장은 사라지지 않고, 제도권 밖 자금을 동원할 수 있는 이들만 들어가는 시장으로 재편되고 있어요. 규제가 수요를 없애는 게 아니라 거래 방식을 바꾸고 있는 셈이에요.
🗳️ 투표 이런 사금융 중개 흐름을 보면 어떤 생각이 드나요?
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✍️ 에디터 노트
전단 속 '공동 투자'가 실제로 법적 문제가 될 수 있는지는 기사에 나오지 않아요. 다만 등기부에 찍힌 사금융 근저당 15건은 이미 현실이 된 숫자예요.
같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다.
2026년 10월 28일, 부동산 업계에서 나온 이야기를 오늘 전해드립니다.
서초구 한 동네에 전단이 돌고 있습니다. 문구가 이렇습니다.
"당첨자의 현실은 억대 계약금과 대출 규제, 자금을 가진 분에게는 투자 기회."
청약 전단이 아닙니다. 투자자 모집 전단입니다.
디에이치 반포124, 올해 분양 시장 최대어로 꼽히는 단지입니다.
가점 높은 무주택자라면 당첨 확률이 큽니다.
그런데 당첨되고 나면, 그 다음이 문제입니다.
분양가상한제가 적용돼서 전용 84제곱미터 기준 분양가가 30억 원 안팎으로 예상됩니다.
같은 면적 주변 시세는 60억 원 정도입니다.
당첨되면 최소 30억 원, 시세 차익이 그만큼 생긴다는 뜻이죠.
문제는 그 차익을 손에 쥐기 전에 치러야 할 돈입니다.
대출 규제 때문에 계약금 6억 원, 잔금까지 합치면 최소 28억 원 이상이 현금으로 필요해집니다.
가점은 있는데 현금이 없는 사람들이, 그 틈에 서게 된 겁니다.
그래서 사설 컨설팅 업체들이 움직입니다.
가점 높은 무주택자와 자금력 있는 투자자를 묶어서 '공동 투자' 계약을 맺게 합니다.
당첨되면 차익을 나누는 구조입니다.
사금융 투자자 입장에서 보면, 이건 합리적인 투자처럼 보일 수 있습니다.
30억 원 차익이 걸려 있는 자리니까요.
가점 높은 무주택자 입장에서 보면, 당첨권에 들었지만 계약금을 못 내서 포기할 상황이니까요.
둘을 연결해주는 쪽이 생긴 거죠. 이 상황 자체를 누구의 잘못이라고 말하기는 어렵습니다.
그런데 이게 디에이치 반포124 한 단지만의 이야기는 아닙니다.
서울경제신문이 알스퀘어에 의뢰해서 조사를 했습니다.
10월 15일 대출 규제 이후 거래된 압구정, 잠실 같은 강남권 고가 재건축 등기부를 전수조사한 겁니다.
116건을 들여다봤습니다.
그 중 15건에서 대부 업체나 개인, 일반 법인을 통한 사금융 근저당이 잡혔습니다.
규제 이전에는 단지당 1건 정도 나오던 유형입니다.
그게 지금, 조사 대상 전체에서 15건으로 늘어난 겁니다.
다만 더 주목할 지점은 따로 있습니다.
조사한 116건 가운데 66건, 56.9%는 근저당이 아예 없었습니다.
근저당이 없다는 건 대출을 안 썼다는 뜻입니다.
전액 현금으로 거래됐다고 추정되는 거죠.
사금융을 쓴 15건보다, 처음부터 현금으로 치른 66건이 더 많습니다.
규제가 사금융을 불러온 것처럼 보이지만, 실제로는 그보다 더 많은 거래가 이미 현금 동원이 가능한 쪽에서 이뤄지고 있던 셈입니다.
여기서 남는 질문이 있습니다.
대출 규제는 원래 과도한 빚을 걷어내고 시장을 안정시키려는 목적이었습니다.
그런데 지금 벌어지는 일은, 빚을 쓰지 않아도 되는 사람들만 이 시장에 남는 모습입니다.
제도권 금융 밖의 자금, 그러니까 사금융이나 현금을 동원할 수 있는 사람들만 진입 가능한 시장으로 재편되고 있다는 겁니다.
가점 높은 무주택자, 자금 없는 실수요자는 이 구조에서 어디에 서야 할지 애매해졌습니다.
투자자와 손을 잡거나, 포기하거나.
규제가 막으려던 자리에, 다른 방식의 자금이 이미 들어와 있는 상황을 어떻게 다뤄야 할지는 아직 정리되지 않았습니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다.
대출 규제가 강해질수록, 현금을 동원할 수 있는 쪽만 시장에 남는 흐름이 뚜렷해지고 있다는 겁니다.
가점과 자금을 엮는 신종 중개, 그리고 절반 넘는 전액 현금 거래, 이 두 가지가 같은 방향을 가리키고 있습니다.
