분당 집값 35.5% 뛰고 산본 거래량 129.1% 오르고, 같은 1기 신도시 완전히 갈리다

거래는 줄었는데, 집값은 더 뛰었다면 믿어지시나요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다.

오늘 이야기는 11월 9일, 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석해 내놓은 결과를 기준으로 합니다. 지난해 11월부터 올해 10월까지, 1년 치 수도권 1기 신도시 아파트 시장을 들여다본 내용입니다.

분당에 집을 사려던 사람이 있었습니다.

전세를 끼고 사려고 했는데, 안 됐습니다. 분당 일대가 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 요건이 붙었거든요. 전세 낀 매매, 흔히 말하는 갭투자가 막힌 겁니다.

자금을 마련하기 어려워진 사람들은 매수를 미뤘습니다. 그 결과 분당 거래량은 1년 사이 41% 줄었습니다. 평촌도 비슷했습니다. 거래가 줄어든 겁니다.

그런데 이상한 일이 벌어졌습니다. 거래가 준 그 시기에, 집값은 오히려 크게 뛰었습니다. 분당은 3.3제곱미터당 중위 매매가격이 1년 만에 35.5퍼센트 올랐습니다. 사려는 사람은 줄었는데, 가격은 더 비싸진 겁니다.

이게 분당 한 곳의 일이 아닙니다.

평촌도 같은 흐름을 탔습니다. 거래량은 소폭 줄었고, 가격은 22퍼센트 올랐습니다. 두 지역 모두 토지거래허가구역에 묶여 있다는 공통점이 있습니다.

반대쪽 그림도 있습니다. 산본과 중동입니다. 이 두 곳은 토지거래허가구역 대상이 아니었습니다. 실거주 요건 없이 전세를 끼고 살 수 있었다는 얘기입니다.

그러자 매수세가 몰렸습니다. 산본의 거래량은 1년 만에 두 배 넘게 늘었습니다. 1기 신도시 다섯 곳 가운데 가장 큰 증가율입니다. 전체 거래에서 산본이 차지하는 비중도 눈에 띄게 커졌습니다. 중동 역시 거래가 크게 늘었습니다. 특히 올해 7월과 8월, 두 지역의 재건축 움직임이 가시화되면서 거래량이 전년 같은 기간보다 큰 폭으로 뛰었다고 직방은 설명했습니다.

여기서 예상과 다른 지점이 하나 있습니다. 거래가 그렇게 늘었는데, 가격은 많이 오르지 않았다는 겁니다.

산본의 가격 상승률은 한 자릿수에 머물렀습니다. 중동도 비슷했습니다. 거래량은 폭발적으로 늘었는데, 가격은 조용했던 겁니다. 거래가 활발한 곳이 꼭 가격도 가장 많이 오르는 건 아니라는 걸 보여주는 대목입니다.

일산은 좀 다른 처지입니다. 거래량은 늘었지만, 가격은 오히려 소폭 내렸습니다. 직방 관계자는 일산의 경우 아직 특별정비구역으로 지정된 단지가 한 곳도 없어서, 재건축 기대감이 가격으로 이어지지 못하고 있다고 짚었습니다.

그러니까 지금 이 시장을 가르는 기준은 하나입니다. 규제에 묶여 있느냐, 아니냐.

분당과 평촌은 갭투자가 막히면서 거래는 줄었지만, 직방 관계자 말을 빌리면 입지적 매력에 재건축 가치까지 더해지면서 매매 호가가 유지되고 있다고 합니다. 산본과 중동은 규제에서 벗어나 있어 매수세가 몰렸고, 올여름 재건축 움직임이 가시화되면서 거래가 한 번 더 뛰었습니다.

다만 아직 풀리지 않은 질문이 남습니다. 지금의 가격 차이가, 각 지역의 진짜 가치 차이를 반영한 걸까요. 아니면 규제라는 제도의 틀이 만들어낸 일시적인 왜곡일까요.

분당의 가격이 계속 오를지, 산본의 거래량이 언제까지 이어질지는 재건축 사업이 실제로 얼마나 진척되느냐에 달려 있습니다. 특별정비구역 지정이 늘어나면 일산의 흐름도 달라질 수 있습니다. 지금은 그 답을 누구도 확정할 수 없는 시점입니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 거래량과 가격은 같은 방향으로 움직이지 않을 수 있다는 겁니다. 규제가 거래를 막으면 가격이 오르고, 규제가 없으면 거래는 늘어도 가격은 천천히 움직입니다. 1기 신도시 다섯 곳이 지금 그 두 가지 흐름을 동시에 보여주고 있습니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.