반포현대 재초환 179억, 예정액보다 65% 늘어난 이유와 남은 변수

2018년에 통보받은 금액과, 올해 다시 받은 통보 금액. 이 둘 사이 간격이 이렇게 클 수 있을까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 2026년 11월 10일 기준으로 전해드립니다.

서초구에 있는 한 재건축조합 사무실. 통지서 한 장이 도착합니다. 조합원 한 사람당 평균 2억 2375만 원. 8년 전 받았던 예정 통지서와 비교해보면, 숫자가 크게 뛰어 있습니다.

서울 강남권에서 재초환, 재건축초과이익환수제 부담금이 처음으로 부과될 것으로 보이는 단지입니다. 반포현대, 지금은 반포센트레빌아스테리움이라는 이름으로 재건축이 진행된 곳이죠. 서초구청이 최근 이 조합에 총 179억 원의 부담금을 사전통지했습니다. 부담금을 내야 하는 조합원 여든 명 기준으로 나누면, 1인당 평균 2억 2375만 원입니다.

2018년 5월에 통보받았던 예정액보다 65퍼센트가량 늘어난 금액입니다. 조합원들 입장에서는, 8년 전 마음의 준비를 했던 금액과 지금 눈앞의 숫자가 전혀 다른 셈입니다. 왜 이렇게 늘었는지, 조합은 그 산정 과정에 의문을 품고 있습니다.

조합이 문제를 제기하는 지점은 정상주택가격상승분이라는 항목입니다. 재건축과 무관하게 일반적으로 올랐을 집값 상승분을 먼저 빼주고, 남은 초과이익에 대해서만 부담금을 매기는 구조인데요. 이 정상상승분이 적게 잡힐수록, 초과이익은 커지고, 결국 조합원이 내야 할 돈도 늘어납니다. 조합 측은 실제 집값이 오른 만큼이 충분히 반영되지 않았다고 보고 있습니다. 이의신청은 물론 법적 대응까지 검토하겠다는 입장을 고수하고 있다고 전해집니다.

다만 서초구 쪽 설명도 있습니다. 조합이 아직 제출하지 않은 임대주택 감정평가 자료 같은 증빙이 반영되면, 평균 부담금이 1억 원대 초반까지 내려갈 수 있다는 겁니다. 아직 확정된 수치는 아니라는 뜻이죠.

이 일이 반포현대 한 곳만의 문제가 아니라는 점이 더 중요합니다. 강남구는 최근 대치동 은마아파트에 조합원당 평균 4억 6334만 원, 단지 전체로는 2조 44억 원에 이르는 부담금 예정액을 통보했습니다. 송파구도 잠실주공5단지의 부담금 산정을 한국부동산원에 맡긴 상태입니다. 강남권 주요 재건축 단지들이 비슷한 절차를 줄줄이 기다리고 있는 겁니다. 반포현대의 사례가 어떻게 마무리되는지를, 이 단지들이 그대로 지켜보고 있는 셈입니다.

부담금이 깎일 가능성이 있다고 해서, 갈등이 쉽게 풀릴 것 같지는 않습니다. 오히려 다른 데서 더 복잡한 문제가 기다리고 있습니다. 부담금을 언제까지 부과할 수 있느냐는 기한 문제입니다. 서초구는 징수권의 5년 소멸시효를 근거로, 올해 안에는 부과를 해야 한다고 판단하고 있습니다. 그런데 국토교통부는 다른 해석을 내놓았습니다. 2024년 시행된 개정법의 특례를 적용하면, 2029년까지도 부과가 가능하다는 겁니다.

같은 사안을 놓고 지자체와 중앙정부의 법령 해석이 엇갈리고 있는 상황입니다. 서초구 관계자는 국토부에 다시 법령 해석을 요청했고, 최대한 이른 시일 내 답변하겠다는 입장을 받았다고 전했습니다. 국토부 답변에 따라서는 연내 부과 방침 자체가 바뀔 수도 있다는 겁니다. 서초구는 이와 별도로 재초환 제도 자체를 폐지해달라는 건의도 정부에 올려둔 상태입니다.

여기서 남는 질문은, 애초에 왜 이런 큰 격차가 생기느냐는 겁니다. 한 정비업계 관계자는 관리처분계획인가부터 이주, 착공을 거쳐 준공까지 8년에서 10년이 걸리는 경우가 많다고 말합니다. 예정액을 계산하는 시점과 실제 부담금을 매기는 시점 사이에, 그만큼 긴 시간이 끼어 있다는 뜻이죠. 그 사이 집값도 변하고 공사비도 변합니다. 시간이 흐를수록 격차가 벌어질 수밖에 없는 구조입니다.

전문가들은 이 간극을 줄이려면 산정 기준을 더 투명하게 공개해야 한다고 말합니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은, 서초구가 주택가액이나 정상상승분, 개발비용 중 어떤 항목이 달라져서 차이가 생겼는지 구체적으로 설명해야 한다고 짚었습니다. 국토부도 부과 시점에 대한 공식 입장을 내놓아야, 뒤따르는 다른 단지들이 자기 몫을 가늠할 수 있다는 지적입니다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는, 정부가 명확한 계산 방법과 지침을 지자체에 제시해야 한다고 말합니다. 예상과 실제가 크게 어긋나면, 재건축 과정의 혼란과 사회적 비용이 함께 늘어난다는 겁니다.

결국 반포현대의 부담금이 정확히 얼마로 확정될지, 부과 기한을 둘러싼 법령 해석이 어느 쪽으로 정리될지는 아직 열려 있는 문제입니다. 그 결론이 나오는 과정을, 은마아파트와 잠실주공5단지를 비롯한 다른 단지들이 그대로 참고하게 될 걸로 보입니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 재건축 부담금은 예정액과 실제 부과액 사이에 긴 시간과 큰 격차가 끼어 있다는 것, 그리고 그 격차를 둘러싼 기준과 해석이 아직 명확하게 정리되지 않았다는 것입니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.