1서울경제에 따르면 은마아파트 재초환 부담금 예정 총액은 약 2조 44억 원으로 추산됐습니다.
2조합원 4326명 기준 1인당 평균 부담금은 약 4억 6334만 원이며, 이는 2035년 준공을 가정한 확정치가 아닙니다.
3서울시 재초환 부과 예정 단지는 지난해 37곳에서 올해 52곳으로 늘었습니다.
4업계와 전문가들은 미실현 이익 과세 문제를 지적하며 제도 폐지나 개선을 요구하고 있습니다.
어떻게 볼까요?
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재초환 부과 예정 단지 52곳으로 늘며 강남 재건축 셈법 흔들다 🏢
은마아파트 재건축 소식 보고 오셨나요? 공사비 상승으로 이미 커진 조합원 분담금에 재초환 부담금까지 겹쳤어요. 강남권 대단지 재건축의 셈법이 복잡해지는 중이에요. 얼마나 커졌는지, 왜 이런 숫자가 나왔는지 짚어봤어요.
01/ 04📰 소식은마 재건축, 무슨 통지를 받았나요?
은마아파트 조합은 지난달 30일 강남구청으로부터 재건축 부담금 부과 기준 및 예정액 통지 공문을 받았어요. 한국부동산원 검증 결과 부담금 총액은 약 2조 44억 원으로 추산됐어요. 조합원 4326명 기준 1인당 평균 예정액은 약 4억 6334만 원이에요. 다만 2035년 10월 15일 준공을 가정한 수치라 확정치는 아니에요.
02/ 04🔍 실체이 숫자, 바뀔 수 있나요?
실제 준공까지 약 9년이 남아 최종 부담금은 달라질 수 있어요. 주택가격과 물가, 사업비 변화에 따라 금액이 늘거나 줄 수 있는 구조예요. 관리처분계획인가와 이주·철거 등 후속 절차도 남아 있어 확정까지는 시간이 더 걸릴 전망이에요. 강남구청 관계자도 "기한이 많이 남아 있어 변동 사항이 클 것"이라고 말했어요.
03/ 04💸 숫자다른 단지는 어떤가요?
서울시 재초환 부과 예정 단지는 2026년 8월 기준 52곳으로 늘었어요. 지난해 37곳에서 1년 새 15곳이 증가한 수치예요. 관리처분인가를 아직 받지 않은 은마아파트와 잠실주공5단지가 추가되면 규모는 더 커질 전망이에요. 강남권 재초환 1호 사례로 유력한 반포현대도 1인당 부담금이 1억 원을 넘을 것으로 추산되고 있어요.
04/ 04⚖️ 다른 시각재초환, 손봐야 할까요?
제도를 둘러싼 입장이 갈리고 있어요.
업계·조합
전국재건축정비사업조합연대 관계자는 "미실현 이익에 대한 부담금 부과, 양도소득세와의 이중부담 논란 등 근본적인 문제점이 있다"며 폐지가 맞다고 주장했어요.
전문가 우려
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "재초환이 재건축 사업 추진의 걸림돌로 작용할 수 있다"며 조합 내부 갈등 가능성도 지적했어요.
서초구도 국토교통부에 재초환 폐지를 촉구하는 건의문을 전달한 상태예요.
💡 한 가지만 기억한다면
은마아파트 1인당 부담금 4억 6000만 원은 9년 뒤 준공을 가정한 추정치일 뿐, 확정 금액이 아니에요. 물가와 사업비 변화에 따라 최종 숫자는 더 달라질 수 있어요.
🗳️ 투표 재초환 제도, 어떻게 해야 할까요?
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✍️ 에디터 노트
부담금이 9년 뒤 가정치라면 지금 이 숫자가 왜 벌써 사업 지연 우려로 번졌을까요. 확정되지 않은 금액도 조합원 입장에선 당장의 분담금 계산에 영향을 주기 때문이에요.
은마아파트 조합원이 재건축을 마치고 받게 될 집값, 그 전에 내야 할 돈이 평균 4억 6천만 원이라면, 이 숫자를 어떻게 받아들여야 할까요.
같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 11월 6일, 정비업계 발표를 기준으로 오늘 이야기를 시작합니다.
강남구청에서 공문 한 장이 날아왔습니다. 지난달 30일, 은마아파트 조합 앞으로요. 제목은 재건축 부담금 부과 기준 및 예정액 통지. 받아보니 총액이 2조 원이 넘습니다.
나눠보면 조합원 한 사람당 평균 4억 6천만 원 정도입니다. 공사비 오른 것 때문에 분담금도 이미 수억 원대로 늘어난 상황인데, 거기에 이 금액이 더 붙는 겁니다.
조합원 입장에서 생각해보면, 이건 그냥 통지서가 아닙니다. 수십 년 살던 집을 허물고 새로 짓기로 결정했을 때, 이런 액수까지 내야 한다는 걸 처음부터 알았던 건 아닐 겁니다.
재건축초과이익환수제, 재초환이라고 부르는 제도인데요. 재건축으로 생기는 이익에 부담금을 매기는 겁니다. 그런데 이 이익이라는 게, 아직 집을 팔아서 손에 쥔 돈이 아니라는 점이 쟁점입니다. 미실현 이익에 부담금을 매긴다는 거죠.
은마아파트 재건축은 기존 4,424가구를 지상 최고 49층, 5,850가구로 짓는 사업입니다. 올해 7월 사업시행계획인가를 받았고, 2028년 착공을 목표로 하고 있습니다. 강남권에서도 상징성이 큰 대단지입니다.
그런데 이게 은마아파트 하나만의 일이 아닙니다. 서울시 집계를 보면, 올해 8월 기준으로 재초환 부과가 예정된 단지가 52곳입니다. 지난해에는 37곳이었는데, 1년 사이에 15곳이 늘었습니다.
여기에 아직 관리처분인가를 받지 않은 은마아파트와 잠실주공5단지 같은 강남권 대단지들이 앞으로 더해지면, 숫자는 계속 늘어날 수밖에 없습니다.
서초구 반포현대도 비슷한 수순을 밟고 있습니다. 강남권에서 재초환이 처음 실제로 부과되는 사례가 될 가능성이 큰 곳인데요. 서초구가 이달 9일 부담금 예정액을 사전 통지하고, 50일간 이의신청을 받을 예정입니다. 조합 측은 1인당 부담금이 1억 원을 넘을 것으로 보고 있습니다.
다만 짚어둘 부분이 있습니다. 이번에 통지된 4억 6천만 원이라는 숫자, 확정된 금액이 아닙니다. 2035년 10월 15일을 준공 시점으로 가정해서 계산한 추정치입니다.
실제 준공까지는 아직 9년이 남았습니다. 그 사이 집값이 어떻게 움직일지, 물가가 어떻게 될지, 공사비가 또 얼마나 오를지에 따라 최종 금액은 달라질 수 있습니다. 강남구청 관계자도 변동 사항이 클 것으로 보고 있다고 밝혔습니다.
그러니 지금 이 숫자를 보고 너무 놀라거나, 혹은 너무 안심할 필요는 없어 보입니다. 관리처분계획인가, 이주, 철거까지 거쳐야 할 절차가 아직 많이 남아 있거든요.
그럼에도 남는 질문은 있습니다. 제도 자체를 두고 말이 많습니다. 전국재건축정비사업조합연대 쪽에서는 미실현 이익에 부담금을 매기는 게 맞지 않고, 양도소득세와 이중으로 부담을 지우는 것도 문제라고 주장합니다. 폐지가 맞다는 입장입니다.
서초구도 지난 4일 국토교통부를 찾아 재초환 폐지를 요구하는 건의문과 주민 탄원서를 전달했습니다. 전문가 쪽에서도 비슷한 우려가 나옵니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 미실현 이익에 부담금을 매기는 구조가 사업 추진의 걸림돌이 될 수 있고, 조합이 조합원들로부터 돈을 걷는 과정에서 내부 갈등도 생길 수 있다고 지적했습니다.
하지만 제도를 유지해야 한다는 목소리도 분명 존재합니다. 이 부분에 대한 결론은 아직 나지 않았습니다. 폐지냐 개선이냐, 이 논쟁은 당분간 계속될 것으로 보입니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 4억 6천만 원이라는 숫자는 확정된 고지서가 아니라, 9년 뒤를 가정한 예상치라는 겁니다. 다만 그 예상치가 서울 재건축 시장 전반에 번지고 있고, 그 과정에서 제도 자체를 손봐야 한다는 요구가 커지고 있다는 사실은 분명해 보입니다.
